Le coworking, un modèle économique qui pose question

Les ouvertures d’espaces de travail flexibles se multiplient ces derniers mois à Bruxelles. Tous les grands opérateurs se positionnent. De quoi dessiner un paysage fragmenté entre grands et petits acteurs.

Les déboires du mastodonte américain WeWork l’ont encore rappelé récemment : si le coworking suscite enthousiasme et passion chez certains, il inquiète bon nombre d’autres observateurs. Principalement des acteurs du monde immobilier, dont le traditionnel conservatisme sied mal avec les codes de cette nouvelle forme de travail. Les inconnues qui entourent le modèle économique et l’ampleur de la demande pour des espaces de travail flexibles restent nombreuses. Seules des études internationales et la percée du coworking dans certaines capitales européennes permettent aujourd’hui de ne pas naviguer à vue.

Les derniers chiffres qui circulent sur le marché belge confirment en tout cas la tendance à la hausse. Mais l’ampleur de cette nouvelle vague reste toutefois peu lisible. Car, aujourd’hui, il faut le dire, le marché part un peu dans tous les sens. Pratiquement tous les promoteurs veulent aménager un espace de coworking dans l’immeuble de bureaux qu’ils développent, histoire de suivre la tendance. Sans toutefois toujours comprendre les tenants et aboutissants de ce modèle. Et tous les grands opérateurs de coworking en profitent pour prendre des positions sur le marché belge, de manière à tisser leur réseau et se faire une place au soleil au plus vite. Une véritable course contre la montre. ” Ce qui fait que le nombre d’espaces qui ouvrent ces derniers temps explose, estime Cédric Van Meerbeeck, head of research chez Cushman & Wakefield. Il va donc clairement y avoir une consolidation du marché d’ici peu car je ne pense pas que ce rythme de prise en location d’espaces de bureau va perdurer. Et qu’ils vont tous se remplir. Quelques acteurs n’y survivront donc pas. ”

Les trois divisions du coworking

Cette tendance concerne bien évidemment uniquement les gros poissons. Ce qui est loin de représenter tout le secteur. Le paysage belge peut aujourd’hui être morcelé en trois catégories : les grands opérateurs belges et internationaux (Silversquare, WeWork, Spaces, Fosbury & Sons) qui développent des projets de plus de 5.000 m2 et souhaitent mettre en place un modèle de réseau, les acteurs de taille moyenne (2.000 m2) et les petits espaces (moins de 500 m2). On en dénombre, au total, plus d’une centaine en Belgique – aucun chiffre précis ne circule toutefois, la définition d’un espace de coworking étant trop fluctuante. Un nombre qui pourrait laisser penser qu’il s’agit d’un business rentable. Ce n’est pas aussi simple. ” Un espace de coworking, ce n’est pas uniquement mettre à disposition quelques tables, une connexion internet et une machine à café, explique Edouard Cambier, président de la Belgian Workspace Association, qui s’est autobaptisé Mister Coworking. La notion de communauté et d’animation est capitale. Nous estimons que 200 abonnés est un nombre pivot en matière de rentabilité. Et en dessous de 2.000 m2, il est difficile pour un espace d’être rentable. Vu les espaces partagés nécessaires ( salles de réunion, salle de détente, cafétéria, etc., Ndlr), cela ne correspond d’ailleurs qu’à 400 m2 effectifs de bureau. En fait, ce qui rapporte vraiment de l’argent, ce sont les bureaux privatifs. ”

Une offre variée qui ne concerne que les grands acteurs du coworking. Si dans les espaces de petite taille et de taille moyenne, un paysager et quelques salles (réunion, détente, téléphone, etc.) font souvent l’affaire pour accueillir les free-lances en tous genres, des opérateurs comme Silversquare ou WeWork tirent l’essentiel de leurs revenus de bureaux privatifs qui sont loués à des sociétés allant le plus souvent de 15 à 60 personnes. Les autres coworkers s’installant dans les couloirs ou dans d’autres espaces ouverts à tout le monde. ” Il est évident que les bureaux privatifs constituent une bonne part de nos revenus, concède Axel Kuborn, cofondateur de Silversquare, l’un des leaders du marché belge. Mais l’offre flex, qui concerne les free-lances qui souhaitent s’installer n’importe où, est également très importante. ” Silversquare a déjà ouvert cinq espaces à Bruxelles. Un sixième de 7.500 m2 ouvrira bientôt avenue Louise, dans l’immeuble Platinum. ” Ce qui entraînera potentiellement l’arrivée de 800 à 1.000 personnes en même temps, ajoute Axel Kuborn. Vu notre expérience, j’estime qu’il faut trois ans pour remplir un immeuble de coworking. Dans nos espaces Louise, Stéphanie et Europe, qui sont arrivés à maturité, le taux d’occupation est de 100%. Soit environ 1.300 personnes et entreprises. Pour Triomphe, ouvert il y a 18 mois, nous en sommes à un taux d’occupation de 90%. Si les bureaux fixes sont plus faciles à remplir, ce sont dans les espaces destinés aux indépendants ( flex) que nous devons davantage batailler. Dans tous les cas, il s’agit d’un processus classique d’occupation. Nous souhaitons avant tout avoir une croissance raisonnée et réfléchie, contrairement à d’autres acteurs. ” WeWork avance de son côté que ses espaces sont remplis en trois mois. Du moins en partant de ses expériences à Paris et en Espagne. Reste à voir si cela pourra s’appliquer à Bruxelles. ” Ce qui fonctionne le mieux, ce sont les bureaux de trois personnes, explique Audrey Barbier-Litvak, directrice générale de WeWork pour l’Europe du Sud et la Belgique. Mais nous ne pouvons bien évidemment pas aménager uniquement ce type de bureau. Aujourd’hui, 40% de la demande concerne des bureaux de plus de 30 personnes. ”

Une rentabilité à 75% d’occupation

Un certain flou règne actuellement en matière de fréquentation des espaces de coworking. Si Silversquare joue la carte de la transparence, ce n’est pas le cas de tous. Les espaces de plusieurs grands acteurs sont aujourd’hui encore peu remplis, ce qui explique les réticences à communiquer. ” Une chose est sûre, pour nous, le coworking est très rentable, tranche Benoit De Blieck, CEO de Befimmo, qui a racheté Silversquare en 2017. Tout le monde pourra le voir quand nous publierons nos chiffres en janvier 2020. ” Les premières estimations pour 2019 dévoilées par Befimmo évoquent d’ailleurs un revenu net ( full year revenue) de 8 millions d’euros.

Selon le courtier immobilier JLL, qui a étudié le taux d’occupation des gros opérateurs privés à Bruxelles, les différents espaces de coworking installés dans le quartier européen affichent un taux d’occupation qui dépasse les 90%. Un taux qui descend à 65% aux alentours du quartier Louise. Et encore un cran plus bas pour les autres. ” Seul l’espace Tribes situé à l’aéroport de Bruxelles connaît un taux d’occupation similaire à ce que l’on retrouve dans le quartier européen “, signale Pierre-Paul Verlest, head of research Belux chez JLL. Et Cédric Van Meerbeck d’ajouter : ” Quand le taux d’occupation dépasse les 75%, un espace de coworking est considéré comme très rentable “.

Des tarifications multiples

Pour estimer le seuil de rentabilité d’un espace, aucun indicateur précis ne circule. Juste des tendances. D’ailleurs, même le ratio entre le nombre de membres à avoir par 100 m2 varie d’un acteur à l’autre. ” WeWork travaille avec une densité forte de 5 m2 par personne car nous souhaitons que les gens sortent de leur bureau “, précise Audrey Barbier-Litvak. Là où la moyenne est de 10 à 12 m2 par personne pour les autres acteurs.

Les sources de revenus sont multiples. Que ce soit par le biais d’espaces partagés (de 250 à 300 euros HTVA par mois), de bureaux fixes (de 350 à 400 euros par mois), de bureaux privés (1.500 euros en moyenne pour un bureau de quatre à six personnes) ou encore de revenus annexes (location de salles de réunion, horeca, événements, etc.). Des accès par jour sont également disponibles dans la plupart des espaces (25 à 30 euros). ” Tous les coworkers ne viennent pas au même moment, ce qui implique que l’on peut, théoriquement, multiplier par trois le nombre de membres par rapport au nombre de sièges disponibles, estime Edouard Cambier. S’ils sont bien gérés, ces espaces peuvent donc être rentables. ” Un constat partagé par Audrey Barbier-Litvak : ” Notre modèle économique est davantage concentré sur une formule tout-en-un. Le café est gratuit, la bière est disponible gratuitement à partir de 17 h. Le coût des services est partagé par la communauté. C’est la masse qui permet de dégager des revenus. C’est pour cela que la taille de nos immeubles doit être très importante à chaque fois “.

Si la tarification peut sembler complexe de prime abord, elle est en fait le plus souvent adaptée sur mesure au profil du coworker. Une flexibilité qui est aujourd’hui un sérieux atout pour ces sociétés de coworking. ” Mais il est possible d’aller bien plus loin en la matière, lance Edouard Cambier. J’ai découvert lors d’un récent voyage d’études à San Francisco que les Américains sont bien plus en avance que nous sur certains points en matière de tarification. Ils tendent vers une tarification à la carte hyper fragmentée, qui dépend du jour de visite, de la luminosité du bureau choisi ou encore du type d’espaces. C’est assez impressionnant. ”

Vers des espaces de coworking spécialisés

L’avenir du secteur se dessine en tout cas pour l’heure en pointillés. Une consolidation du marché est attendue pour les grands opérateurs. Pour les autres, de taille plus modeste, on semble tendre vers une segmentation renforcée des espaces. Que ce soit en fonction de la qualité d’accueil et de confort d’un coworking ou alors en fonction des domaines d’activités (juridique, médiatique, pub, médical, etc.). De manière à renforcer encore davantage les collaborations. ” Les grands acteurs ne mangeront pas les plus petits, estime Axel Kuborn. Il va plutôt y avoir un écrémage entre les gros. Il y a de la place pour tout le monde. Certains préfèrent travailler dans des petits espaces près de chez eux, d’autres dans des grandes structures. La diversité de l’offre est une vraie richesse. Je pense que les petits acteurs s’orienteront à l’avenir vers un positionnement sectoriel, avec un design spécifique. ” Un constat qui est partagé par Edouard Cambier : ” Les gros deviendront les Starbucks du coworking. Un coworking de masse. Certains free-lances ou sociétés sont séduits par ce concept. Pour les petits espaces, ils peuvent être rentables s’ils se spécialisent dans des micro-niches. Comme je le fais avec le coworking que je dirige (Seed Factory à Auderghem), où nous tentons de rassembler les métiers de la communication, des médias et des arts graphiques “.

Quant à l’idée en vogue de développer un réseau d’espaces de coworking, de manière à permettre aux utilisateurs de travailler là où bon leur semble, il apparaît que cela se concrétise peu dans les actes. La plupart des coworkers restant fixés à un port d’attache principal. Cela dépend en effet des profils, lance Edouard Cambier. WeWork joue beaucoup sur cet aspect en mettant en avant un accès illimité dans ses 510 espaces de par le monde. Mais bon, ceux qui passent de Bruxelles à Londres puis New York pour travailler sont relativement peu nombreux.”