Les taux d’intérêt sur les crédits ponts augmentent eux aussi

Quel est l’impact de la hausse générale des taux d’intérêt des prêts hypothécaires sur les crédits ponts? A quoi devez-vous faire attention si vous en contractez un prochainement?

Toute personne souhaitant financer l’achat d’un nouveau logement avant même d’avoir vendu l’ancien peut contracter un crédit pont. Mais cela comporte un certain nombre de risques. Car, étant donné que vous contractez le crédit pont avant même d’avoir vendu votre ancienne habitation, vous ne connaissez pas encore le prix de vente exact, ce qui rend le bénéfice de la vente incertain.

“C’est pourquoi il est préférable de prendre en compte un montant inférieur au prix demandé, explique John Romain, fondateur et directeur commercial d’Immotheker Finotheker. Les banques font généralement de même. Pour déterminer le montant du crédit pont, on tient compte du type de bien à vendre et de sa valeur.” (lire ci-dessous). L’option la plus sûre reste bien évidemment de vendre d’abord l’ancien bien et de ne se lancer qu’ensuite dans l’achat d’un nouveau bien.

“Le cas échéant, vous pouvez inclure un accord d’occupation dans le contrat de vente, en vertu duquel vous, le vendeur, avez le droit de rester dans le bien pendant un certain nombre de mois après la signature de l’acte authentique, le temps de trouver un nouveau bien”, conseille Tim Leysen, spécialiste immobilier chez ABN AMRO Private Banking.

Conditions différentes

L’augmentation des taux d’intérêt a bien sûr un impact sur les taux d’intérêt des crédits ponts. Ceux-ci se situent aujourd’hui entre 4 et 7%. “Cela entraîne effectivement une augmentation des coûts, reconnaît John Romain. Mais comme il s’agit d’un prêt à court terme de 12 à 36 mois maximum, cet aspect pèse beaucoup moins lourd que pour un prêt hypothécaire à long terme.”

“Les conditions du prêt à long terme sont beaucoup plus cruciales que celles du prêt à court terme.”

Dans la pratique, la plupart des banques n’autorisent un crédit pont que s’il est associé à la demande d’un prêt immobilier à plus long terme. “Les conditions du prêt à long terme sont donc beaucoup plus cruciales que celles du prêt à court terme, explique Tim Leysen. Lorsque vous comparez les crédits ponts, examinez le taux annuel effectif global (TAEG), qui prend en compte non seulement les intérêts, mais aussi les autres coûts liés au crédit, tels que les frais de dossier.”

Notez également que la banque n’accordera pas de crédit pont si vous ne pouvez pas supporter la double charge pendant la période de transition. “Cette situation très inconfortable peut être évitée en refinançant le prêt résidentiel sur le bien à vendre dans le cadre du crédit pont, explique John Romain. Ainsi, le client ne paie plus que les intérêts de l’ancien crédit hypothécaire, ce qui a un impact budgétaire non négligeable.” L’inconvénient de ce système est que le client renonce alors à ce qui est susceptible d’être un taux d’intérêt plus bas. Il est soumis à un nouveau taux qui, compte tenu des tendances actuelles, est plus élevé que l’ancien.

Les avantages fiscaux liés au prêt au logement déjà en cours disparaissent également. Les avantages fiscaux sur les nouveaux crédits en vue de l’acquisition d’un logement familial sont devenus moins avantageux. A Bruxelles et en Wallonie, vous ne pouvez plus bénéficier du régime qui tombe sous l’épargne fédérale à long terme. En Flandre, le woonbonus a également disparu.

“Grâce au mécanisme de transfert d’hypothèque, un propriétaire peut, pour financer sa nouvelle acquisition, conserver l’emprunt qu’il a contracté pour le bien qu’il souhaite revendre, explique Tim Leysen. Les avantages sont importants: le taux d’intérêt initial est conservé et il n’y a pas de frais de réinvestissement sur trois mois à payer, seulement des frais de dossier.”

Les coûts cachés

Attention, la souscription d’un crédit pont entraîne également des coûts cachés. Par exemple, il est généralement obligatoire de faire estimer le bien à vendre, ce qui coûte plusieurs centaines d’euros. “Sauf si le compromis de vente a déjà été signé et que les conditions suspensives, comme l’obtention d’un crédit, ont été réalisées”, précise John Romain. Un point positif cependant: lorsque vous remboursez le crédit pont de manière anticipée – par exemple lors de la vente de l’ancienne habitation – vous ne payez pas, dans la plupart des cas, de frais de réinvestissement sur le capital que vous remboursez de manière anticipée. “Dans ce cas, vous payez également moins d’intérêts au total”, souligne Tim Leysen.

“Evitez les banques qui exigent une nouvelle hypothèque sur le logement à vendre.”

Dernier point: le prêteur exige généralement un mandat hypothécaire sur la maison à vendre, ou parfois même un mandat sur l’ancienne et la nouvelle maison, en guise de garantie. “Si un compromis de vente signé existe déjà pour le bien à vendre, une dérogation est toutefois possible et le dossier peut être réalisé sans mandat hypothécaire”, souligne John Romain. Dans ce cas, une promesse d’hypothèque est signée. “Evitez absolument les banques qui exigent une nouvelle hypothèque sur le bien à vendre, car cela coûte nettement plus cher”, prévient-il.