L’achat d’une résidence secondaire en France reste intéressant

La longue période de baisse des prix sur le marché du logement français semble vouloir toucher à sa fin. Mais compte tenu de l’érosion constatée ces dernières années, l’achat d’une résidence secondaire demeure intéressant.

Le marché du logement français, dont celui des résidences secondaires, vient de vivre plusieurs années difficiles. Il avait pourtant semblé parfaitement se remettre de la contraction qui avait suivi la crise financière de 2008. En 2010, les logements s’étaient même négociés à des prix supérieurs à ce qu’ils étaient avant la crise. Mais une nouvelle baisse, très longue et qui contrastait avec l’évolution de la plupart des autres marchés immobiliers européens, est apparue fin 2011.

La situation semble vouloir se redresser depuis peu. A partir de 2015, les notaires français font état d’une augmentation du nombre des transactions et les prix ont cessé de chuter en 2016. De nouvelles mesures fiscales, comme la loi Pinel et le prêt à taux zéro (PTZ), contribuent à donner une bouffée d’oxygène à ce marché renaissant. La remontée semble partie pour durer.

Augmentations modérées

C’est aussi le sentiment de Sonja Callebaut, gérante de Ciel Bleu Invest, société belge spécialisée dans la vente de résidences et de résidences secondaires en Provence et à la Côte d’Azur. ” Les ventes reprennent, confirme-t-elle. Et les entrepreneurs avec lesquels nous collaborons nous disent avoir beaucoup de travail. ” Notre interlocutrice parle d’un ” effet Macron ” : ” Ici, tout le monde avait peur de la politique de François Hollande. Si peu de ses projets ont abouti, il a réellement découragé les étrangers d’investir en France. Cette crainte est actuellement levée et les étrangers reviennent. Ce qui, dans certaines régions, tend à propulser les prix vers le haut. ”

Si les augmentations ne sont évidemment pas une bonne nouvelle pour les acquéreurs, elles sont pour l’instant très modérées. Le marché du logement français se relevant d’un long malaise, le niveau général des prix demeure raisonnablement intéressant. Les différences entre régions peuvent toutefois d’ores et déjà être extrêmement marquées. ” Rien que le long de la côte qui sépare Marseille de Monaco, elles sont énormes, constate Sonja Callebaut. Le phénomène est comparable à ce qui se passe à la côte belge : le marché immobilier de Knokke est totalement différent de ce qu’il est à Oostduinkerke ou à Blankenberge. ”

Les statistiques du notariat français le confirment. Pour le département du Var, il faut compter, pour une maison située sur la bande côtière qui relie Saint-Cyr-sur-Mer à la zone qui précède immédiatement Cannes, 297.600 euros en moyenne. Entre Cannes et Menton, dans les Alpes-Maritimes, département voisin du Var, c’est 435.000 euros qui doivent être déboursés.

Sans surprise, les différences entre la côte et l’arrière-pays sont très importantes. Alors qu’il y a une dizaine d’années, le Luberon était résolument en vogue, il est aujourd’hui délaissé, témoigne Sonja Callebaut. ” Le Luberon a attiré énormément d’Anglais. On peut y voir un effet direct des romans de Peter Mayle, dont A Year in Provence et Toujours Provence. Mais la crise a chassé et découragé les Anglais. De surcroît, son climat ne fait pas du Luberon l’endroit le plus attrayant qui soit : les étés sont caniculaires et les hivers peuvent être glaciaux. Un peu plus proche de la côte, le Var est plus agréable. Il est aussi plus cher mais ça ne rebute pas les acquéreurs, dont bon nombre ne considèrent plus leur résidence en France comme une simple résidence secondaire (ce qui se vérifie pour les Belges également) : beaucoup de clients ont désormais l’intention de séjourner dans l’Hexagone six à huit mois par an. La situation est dès lors cruciale. ” D’après Sonja Callebaut, on trouve dans l’arrière-pays varois de belles maisons à partir de 450.000 euros. ” Le Var attire beaucoup de familles avec enfants. C’est une belle région, calme, qui compte de nombreux villages charmants comme Saint-Paul-en-Forêt, Lorgues ou encore Seillans, dont la place est baptisée du nom du coureur cycliste belge Alfred De Bruyne. ”

Côté mer, dans le Var toujours, c’est surtout Sainte-Maxime qui attire le public belge. Les prix y sont bien plus élevés que dans l’arrière-pays. ” Comptez tout de même 1,5 million d’euros pour une villa avec une belle vue sur la mer, précise Sonja Callebaut. Comme Sainte-Maxime est en surplomb, la plupart des villas bénéficient d’une vue imprenable. Si l’on s’écarte un tout petit peu, les prix tombent rapidement à 1 million d’euros, voire moins, pour une construction similaire. ”

Un peu plus à l’ouest, se trouve Saint-Tropez, que Sonja Callebaut qualifie d’endroit tout à fait à part. Les villas les plus luxueuses de cette station balnéaire ultra-mondaine valent entre 4 et 8 millions d’euros. ” Elle est finie, l’époque où tout se vendait à des conditions démentielles. Le marché retombe sur terre. Tout reste cher, mais les prix diminuent sérieusement. Nous savons qu’une villa, initialement mise en vente au prix de 7 millions d’euros, est désormais proposée pour 6 millions. ”

D’après l’Organisation régionale des professionnels de l’immobilier (ORPI), le marché cannois s’accélère. Le nombre de transactions s’est accru de 13 % en un an. Si le notariat français estime à 540.000 euros le prix moyen d’une maison à Cannes, le Baromètre du notariat évoque une tendance résolument à la hausse : ” Les richissimes amateurs se tournent vers le Cap d’Antibes et Saint-Jean-Cap-Ferrat, où les prix continuent de flamber. C’est dû à l’origine très internationale du public. ”

Déclaration de revenus

En vertu de la convention préventive de la double imposition signée entre la Belgique et la France, les propriétaires belges ne sont pas imposés en Belgique sur les revenus immobiliers que génère le bien détenu en France : l’imposition s’opère dans l’Hexagone. ” N’oubliez toutefois pas de déclarer en Belgique vos revenus immobiliers français, rappelle Pieter Haine, conseiller juridique à la Banque Nagelmackers. Il s’agit en effet d’une exonération avec réserve de progressivité, ce qui signifie que bien que les revenus soient exonérés, ils interviennent dans le calcul de l’assiette imposable. En d’autres termes, ils peuvent vous faire passer dans une tranche d’imposition supérieure. ”

Le propriétaire qui met en location la maison ou l’appartement qu’il détient en France doit déclarer les revenus locatifs bruts perçus, diminués des impôts payés en France. Si le bien n’est pas loué, c’est sa valeur locative qui doit être déclarée. ” Comme pour le revenu cadastral, l’administration belge accepte que les biens immobiliers détenus en France soient déclarés sur la base de la valeur locative cadastrale “, précise Pieter Haine. La France utilise cette valeur pour calculer la taxe foncière (notre précompte immobilier). La taxe foncière dont le propriétaire s’est acquitté peut être déduite du montant à déclarer. Pour le calcul de l’impôt, la somme déclarée est diminuée d’un forfait de frais de 40 %. ”

Sonja Callebaut signale que certains de ses clients ont acheté leur maison ou appartement en France par le truchement d’une société civile immobilière (SCI), ” intéressante pour la planification successorale “, précise-t-elle. ” C’est exact, confirme Pieter Haine. Combiner des statuts établis sur mesure avec la donation des parts de la SCI permet aux parents de céder le bien à la génération suivante sans en perdre le contrôle. ” Mais notre interlocuteur s’empresse d’ajouter que sur le plan fiscal, le choix de la SCI ne se justifie pas nécessairement : ” Si le bien est mis en location et que les revenus locatifs sont distribués aux actionnaires, il pourrait y avoir double imposition : du bien immobilier (le loyer) en France, et du revenu mobilier (le dividende) en Belgique. En cas de dissolution de la SCI, le bonus de liquidation belge sera de surcroît grevé de 30 % de précompte mobilier “.