Les dangers du manque de bureaux neufs

Alors qu’il était encore bien rempli l’an dernier, le pipeline de projets neufs disponibles sera particulièrement réduit jusqu’en 2024. Toutes les entreprises et institutions publiques ne trouveront pas leur bonheur. Avec le risque que cette concurrence diminue les ambitions environnementales de certains et entraîne une hausse des loyers pour les autres.

Le brouillard se dissipe quelque peu au-dessus du marché bruxellois de l’immobilier de bureau. Les acteurs et observateurs y voient désormais un peu plus clair sur les grandes orientations et les besoins de ce secteur particulièrement impacté par la pandémie depuis deux ans. Le bureau de demain? Il sera localisé à proximité d’une gare, idéalement dans le quartier européen, le quartier Nord ou le centre-ville, possédera tous les éléments techniques de durabilité et sera aménagé selon les nouvelles méthodes de travail ( new ways of working), dont une multitude de services. Avec 10 à 15% de surfaces en moins. Pas plus, vu que la deuxième vague de covid a sérieusement atténué les ambitions en matière de télétravail. De quoi contredire en tout cas clairement ceux qui prédisaient la fin du bureau. Car si la destination a bien été réinventée (lieu de création et de rencontre désormais), sa raison d’être ne fait plus débat.

Problème, les immeubles de ce type, il n’y en pas des dizaines à Bruxelles. Et c’est bien là le principal écueil qui s’annonce pour les entreprises et autres institutions publiques telles que la Commission européenne, la Région bruxelloise, la Fédération Wallonie-Bruxelles ou la Régie des bâtiments qui ont décidé de passer à l’action et de déménager après de longs mois d’indécision. “Nous le disons depuis longtemps sans être vraiment entendus: contrairement à ce que l’on pourrait croire, il y a un vrai manque de projets neufs de qualité à Bruxelles, souffle Jean-Michel Meersseman, head of office agency Brussels and Wallonie chez le courtier immobilier CBRE. Les permis prennent bien trop de temps à être délivrés. Quatre ans et dix mois en moyenne pour un projet de bureau, selon une enquête de l’UPSI. Parfois de sept à dix ans pour des projets plus complexes. Avec les risques de développer des projets qui ne seront plus adaptés aux besoins lors de leur livraison. Aujourd’hui, on puise déjà dans le stock futur par le jeu des prélocations de plus en plus fréquentes. Comme la demande reste stable, on puise dans le stock de demain. Ce qui signifie qu’à l’avenir, il sera encore plus difficile de trouver des produits neufs, qui répondent notamment à la dimension ESG. C’est un vrai effet boule de neige.”

Les propriétaires ont la main

Les chiffres de 2021 démontrent en tout cas le rebond d’activité par rapport à 2020 et le retour à une prise en occupation dans la lignée des dernières années. Soit 472.000 m2, selon les chiffres collectés par JLL (pour 317.000 m2 en 2020 et 517.000 m2 en 2019). Une stabilité qui est, année après année, à la fois la force et la faiblesse du marché bruxellois. “Deux constats clairs ressortent en tout cas aujourd’hui: un, l’attrait pour le quartier européen et le quartier Nord, qui ont concentré 64% des locations l’an dernier, lance Bertrand Cotard, head of letting & sales chez BNP Paribas Real Estate. De plus en plus d’entreprises quittent les quartiers décentralisés ( comme Kone et Sopra Banking Software l’an dernier, Ndlr). Et deux, le choix vers des immeubles de grade A (moins de cinq ans) respectant les critères ESG (59% du take-up). Localisation et durabilité ( sustainability) sont désormais les maîtres-mots du marché.”

Le balancier a en effet aujourd’hui changé de côté. De nombreux candidats locataires ont les mêmes envies, au même moment, gonflant la demande dans un paysage en sous-offre en termes d’immeubles de qualité. Les institutions européennes doivent faire rentrer leur parc immobilier (près de 2 millions de m2) dans les clous du Green Deal européen d’ici 2030. La Régie des bâtiments, le bras immobilier de l’Etat, a annoncé vouloir se séparer d’un million de m2 tout en souhaitant verdir ses actifs immobiliers. Alors que de nombreuses entreprises ont l’ambition de quitter leurs bureaux obsolètes pour rester attractives vis-à-vis de leurs employés, milléniaux en tête. Le marché bruxellois confirme donc plus que jamais son positionnement comme un marché de remplacement, où les mêmes entreprises déménagent au fil de leurs ambitions. Une situation qui doit en tout cas rassurer les promoteurs actifs en matière d’immobilier de bureau qui ont encore quelques belles années devant eux… “Avancer à tour de bras le chiffre d’un million de mètres carrés vides sur les 13 millions du parc de bureaux bruxellois ne change rien, estime Erik Verbruggen, head of office agency chez JLL Belgium. Ces surfaces ne seront, en grande partie, plus jamais exploitables. Ces 10 dernières années, 1,5 million de m2 ont été reconvertis. Et dans 75% des cas, c’était pour du résidentiel. On l’observe surtout au sud-ouest de Bruxelles (baisse de 27% du stock en 10 ans) et dans le quartier Louise (- 20% en 10 ans). Quand une entreprise m’interroge sur l’offre de projets disponibles dans les prochains mois, le choix est très réduit.”

Résultat: tout le monde anticipe ses besoins. Et pré-louent les surfaces de longues années avant la livraison. “Notre travail s’en voit renforcé car le marché est moins lisible qu’auparavant, explique Jean-Michel Meersseman. Il faut anticiper davantage la concrétisation des projets pour pouvoir proposer des surfaces. En fait, d’un marché de locataires, on est aujourd’hui en passe de glisser vers un marché de propriétaires. Ce sont ces derniers qui auront bientôt la main. Pour les immeubles de moins de cinq ans, si des propriétaires annoncent à leurs locataires lors de la renégociation d’un bail que les tarifs vont augmenter vu qu’ils ont d’autres candidats, le locataire sans préparation adéquate et sans alternative ne pourra que s’exécuter.”

L’ère des prélocations

Quand on regarde le pipeline de projets disponibles d’un peu plus près, rien d’enthousiasmant n’en ressort. Le stock pour cette année n’est que de 73.000 m2 alors qu’il grimpait à 175.000 m2 un an plus tôt. Parmi les principaux projets, citons le Régence 52 de Jaspers (centre-ville, 13.000 m2), le Commerce 46 d’Immobel (14.200 m2 qu’ING veut sous-louer), le Belnine de Kairos (quartier européen, 7.000 m2) et une phase du City Dox d’Atenor (décentralisé, 6.500 m2).

Un effondrement du stock qui semble être une tendance appelée à s’inscrire dans la durée. BNP Paribas Real Estate relève par exemple que le pipeline de projets dont la livraison est prévue en 2023 et est encore disponible n’est que de 68.000 m2 (sur 200.726 m2) et s’élève à 127.300 m2 (sur 252.400 m2) pour 2024. Des chiffres qui sont en plus sous réserve de l’obtention des permis introduits, ce qui est loin d’être garanti. Et ce alors que la demande reste stable, avec une prise en location qui avoisine chaque année les 400.000 m2, ce qui signifie que soit les candidats locataires reporteront à plus tard leurs envies de déménagement, soit ils se rabattront sur des immeubles plus anciens et moins adaptés aux nouvelles tendances. Ce qui est peu probable… “Cela signifie surtout que les prélocations sont clairement devenues une nouvelle tendance du marché, affirme Vincent Gérin, CEO d’Anixton. Leur niveau devrait donc rester élevé et la vacance pourrait même légèrement diminuer en raison de l’absence de nouveaux projets. La concurrence est énorme et l’offre faible. Il faut donc s’y prendre de plus en plus tôt. Mettre la main sur un immeuble de grade A et bien localisé devient de plus en plus compliqué. Il faut aller vite.” Demandez par exemple ce que pense la Commission européenne de s’être fait souffler l’immeuble Networks Nor de Banimmo par la Régie des bâtiments car elle a un peu trop tergiversé. Il est en tout cas peu probable qu’elle reproduise la même erreur dans le cadre de la location de l’immeuble Isala (32.435 m2, Immobel), situé le long de la rue de la Loi (22-25).

Une importante pression sur les loyers

Reste que cette situation devrait surtout avoir un impact sur les loyers, qui pourraient s’envoler. La hausse de la demande, du prix des matériaux et du prix d’acquisition des immeubles à reconvertir vont indéniablement se répercuter sur les prix. “C’est une évidence, fait remarquer Vincent Gérin. Le prime rent est affiché à 315 euros/m2/an depuis longtemps. Un montant très abordable par rapport à d’autres pays européens. Quand on voit le prix déboursé par des acteurs comme Immobel ou Codic, dont le prix d’acquisition a pratiquement doublé en quelques années, on ne peut que se dire qu’ils parient sur une nette hausse du prix des loyers. Ils n’ont pas tort vu la pression sur le marché et le manque de produits.”

Cette nouvelle vision de l’immobilier de bureau fait en tout cas des dégâts auprès des immeubles plus anciens. Le taux de vacance connaît une importante hausse et est essentiellement dynamisé par des immeubles de grade B et C (de plus de 15 ans). Soit 1,095 million de m2, en hausse de 12% par rapport à l’an dernier. Les arbitrages de quelques grands acteurs dans leur portefeuille immobilier suite au télétravail ont également encore accentué cette situation. On l’a vu avec Belfius (25.000 m2) et Engie (27.000 m2) qui ont libéré d’importantes surfaces dans leur tour située dans le quartier Nord. Une évolution du marché dont on est encore loin de connaître l’épilogue. “Mais ce stock de bâtiments d’ancienne génération correspond-il aux normes des recherches actuelles et leurs exigences, qui ont subi un profond remaniement ces derniers mois? s’interroge Jean- Michel Meersseman. Il sera donc intéressant de suivre ce que ces propriétaires adopteront comme stratégie et qui induira probablement l’évolution du marché dans les prochains mois.”