Le “crowdfunding” immobilier en quête de crédibilité

Des promoteurs tentent enfin l’aventure du financement participatif. Une manière de financer les fonds propres d’un projet immobilier tout en offrant d’alléchants rendements à des particuliers. La démarche, qui comporte des risques, peine à séduire. Il faudra encore lever une série de barrières avant de suivre la voie d’autres pays européens.

Il fait les beaux jours de bon nombre de promoteurs et de particuliers en France, aux Pays-Bas, au Royaume-Uni ou encore aux Etats-Unis. Sa percée sur le marché belge est par contre relativement insignifiante, même si l’un ou l’autre acteur s’y est aventuré ces derniers mois. Le crowdfunding immobilier, soit le fait de permettre à des particuliers de soutenir des projets de construction ou d’investir dans l’immobilier à plusieurs par le biais d’une plateforme internet, est encore loin d’entrer dans les moeurs en Belgique. La faute à une législation trop restrictive, à un manque d’intérêt des épargnants, au caractère risqué de l’opération et, surtout, à des capitaux qui ne sont actuellement pas très compliqués à rassembler pour les promoteurs traditionnels.

” Le crowdfunding immobilier n’existe pratiquement pas chez nous, estime Frédéric Wins, conseiller chez Crowdfunding Spot. Le marché belge est clairement en retard par rapport aux autres. ” Un son de cloche que partage Simon Dejemeppe, un ancien conseiller en investissement immobilier d’ING, qui vient d’écrire une étude sur l’avenir du crowdfunding immobilier en Belgique *, même s’il est un peu plus optimiste en la matière : ” Notre pays est à la traîne pour le moment mais je suis persuadé que le potentiel de développement est conséquent. Il faudra être patient pour y parvenir. Cela passera par le fait de faire évoluer les contraintes réglementaires belges et européennes, de créer de la liquidité au niveau des titres émis par les promoteurs et de rapprocher l’industrie du crowdfunding immobilier des organismes bancaires.”

Alimenter les fonds propres des promoteurs

Le financement participatif peut en fait prendre plusieurs formes en immobilier (lire l’encadré ” Crowdfunding ou crowdlending ? “). La plus courue actuellement est celle qui permet à un promoteur de financer une partie de son développement immobilier par le biais d’un prêt participatif (crowdlending). Elle rassemble des investisseurs particuliers qui sont à la recherche de rendement pour leur épargne, des promoteurs immobiliers en quête d’argent pour lancer leur projet résidentiel et, au milieu, des plateformes internet pour connecter tout le monde. Au final, si tout se passe bien pour l’épargnant, il peut espérer un rendement brut de 8 à 12 % pour une mise initiale de 100 à 5.000 euros, sur une durée comprise entre 12 et 60 mois. Soit un rendement bien plus élevé que ce que l’on retrouve habituellement sur les comptes d’épargne ou dans d’autres investissements.

Pour bien comprendre la mécanique en cours, quelques précisions. Un promoteur fait habituellement appel à plusieurs sources de financement pour boucler son budget : un emprunt bancaire (de 40 à 60%), une pré-commercialisation (de 25 à 40%) et un apport de fonds propres (de 15 à 30%), qui peut provenir de l’actionnaire ou de bailleurs de fonds externes (les fameux friends family and fools). Ce dernier volet est souvent le plus compliqué à boucler. D’où l’idée de s’offrir de nouvelles perspectives.

Quels sont les promoteurs qui sont concernés par ce financement ? Si on fait une analogie avec la planète football, on peut écrire que cela ne concerne pas les clubs de Division 1 mais davantage ceux de D2. Les grands clubs sont arrosés de droits télé leur permettant d’acheter sans sourciller n’importe quel joueur. Ceux qui jouent un cran plus bas se doivent par contre d’être ingénieux pour dégoter leur future étoile. En immobilier, c’est un peu la même chose. Des acteurs tels qu’Atenor, Immobel ou Bouygyes n’éprouvent (pratiquement) aucune difficulté à financer leurs développements immobiliers. Des promoteurs de taille moyenne, ceux qui développent des projets de 5 à 15 millions d’euros (soit une trentaine d’appartements neufs en moyenne), se doivent par contre d’être plus créatifs pour dégager les fonds propres nécessaires. Et pour leur permettre de développer plusieurs projets en parallèle. C’est donc à eux que s’adresse cette source alternative de financement. ” La plupart des promoteurs se financent simplement par emprunt bancaire, note Herman Van der Loos, senior equity analyst au sein de la banque Degroof Petercam. Un projet de promotion moyen nécessite un apport de fonds propres de l’ordre de 1 à 3 millions. Le crowdlending peut donc offrir de nouvelles perspectives – surtout si les taux d’emprunt remontent – et aider à boucler ce budget. ”

Des premières levées de fonds en Belgique

En Belgique, les expériences en la matière se comptent actuellement sur les doigts de la main. La plateforme Deal 5000, qui proposait à de petits investisseurs de s’associer au sein d’une société pour acheter une maison et tirer profit des rendements locatifs, a fait long feu. Elle n’est plus accessible. Conseil B+, qui propose de financer une partie de la construction d’une maison (à partir de 1.000 euros pour un maximum légal de 99.000 euros) en échange d’un rendement de 3 % brut et du remboursement du capital prêté une fois la maison revendue, connaît une meilleure destinée même si son champ d’action reste limité. ” C’est une réussite, tous nos projets sont financés extrêmement rapidement, fait remarquer Vincent Herregat, administrateur délégué de Conseil B+, qui est adossé au promoteur des Maisons Blavier. Nos maisons sont uniquement situées dans le Hainaut et à Liège, où les prix de l’immobilier sont plus faibles. Nous développons une dizaine de projets par an. ”

Mais le réel envol du crowdlending immobilier en Belgique concerne davantage le financement de projets lancés par des promoteurs. La plateforme Look&Fin, leader du secteur en Belgique, a déjà bouclé ces derniers mois deux financements de 500.000 euros (GIA Immobilier en octobre) et 400.000 euros (FK Immo en juillet). BeeBonds vient d’apparaître et semble promis à bel avenir même s’il s’agit davantage d’un crowdlending de luxe (mise initiale minimum de 100.000 euros par investisseur). Alors que Catalyze, lancé par Perceval Poullet, est le petit dernier. ” Le crowdlending immobilier est en fait un secteur comme un autre, analyse Nicolas-Alexandre Verdbois, senior business analyst au sein de Look&Fin. Cela nous permet de diversifier le portefeuille d’investissement de nos candidats prêteurs. Les gros acteurs de l’immobilier ont accès aux financements mais pas les promoteurs de taille moyenne, qui développent des projets jusqu’à 10 millions d’euros. Ceux-ci ont besoin d’1,5 million de fonds propres et cherchent 500.000 euros pour compléter leur financement. Après obtention du permis et analyse rigoureuse du projet, nous le soumettons à financement. Et ils sont financés extrêmement rapidement. Le rendement moyen qui est offert est de 9 %. Il est payé 24 ou 36 mois plus tard. Pour le moment, nous manquons davantage de projets de qualité que de prêteurs ! Le problème actuel, c’est que par rapport aux Pays-Bas et à la France, la législation est un sérieux frein au développement du crowdlending immobilier en Belgique. Les promoteurs cherchent de nouvelles sources de financement beaucoup plus importantes que ce qui est actuellement autorisé. ”

Une situation qui amène les plateformes de crowdlending à multiplier les montages pour contourner les plafonds. Depuis le 1er janvier 2017, la législation belge en matière de levée de fonds a été quelque peu assouplie, permettant désormais aux entreprises d’emprunter des sommes inférieures à 300.000 euros via l’appel public à l’épargne, sans devoir recourir à la rédaction d’un prospectus (un document qui informe en détail sur les contours sur l’opération) soumis à l’approbation de la FSMA, le gendarme financier belge. Les investisseurs pouvant de leur côté maintenant investir un montant maximum de 5.000 euros via des titres de créance (ou bons de caisse). Le plafond était jusqu’alors fixé à 100.000 euros et 1.000 euros par investisseur. ” On ne comprend pas très bien pourquoi ce montant a été rehaussé dans de si faibles proportions, reconnaît Simon Dejemeppe, qui travaille aujourd’hui chez Eaglestone. Cela freine clairement le développement du crowdlending immobilier. En France, la législation permet des levées de fonds jusqu’à 2,5 millions ! Aux Pays-Bas, on dépasse le million. ” Reste que les plateformes de crowdfunding ont réussi à contourner ces contraintes. Si un projet de financement est proposé à moins de 150 personnes, il n’entre pas dans ce plafond. Ce modèle accompagne le plus souvent une demande de financement via l’épargne publique classique. Une astuce qui permet de lever plus de 500.000 euros. ” Les promoteurs désirent emprunter bien davantage que 300.000 euros, précise Simon Dejemeppe. Si les entreprises ne doivent pas rédiger de prospectus, elles doivent néanmoins fournir des informations à la plateforme. Or, elles ne sont pas prêtes à y consacrer du temps pour des levées de moins de 500.000 euros. ”

Un facteur risque à ne pas négliger

Reste que tout n’est toutefois pas simple et rose en matière de crowdlending. Le déficit d’informations sur le projet présenté et sur le promoteur est le principal problème. Aujourd’hui, la plateforme de crowdfunding est chargée d’analyser la crédibilité du promoteur et du projet. Avec toutes les réserves d’usage que cela entraîne. ” Le crowdlending reste un placement risqué, estime Jean-Baptiste Van Ex, à la tête de la branche immobilière de Degroof Petercam. Il serait opportun d’augmenter le plafond pour permettre à des promoteurs qui ont pignon sur rue de faire appel à ce mode de financement. Augmenter la taille des acteurs diminuera le risque. Cela renforcera également sa crédibilité. J’estime que ce mode de financement participatif à un avenir. Reste la problématique du contrôle des projets présentés. La FSMA doit trouver une manière de renforcer les contrôles pour rassurer le prêteur. ” Les promoteurs qui lancent des projets de financement avec de faibles marges sont clairement dans le collimateur. Ils pourraient tirer toute cette filière vers le bas.

L’avenir du crowdlending immobilier belge semble donc devoir surmonter quelques écueils avant de connaître une destinée aussi prolifique que le crowdlending français, qui recense une cinquantaine de plateformes du genre. Reste à savoir si, au-delà d’un assouplissement des règles, les mentalités des épargnants et des promoteurs ne resteront pas les principaux freins. ” Un autre problème a trait à la liquidité du produit qui est quasiment inexistante, concède Simon Dejemeppe. La mise en place d’un marché secondaire serait intéressante pour permettre au prêteur de ne pas voir ses fonds être mobilisés pendant 24 ou 36 mois. Les investisseurs particuliers doivent aussi montrer davantage d’intérêt. Aujourd’hui, le Belge n’investit en moyenne que 40 cents dans ce mode de financement pour 3,7 euros pour le Néerlandais et 2,3 euros pour le Français. C’est trop peu. Une réglementation commune à tous les Etats membres serait une piste idéale. ”

* ” L’avenir du ‘crowdfunding’ immobilier en Belgique – Les enjeux et les risques de ce nouveau mode de financement des promoteurs à travers l’analyse du marché français “, travail de fin d’études publié dans le cadre de l’Executive Master Immobilier à l’Université Saint-Louis

Par Xavier Attout.