L’achat sur plan: investir dans un bien qui n’existe pas, une bonne idée?

Acheter du neuf, c’est une chose, mais signer un compromis de vente pour un bien immobilier qui n’est pas encore bâti ou qui est en cours de construction en est une autre… Cela peut susciter quelques inquiétudes. À quoi faut-il être attentif?

Acquérir une maison neuve a bien des avantages: cela permet de bénéficier d’un logement énergétiquement performant, de jouir d’un investissement souvent rentable à long terme, d’éviter des travaux d’entretien et de rénovation… Mais quand le bien en question n’est encore qu’un projet, qu’un concept, et qu’il n’existe donc que sur papier, c’est là que les choses se corsent. Vous n’aurez pas la possibilité de visiter le logement avant de signer le compromis. Voici quelques conseils et points d’attention pour aborder votre futur achat sur plan dans les meilleures conditions.

Quid si l’entreprise de construction fait faillite?

Le risque qu’une entreprise de construction se heurte à des problèmes financiers, au point de devoir mettre la clé sous la porte, n’est pas du tout exclu. En mars 2024, le secteur de la construction avait déjà enregistré 653 faillites depuis le début de l’année, un record! Heureusement, les acquéreurs qui investissent dans un logement sur plan sont protégés à différents niveaux par la loi Breyne. Cette loi fixe notamment les modalités de paiement, prévoit une garantie obligatoire pour les promoteurs immobiliers et régit la responsabilité en cas de malfaçons.

Côté prix, pas de surprise: le promoteur est tenu d’indiquer le prix total de la maison ou de l’appartement sur plan. En principe, ce montant ne pourra plus être majoré, sauf exceptions (hausse du coût des matériaux par exemple). Néanmoins, le paiement total des travaux ne vous sera jamais demandé avant la signature du compromis. Le promoteur qui s’engage à faire construire votre logement ne peut vous demander qu’un acompte de 5% au maximum. Vous devrez payer le reste du prix par tranches, en fonction des phases achevées du projet. L’étalement des tranches doit être clairement précisé dans l’acte.

De plus, la loi Breyne oblige l’entrepreneur à constituer une caution auprès d’un organisme financier. Si le promoteur immobilier est agréé, il devra constituer auprès de la Caisse des dépôts et consignations un cautionnement d’une valeur de 5% du prix du bâtiment. Cette garantie sera de 100% pour l’entrepreneur qui n’est pas agréé. En cas de faillite par exemple, ce sera donc à la banque de mettre à disposition les fonds nécessaires pour terminer les travaux de votre maison.

Il y a des défauts de construction

Selon la loi Breyne, il est prévu une double réception pour les achats qui se font sur un plan. La première réception est qualifiée de provisoire et a lieu généralement lorsque l’acheteur s’installe dans l’habitation. La deuxième réception est dite définitive et intervient seulement au bout d’un an. Cela permet au propriétaire de signaler d’éventuels problèmes – humidité, soucis de stabilité, fissures… – qui n’étaient pas présents ou visibles ou moment de la réception provisoire du bien.

Jusqu’à la fin des travaux, c’est le vendeur, l’entrepreneur et l’architecte qui sont responsables en cas d’éventuels défauts du bâtiment. C’est ce qu’on appelle le « transfert des risques ». Vous pouvez même engager la responsabilité de l’architecte et de l’entrepreneur pendant dix ans, à compter de la réception des travaux.

L’entrepreneur ne respecte pas le délai convenu

Afin d’éviter des retards intempestifs, un délai d’exécution est précisé dès le compromis. Généralement, le vendeur indiquera une période assez large, exprimée en jours ouvrables. Néanmoins, la période d’exécution peut être prolongée si les travaux n’ont pas pu avancer pour cause de congés du bâtiment ou d’intempéries. En Belgique, il pleut en moyenne entre 14 et 19 jours par mois. Alors comment limiter le retard? Une solution: définir un nombre limite de jours sans travaux.

Si le promoteur dépasse le délai d’exécution convenu, il devra alors payer une indemnité. Celle-ci doit être définie dans le contrat. Prêtez-y attention, car plus l’indemnité sera basse, moins le promoteur sentira la pression de finir les travaux à temps. La loi stipule que cette indemnité doit au moins correspondre à la valeur locative du bien achevé. Si vous pouvez louer votre bien pour 1.000 euros, l’indemnité pour réception tardive sera au moins de 33 euros par jour de retard.

Et en termes de fiscalité, à quoi faut-il s’attendre?

En Belgique, l’achat d’un bien, que ce soit un bâtiment ou un terrain, est taxé. Et l’achat sur plan n’échappe pas à la règle. Le prix d’achat du bien est alors majoré de 21% (le taux de TVA ordinaire). Néanmoins, la TVA ne s’applique souvent que sur les briques, et non sur le terrain. Du moins, “pour autant que le terrain soit vendu par une personne distincte du promoteur de la construction”, nous précise Jérome Conratd, Legal Director chez Actalys. Le terrain sera quant à lui soumis aux droits d’enregistrement, qui s’élèvent à 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles.

Autre cas de figure: le terrain et le bâtiment sont vendus par une seule et même entité. “Si le professionnel qui vend les constructions vend aussi le terrain, la vente du terrain attenant aux constructions sera elle aussi obligatoirement soumise à la TVA, et non aux droits d’enregistrement.”

Peut-on annuler la vente?

Il n’est souvent pas possible d’annuler le compromis de vente en Belgique, sauf si vous y ajoutez des conditions suspensives. Protégez-vous au maximum!

Une condition suspensive fréquente, vivement recommandée, réside dans le fait que la vente ne peut avoir lieu que si l’acheteur obtient un prêt hypothécaire. Si vous n’obtenez pas votre crédit, vous pourrez annuler la vente grâce à cette clause.