Les loyers impayés, un risque à ne pas négliger

Tout n’est pas idyllique dans le petit monde de l’immobilier neuf. Si trouver un locataire fiable est une première étape pour obtenir un rendement, l’affaire n’est pas toujours aussi simple. Quel type d’appartement et quelle localisation privilégier pour diminuer les risques d’impayés ? Tour d’horizon.

Les statistiques le démontrent trimestre après trimestre : le rythme de vente des appartements neufs suit une cadence particulièrement élevée. En effet, l’attrait des investisseurs pour l’immobilier ne se dément pas. Ils profitent toujours de conditions économiques et hypothécaires particulièrement intéressantes. Tous restent donc en quête du placement idéal et de l’opportunité d’obtenir des rendements stables.

Ce rendement demeure toutefois entièrement tributaire des conditions de location du bien. Et là, des problèmes multiples peuvent surgir. Un locataire qui n’arrive plus à payer son loyer peut rapidement transformer un rendement en une charge. Si celle-ci s’ajoute aux éventuels intérêts d’emprunts contractés par le propriétaire investisseur, l’addition peut même s’avérer salée. Et plomber l’opération. Vaut donc mieux se prémunir contre toutes mauvaises surprises.

Le groupe Trevi s’est penché sur la question il y a peu. Il faut dire que, outre ses activités de location et de vente, le réseau d’agences immobilières est l’un des principaux gestionnaires bruxellois de patrimoine pour compte de propriétaires bailleurs, avec plus de 1.000 appartements ou maisons gérés au bénéfice de ces derniers. Il a donc lancé une grande enquête sur le sujet, dont nous vous livrons en exclusivité les principaux résultats.

Trevi s’est penché sur l’influence d’un type de bien, ou sa situation géographique, sur le risque de voir son loyer impayé. Et ce à partir d’un échantillon de 1.000 appartements de la capitale, parmi lesquels 33 % sont des studios ou des appartements une chambre et 55 % des appartements deux chambres. La majorité des biens sont situés dans des communes de l’est de Bruxelles (Schaerbeek, Etterbeek, Evere, Woluwe-Saint-Pierre, Auderghem, Woluwe-Saint-Lambert) et du sud (Ixelles, Saint-Gilles, Watermael-Boitsfort, Uccle, Forest). Précisons que, pour cette enquête, un loyer est considéré comme impayé après plus d’un mois de retard. ” Nous n’avons pas été surpris par les chiffres qui sont ressortis ; ils confirment des tendances que nous connaissions “, reconnaît Olivier Reyé, directeur général de Trevi.

Multiplier les rappels

Quand on analyse les premiers chiffres, on voit que, dans le millier d’appartements gérés par Trevi, seuls 4,8 % des locataires ont accusé des retards de paiement de plus d’un mois. Une proportion relativement faible. ” Cela s’explique par le fait que le risque d’avoir des loyers impayés diminue quand on fait appel à un gestionnaire professionnel, car celui-ci est davantage derrière le locataire à tenter de les récupérer, explique Olivier Reyé. Nous avons des routines dans les processus de rappels, contrairement aux particuliers, qui n’ont pas toujours une politique aussi systématique. Les locataires sont conscients que nous ne baissons pas la garde. ”

L’étude relève que 40 % des loyers impayés ont fait l’objet d’une procédure à l’amiable de recouvrement. Et 25 %, l’objet d’une procédure en justice. Si on tient compte de ces deux éléments, le taux de loyers impayés descend encore plus bas, à 2 %.

Tranquille, le trois chambres

” Il y a un constat clair qui ressort : le nombre de loyers impayés est bien moins élevé quand les locations concernent des appartements de trois chambres et plus, lance Olivier Reyé. Les risques y sont peu présents voire inexistants. En fait, plus le type de bien est important en nombre de mètres carrés, plus le taux d’impayés diminue. A l’inverse, les studios et les appartements une chambre ont tendance à attirer des personnes qui pourraient avoir davantage de difficultés à payer.

” Un élément intéressant quand on sait que la plupart des investisseurs plébiscitent aujourd’hui des appartements de petite taille, que ce soient des studios ou des appartements une chambre. ” Il faut toutefois contrebalancer ce risque avec le fait que le taux d’occupation pour les appartements une chambre frôle les 98 %, ce qui contribue nettement à améliorer la rentabilité d’un bien “, fait remarquer le directeur général de Trevi.

L’enquête relève par ailleurs qu’août et décembre se révèlent, pour les locataires, les mois les plus difficiles. Un résultat sans doute lié aux dépenses souvent plus élevées effectuées en ces périodes : rentrée des classes, fêtes de fin d’année, etc. Pour l’arriéré de décembre, Trevi remarque qu’il est toutefois très souvent régularisé dès janvier, après le paiement du treizième mois.

Anderlecht et Molenbeek, les mauvais élèves

Au niveau géographique, peu de différences entre les communes bruxelloises. Seules celles de l’ouest de la capitale (Anderlecht et Molenbeek-Saint-Jean) connaissent une proportion de loyers impayés plus élevée (8 %). A contrario, les communes de l’est de Bruxelles (Schaerbeek, Etterbeek, Evere, Woluwe-Saint-Pierre, Auderghem, Woluwe-Saint-Lambert) se font remarquer par un taux de loyers impayés très faible (2,6%). Mais il semble toutefois que les réalités socio-économiques et géographiques n’influencent pas, ou peu, le fait qu’un propriétaire soit confronté à un mauvais payeur.

On rappellera par ailleurs que les investisseurs qui souhaitent éviter ces désagréments peuvent souscrire à une assurance ” impayés de loyers “, qui couvre ce type de risques. ” De plus en plus de propriétaires y souscrivent, note Olivier Reyé. Et on les y encourage. Cela coûte 2,5% du loyer mensuel (charges comprises). ”