Avec des hubs durables implantés à des emplacements stratégiques, l’entreprise C3 REP veut répondre aux besoins d’un marché logistique en pleine transition. Ce jeune acteur immobilier vise un double rendement : un rendement immobilier et des revenus provenant des services énergétiques.
Grâce à sa situation centrale en Europe, la Belgique est connue comme un pôle logistique. Cela a également donné naissance à plusieurs acteurs importants dans le secteur de l’immobilier logistique, tels que Montea, WDP, VGP, MG Real Estate, Logistics Capital Partners, Weerts Group, Intervest et Heylen Warehouses. Nous pourrons peut-être bientôt ajouter C3 REP à cette liste. Pour l’instant, la start-up anversoise est encore petite, mais ses ambitions sont grandes.
C3 REP est spécialisée dans les sites industriels pérennes et les hubs du « dernier kilomètre » pour une logistique urbaine durable. À la mi-juillet, l’entreprise a clôturé avec succès une première levée de fonds de 150 millions d’euros. Elle a récemment recruté deux poids lourds du secteur: Peter Verlinde (ancien directeur financier de Montea) et Tim Brijs (ancien responsable du développement commercial chez Heylen Warehouses). Avec Koen Vergauwen et le fondateur Koen Overlaet-Michiels, ils forment l’équipe de direction.
Se lancer
Koen Overlaet-Michiels a fondé C3 REP en 2023. Il a débuté sa carrière chez KBC, en tant qu’analyste pour l’immobilier coté en bourse, puis a acquis de l’expérience dans le domaine des transactions au sein de l’équipe des marchés de capitaux de CBRE.
« Je me sentais prêt à me lancer dans ma propre aventure entrepreneuriale, et les macro-tendances dans le domaine de la logistique et du marché de l’énergie étaient également favorables », explique-t-il. « Mais avec le recul, c’était peut-être le pire moment sur le plan économique : les taux d’intérêt commençaient à augmenter, les valorisations étaient sous pression, quant aux investisseurs, ils freinaient des quatre fers. »
Les hubs durables désignent des infrastructures logistiques de nouvelle génération, conçues pour répondre aux défis de l’approvisionnement urbain. Leur rôle dépasse celui d’un entrepôt classique, étant donné qu’il combine la fonction de distribution avec une dimension environnementale et énergétique, et ce afin de répondre aux enjeux de la ville de demain : congestion, pollution et électrification.
Les hubs durables sont situés en périphérie ou à l’intérieur des villes, afin d’optimiser les flux de marchandises tout en réduisant l’empreinte environnementale.
Un rendement combiné
Ces circonstances ont contraint Koen Overlaet-Michiels à modifier sa stratégie. « J’ai abandonné l’aspect purement investissement pour me concentrer sur la demande du secteur de la logistique. J’ai ainsi cartographié l’ensemble des besoins immobiliers des livreurs de colis, distributeurs alimentaires, e-commerçants, etc., afin de leur proposer les infrastructures adaptées. »
L’ambition initiale reste cependant intacte : développer des dépôts industriels et logistiques en périphérie urbaine, conçus comme des plaques tournantes pour une distribution plus durable et plus efficiente des biens et services. « Les grandes tendances sur lesquelles je m’appuyais ne font que gagner en pertinence », poursuit-il. « On observe la convergence de plusieurs dynamiques majeures : une urbanisation croissante, un modèle de consommation qui évolue avec la digitalisation du B2B vers le B2C. Ajoutez à cela l’électrification, les défis climatiques et les politiques publiques, et il devient évident que la logistique classique a besoin d’une extension en bordure de ville. »
La solution de C3 REP repose sur des points de transbordement urbains permettant d’assurer des livraisons rapides et à faible émission. « Le transport vert est crucial », insiste Koen Overlaet-Michiels. « La logistique urbaine a un impact disproportionné : environ 15 % du trafic en ville correspond au transport de marchandises, mais cela représente 25 % des émissions de CO2, 40 % des nuisances sonores et 50 % des particules fines. À Bruxelles seulement, près de 16.000 camions entrent et sortent chaque jour. »
Electrification de la logistique urbain
L’électrification de la logistique urbaine est donc inévitable, conclut-il : « Mais dans un secteur aux marges aussi faibles, ce n’est pas simple. C’est précisément là que nous voyons une opportunité : en combinant nos hubs avec des panneaux solaires, des infrastructures de recharge et un stockage intelligent par batteries, nous proposons une solution intégrée. Nous déchargeons ainsi nos locataires de la complexité énergétique et devenons un partenaire des villes. En outre, cette capacité de stockage contribue à l’équilibrage du réseau électrique. »
Ce modèle, ajoute Overlaet-Michiels, offre aux investisseurs un rendement mixte : d’un côté, le revenu immobilier classique via la location, de l’autre, un rendement énergétique grâce à la fourniture d’électricité aux locataires et à l’utilisation des batteries pour l’équilibrage du réseau.
C3 REP a déjà investi environ 60 millions d’euros dans six sites, dont certains sont partiellement opérationnels, comme celui de la Noorderlaan à Anvers. La transaction la plus récente concerne l’acquisition de l’ancienne imprimerie de La Libre Belgique à Anderlecht. « L’emplacement de ce projet, situé à l’intérieur du ring bruxellois, est exceptionnel », souligne-t-il.
Un investisseur à valeur ajoutée
Koen Overlaet-Michiels décrit C3 REP comme un investisseur à valeur ajoutée : « Nous modernisons et rénovons des bâtiments existants. Ou nous agrandissons sur un terrain adjacent et ajoutons des fonctions supplémentaires. Dans certains cas, nous démolissons et développons un projet sur mesure. » D’ici 2026, C3 REP souhaite étendre son portefeuille immobilier à environ 100 millions d’euros et vise un chiffre d’affaires annuel de 8,5 millions d’euros.
Concernant les investisseurs du fonds, Overlaet-Michiels reste discret : la plupart préfèrent garder l’anonymat. Une exception : Vybros, le family office des frères Vande Vyvere. « Je peux aussi préciser qu’il s’agit surtout d’entrepreneurs flamands », ajoute le fondateur. « Pour nous, c’est un avantage : grâce à leurs activités et à leur réseau, ils nous apportent souvent des projets intéressants. »
Entre big boxes et PME-units
Le concept de hubs urbains durables n’est pas totalement inédit. Sur la zone d’activités durables Blue Gate à Anvers, des acteurs comme DHL ou Amazon l’ont déjà mis en pratique. Mais jusqu’ici, il n’existait pas de joueur réellement spécialisé, observe Koen Overlaet-Michiels. Selon lui, cela s’explique largement par le caractère intensif en gestion d’actifs de cette niche. « Il faut travailler en parallèle sur les contrats de location, le bâtiment et le marché de l’énergie. Cela requiert une combinaison d’expertises et une approche active », détaille-t-il. « Les grands investisseurs en immobilier logistique privilégient les projets d’envergure, loués à long terme, parce qu’ils peuvent les gérer de manière efficiente. À l’autre extrême, on trouve les développeurs classiques de PME, concentrés sur de petites unités en zones industrielles. Ceux-là s’intéressent peu à l’optimisation de sites coûteux en périphérie urbaine. »
Entre ces deux modèles, Koen Overlaet-Michiels voit une opportunité claire. « Surtout en Belgique, où la connaissance locale du marché est cruciale pour réussir dans cette niche. »
Démarrer avec un conseil d’administration solide
« Dès la création de C3 REP, j’ai immédiatement constitué un conseil d’administration fort », explique Koen Overlaet-Michiels. « Avec des experts issus de domaines et de secteurs variés, afin de disposer d’un point d’appui pour chaque aspect de l’activité. »
Pour l’expertise en immobilier logistique du « dernier kilomètre », il s’appuie sur Steven Boel, managing director chez D’Ieteren Immo et ancien head of development chez Mileway (Blackstone Group). Silvio Mestdagh, ex-CEO de DPD Belgique-Luxembourg, apporte son expérience en opérations logistiques et en choix de sites. Kris Van Daele, fondateur de BeLoaded, couvre le volet énergétique. Enfin, Patricia Laureys, spécialiste des processus logistiques et de l’automatisation, a récemment été nommée représentante internationale pour le Canada du port d’Anvers-Bruges.
