Les charges de copropriété, une fatalité? Nos conseils pour les réduire

Propriétaire ou locataire d’un bien au sein d’un immeuble à appartements, vous êtes soumis à quelques obligations financières, dont le paiement des charges communes. Quelques pistes pour revoir le budget de la copropriété à la baisse.

Chaudière commune, entretien de l’ascenseur, entretien des jardins, syndic, électricité des couloirs, assurance, travaux… Quand les frais se multiplient au sein d’un bâtiment contenant plusieurs appartements, ce sont les habitants qui trinquent. Mais en agissant sur chaque poste de dépenses, il est possible de réduire ces charges de copropriété. Notre meilleur conseil: traquez les coûts superflus et étudiez tous les contrats en cours.

Syndic trop cher? Changez-le!

Le syndic de copropriété est le représentant des copropriétaires. Il est à ce titre responsable de la gestion des parties communes de l’immeuble. En d’autres termes, il est le chef d’orchestre qui met en œuvre les décisions prises par l’assemblée générale (celle-ci rassemble les propriétaires). C’est lui qui va conclure les contrats d’assurance et d’entretien, proposer des devis pour la réalisation de travaux…

Bien entendu, sauf s’il s’agit d’un syndic bénévole (généralement l’un des propriétaires de l’immeuble), faire appel à un syndic de copropriété coûte de l’argent. Une rémunération qui varie d’un cabinet à l’autre et qui dépend de plein de facteurs, comme le nombre et l’heure des assemblées générales. Si vous estimez les coûts trop élevés, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence. Lors de l’assemblée générale des copropriétés annuelle, le syndic remet en cause son mandat. « Cependant, son contrat peut être arrêté à tout moment, sur simple décision d’une assemblée générale ordinaire (ou extraordinaire) », précise le syndic de copropriété Easy syndic.

Examinez les contrats d’entretien

La maintenance des ascenseurs, des alarmes incendie, des parterres extérieurs, de la chaudière… sont autant de postes coûteux qui peuvent varier d’une année à l’autre. Ne laissez pas dormir ces contrats et pensez à les renégocier afin d’obtenir des tarifs avantageux. Mieux encore: si tout le monde est d’accord, déléguez certaines petites tâches – ménage des communs ou tonte des jardins – à l’ensemble de la copropriété. Vous économiserez de précieux euros.

Renégociez le contrat d’assurance

En termes d’assurance, la seule obligation légale en Belgique est de souscrire à une assurance responsabilité civile pour le syndic. Il s’agit ici d’une assurance collective. Mais si la copropriété est d’accord, prenez le temps d’analyser chaque clause en détail lors d’une assemblée générale et de supprimer l’une ou l’autre clause superflue. Pensez également à renégocier le contrat en cours, ou à changer d’assureur pour en trouver un plus compétitif.

Faites installer des compteurs individuels

Eau, électricité, gaz… Des compteurs individuels peuvent vous faire réaliser des économies avec une répartition des charges plus juste. Cela permet de responsabiliser chaque copropriétaire qui paiera en fonction de sa consommation réelle. Ceux qui consomment plus, paient plus. Seul bémol: l’investissement. L’installation de chaque compteur a un prix, qui sera amorti au bout de plusieurs années seulement.

Depuis le 1er janvier 2024, tous les logements en Région wallonne doivent être équipés d’un compteur individuel d’électricité et, selon le cas, d’un compteur individuel de gaz.

Limitez la consommation d’énergie dans les parties communes

Vous avez des radiateurs dans le couloir de votre immeuble? Les lampes sont allumées en permanence dans les couloirs? Quelle perte d’énergie! Adoptez les bons gestes pour réduire la facture: y a-t-il vraiment besoin d’allumer le chauffage dans les lieux de passage? Et pour l’éclairage, pensez à installer des systèmes à détection de mouvement ainsi que des ampoules à faible consommation d’énergie.

Rénovez votre passoire énergétique

Dans les années à venir, propriétaires et copropriétaires seront amenés à améliorer les performances énergétiques des immeubles affichant un mauvais PEB. Bruxelles veut faire disparaître les passoires énergétiques (F et G) pour 2033, puis les PEB D et E pour 2043. En Wallonie, à partir du 1^er janvier 2025, les propriétaires bailleurs qui mettraient en location pour la première fois leur bien ne pourront plus louer de passoires énergétiques (PEB G). Et à partir du 1^er juillet 2026, les nouveaux propriétaires d’un bâtiment de label PEB G, F ou E devront atteindre le label PEB D dans les cinq ans.

N’attendez pas et réalisez dès maintenant les travaux nécessaires. Isolation, toiture, remplacement du système de chauffage sont autant de facteurs qui pourront intervenir dans la facture d’énergie.

Réalisez plusieurs devis

Avant de vous lancer dans les gros travaux, faites réaliser plusieurs devis par des professionnels et comparez-les. Mettre en concurrence les artisans vous permettra de vérifier les tarifs pratiqués et de faciliter votre choix. Mais attention, l’artisan le moins cher n’est pas nécessairement le meilleur, et inversement!