Les grandes contre-vérités des petits investisseurs immobiliers

Obtenir un rendement de minimum 5 %, devoir déposer au moins 175.000 euros sur la table ou encore bénéficier d’une énorme plus-value à la sortie. Investir dans l’immobilier n’est pas donné à tout le monde. En témoignent les quelques certitudes (à ébranler) relevées dans une étude relative aux raisons qui poussent les Belges à investir dans l’immobilier.

Développer son patrimoine, compléter ses revenus, voire payer moins d’impôts. Les raisons qui poussent les Belges à prendre la voie de la brique pour réveiller quelque peu l’épargne qui dort sur leur compte en banque n’ont guère évolué ces dernières années. Cet investissement, qui affiche une grande stabilité – du moins en Belgique, convient donc parfaitement à des profils de risque peu élevé. Soit la majorité des petits investisseurs. Une combinaison gagnante qui séduit encore et toujours davantage de monde. La plupart des observateurs estiment d’ailleurs qu’un tiers des achats est aujourd’hui cornaqué par les investisseurs. Une proportion qui double pratiquement quand on s’intéresse uniquement au marché neuf.

La plateforme en ligne d’investissement en immobilier résidentiel Investr a décidé d’approfondir quelque peu le sujet. Elle a publié il y a peu une enquête réalisée auprès de 1.390 personnes. Celle-ci analyse les besoins réels et les objectifs de ces investisseurs. Il en ressort quelques éléments intéressants. Dont notamment l’une ou l’autre affirmation qui vont à contre-courant de la pensée ambiante.

Un rendement minimum de 5 %

Six Belges sur dix pensent obtenir un tel rendement. Excès d’optimisme ou ignorance des réalités du marché, cette affirmation est en tout cas bien éloignée de la réalité. Si l’immobilier reste un placement apprécié, il le doit principalement à sa grande stabilité. L’investisseur aura donc peu de chances de bénéficier de tels rendements. Sauf s’il s’aventure sur des segments plus particuliers. Et encore. ” Les Belges surestiment trop souvent le rendement d’un bien immobilier, fait remarquer Frédéric Vandenhende, CEO d’Investr. Car soyons bien clairs : le rendement avoisine en moyenne les 3 %. Par contre, il faut noter que l’on peut obtenir plusieurs niveaux de rendement en fonction des bâtiments dans lesquels on investit. Un appartement d’une chambre n’engendrera pas le même rendement qu’un kot ou un garage, qui peuvent sembler plus intéressants. En fait, chez Investr, on recense trois types de rendement lors d’un investissement : le loyer, le rendement fiscal que l’on peut optimiser et la plus-value de sortie. Quand on combine ces trois éléments, il est alors réaliste d’imaginer un rendement de plus de 5 %. Par contre, ce sur quoi je m’insurge, c’est sur le fait que des promoteurs immobiliers évoquent, lors de spots radio, la possibilité d’obtenir des rendements de 6 % uniquement sur les loyers. Personne ne peut obtenir cela. Ce type de communication mensongère est une vraie plaie pour le marché car elle sème la confusion dans la tête des investisseurs. ” Dans cette enquête, on relève également qu’un Belge sur six pense même pouvoir obtenir un rendement brut de 8 %, voire plus.

Des investisseurs seuls au monde

Rien de surprenant dans cette information. Si le niveau plancher des taux hypothécaires augmente la capacité d’emprunt des ménages, un contexte favorable pour une personne sur deux dans leur processus d’investissement, la plupart sont démunis une fois qu’il faut passer à l’acte. ” Le réel problème aujourd’hui, c’est que beaucoup de personnes ne comprennent rien à l’immobilier “, concède Frédéric Vandenhende, dont la plateforme en ligne accueille 150.000 visiteurs par mois. Si les gens préfèrent le plus souvent s’informer par eux-mêmes via Internet, les courtiers et les banquiers sont également sollicités. Le problème, c’est que seuls 5 % des courtiers savent vraiment calculer un investissement. C’est d’ailleurs pour cette raison que j’ai lancé mon projet. Je donne régulièrement des formations aux courtiers pour leur expliquer les détails d’un bon investissement. Car investir dans l’immobilier est relativement simple, sauf si on oublie l’un ou l’autre paramètre qui fausse tout le jeu. ”

Pour moins de 175.000 euros, tu n’as rien

C’est ce que pensent six personnes interrogées sur dix. Une proportion étonnante tant elle est disproportionnée. ” Aujourd’hui, il suffit presque de posséder les droits d’enregistrement pour réaliser un investissement, lance Frédéric Vandenhende. 25.000 euros peuvent donc être suffisants. Je suis vraiment étonné que beaucoup de gens investissent sans recourir à l’emprunt. Cela représente près de 40 % des investisseurs. C’est surprenant tant il est plus avantageux d’effectuer un crédit. Que ce soit sur le plan fiscal avec certaines déductions ou sur le fait de garder du cash, vu que les taux sont très bas. Investr propose d’ailleurs également des stratégies pour des montants à partir de 50.000 ou 75.000 euros. Et si vous disposez de 100.000 euros à titre d’apport personnel, vous pouvez déjà aller loin si vous souscrivez un crédit hypothécaire. Le réel frein, en fait, c’est que les gens ne savent pas comment calculer un investissement et l’optimaliser. ” Pour le reste, précisons que 60 % des Belges envisagent d’investir dans l’immobilier dans les prochaines années : 14 % dans les deux ans, 45 % dans le futur. Les jeunes et les gens d’une classe sociale aisée sont concernés.

Une plus-value évidemment énorme

Tout le monde l’imagine mais personne ne sait réellement la quantifier. La plus-value, soit la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (frais compris), fait souvent l’objet de fantasmes divers. ” Il s’agit clairement d’une donnée qui part dans tous les sens, note Frédéric Vandenhende. D’où l’importance de recourir à un système qui permet de la calculer au mieux. Elle reprend l’estimation personnelle d’un investisseur en matière de plus-value, les statistiques de 1986 à 2017 reprenant le prix moyen de l’immobilier dans la commune et, enfin, l’analyse des plus-value réalisées ce dernières années. ”

La maison neuve, comme contre-pied

Les possibilités sont grandes en matière d’investissement. Que ce soit une maison, un appartement, un immeuble de rapport, des bureaux, un garage, une chambre d’hôtel ou encore un kot. Chacun ayant ses avantages et ses inconvénients. Le bien le plus plébiscité est l’appartement une chambre, pour sa facilité à trouver des locataires. ” Mais contrairement à ce que les gens pensent, ce n’est pas le plus intéressant. Pour ma part, en Flandre, j’investirais dans une maison neuve, mais bien située. Car cela va à contre-courant du marché. Les avantages : il n’y a pas de frais de copropriété, il y a peu de biens de ce type sur le marché ou encore le fait que le prix des appartements est presque similaire à celui des maisons. ”

Les locataires reviennent en force

Le taux de propriété avoisine les 72 % en Belgique. Une proportion qui est amenée à chuter dans les années à venir. Dans quelle mesure ? La réponse reste encore inconnue, certains évoquant 60 %, d’autres encore moins. ” En Belgique, nous évoluons de plus en plus vers un marché immobilier de locataires, comme en Allemagne où la proportion entre le marché des propriétaires et le marché des locataires est de 50-50 “, explique Frédéric Vandenhende. Une tendance qui s’accentue par le fait que les jeunes sont moins attachés à la notion de propriété et que certains ménages éprouvent de plus en plus de difficultés à acquérir un bien.