Le PEB met la pression sur les prix: les logements durables deviennent inabordables

Le réseau immobilier résidentiel Trevi publie son Trevi Trust Monitor (TTM), baromètre de la confiance dans le marché immobilier. L’indice du TTM pour le deuxième trimestre 2023 est en baisse à 99,5 (alors qu’il était à 101,9 pour le premier trimestre 2023). Cela confirme le mode « pause » du marché immobilier.

Si le nombre de demandes d’investissement sur le marché immobilier belge a tendance à diminuer, celle de l’offre des biens augmente de 17% pour les maisons et de 10% pour les appartements. « Un nouvel équilibre entre l’offre et la demande s’établit lentement mais sûrement après deux années atypiques dans le secteur », selon le TTM.

Une baisse des prix des maisons (de 4 à 5%) et des appartements (de 3,5%) en moyenne a également été constatée par les agences Trevi, tandis qu’il existe une demande croissante pour les biens à louer : 6% de plus pour les maisons et 4% d’augmentation pour les appartements.

Le PEB intervient dans le prix de vente

Cette tendance, souligne le TTM, « reflète le changement dans le comportement des acheteurs qui prennent plus de temps pour comparer les biens et évaluer leurs ressources financières avant de s’engager dans un achat. » Avec pour conséquence un allongement du temps et de l’intensité des négociations, avec une plus grande pression sur les vendeurs.

Pour simplifier les choses, on pourrait dire qu’avant le secteur se divisait en deux équipes : les vendeurs et les acheteurs. Tandis qu’aujourd’hui une nouvelle donnée, source de pression, s’ajoute à cette équation : le score PEB (certificat de performance énergétique).

Celui-ci divise le marché en deux catégories:

–         Les biens avec un bon score PEB (« C » ou supérieur) sont vendus en moyenne après 5 semaines et peuvent descendre jusqu’à 5% en dessous du prix demandé.

–         Les biens nécessitant des travaux de rénovation plus importants ou disposant d’un moins bon score PEB (« D » ou moins) sont vendus en moyenne après 3-4 mois et peuvent descendre à 10% en dessous du prix demandé.

Le PEB met sous pression la Flandre et les jeunes

Une pression qui se ressent sur les marchés immobiliers des trois Régions : si Bruxelles et la Wallonie conservent un marché relativement stable, il n’en est pas de même en Flandre qui encaisse un ralentissement. En cause, l’obligation de rénovation mise en place depuis le 1^er janvier 2023.

En Flandre, les biens affichant un PEB satisfaisant aux exigences coûtent désormais plus chers, comme l’explique Kim Ruysen, managing director chez Trevi: « Le coût d’achat est plus élevé pour les bâtiments neufs ou les bâtiments ayant un score PEB «A», «B» ou «C», mais pour ces biens l’acheteur est dispensé de l’obligation de rénovation applicable en Flandre. C’est souvent différent pour les biens plus abordables ayant un score PEB « D » ou inférieur. L’obligation de rénovation en vigueur dans le nord du pays s’applique à ces bâtiments. Les acheteurs doivent donc prévoir un budget supplémentaire pour payer les rénovations. »

Depuis le début de cette année, les acheteurs en Flandre sont obligés de rénover le bien qu’ils viennent d’acquérir si celui-ci a un score PEB de catégorie « E » ou inférieur, afin d’atteindre au moins un score PEB « D », et ce dans les 5 ans suivant l’achat.

A Bruxelles et en Wallonie, cette obligation de rénovation lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement n’existe pas (encore).  

De plus, peu importe la Région, les jeunes ne sont pas épargnés. «Il est évident que l’accès au marché résidentiel est devenu plus difficile, souligne Kim Ruysen. Les jeunes ou les couples qui veulent acheter une première habitation se heurtent souvent à l’inaccessibilité des biens sur le marché actuel. Le problème se pose dès l’établissement du budget d’achat. Il faut disposer d’une somme conséquente pour pouvoir acheter une habitation aujourd’hui, qu’il s’agisse d’un immeuble existant ou d’une nouvelle construction.

Pour soulager cette pression

Comme l’accès à la propriété devient de plus en plus difficile pour une grande partie de la population, les nombreux non-propriétaires sont obligés de chercher des solutions  (temporaires ou définitives). Il y a ceux qui quittent la ville, espérant en s’éloignant trouver quelque chose de plus en adéquation avec leur budget. Ainsi, de plus en plus de candidats acheteurs venant du Brabant wallon et de Bruxelles s’orientent vers la province du Hainaut, où les biens sont plus abordables.

D’autres prolongent leur location s’ils en ont la possibilité. Mais cela a pour conséquence d’influencer à la hausse les prix des loyers. Ainsi, sur la période allant du dernier semestre de 2022 au deuxième semestre de 2023, les agences Trevi ont constaté une augmentation moyenne de 10% pour les loyers.

Finalement, il y a ceux qui optent pour la colocation afin de pouvoir rester soit en ville, soit près de leur lieu de travail. Cette formule d’habitat est souvent choisie par les plus jeunes.

« Actuellement, il y a une rivalité entre l’efficacité énergétique et l’accessibilité des logements, conclut le managing director. Nous demandons donc au gouvernement de temporiser les exigences vers une mode de vie toujours plus durable afin de permettre aux familles de continuer à acheter une habitation dans un proche avenir.»