Les hausses de prix, de taux hypothécaires et de coûts de construction ont fait fuir les investisseurs depuis 18 mois. Leur retour s’amorce en douceur. Miser sur un rendement élevé et un risque locatif faible semble le plus judicieux. Focus sur ces communes qui offrent aujourd’hui les meilleures combinaisons.
Quand les investisseurs seront-ils à nouveau séduits par les actifs immobiliers ? La question taraude tout un secteur, coincé par l’évolution des taux hypothécaires, des coûts de construction et des prix. Les investisseurs ont en tout cas déserté le marché immobilier résidentiel depuis 18 mois. Et il n’est pas certain qu’ils feront leur retour à court ou moyen terme. “Personne ne peut vraiment prédire quand les investissements en immobilier retrouveront de l’attrait, pointe Kim Ruysen, directeur de Trevi. Le rebond sera notamment lié à une baisse des taux et à une confiance à retrouver. Pourtant, en cherchant bien, il est encore possible de faire des investissements intéressants. D’autant que, pour certains, les taux repassent actuellement sous la barre des 3 %.”
Si le nombre de transactions a sérieusement diminué l’an dernier (- 15%) et ne s’est pas redressé depuis lors, il faut surtout préciser que l’essentiel de la diminution est absorbé par le désintérêt des investisseurs. “Ils sont dans une position attentiste, pointe le notaire Renaud Grégoire, porte-parole de la Fédération des notaires. L’incertitude et le doute persistent. Ce qui est la pire situation. Il faut avouer qu’ils ont acheté beaucoup d’immobilier par le passé et qu’ils réfléchissent peut-être à rééquilibrer leur portefeuille.” Si le segment du neuf est particulièrement touché – les investisseurs représentaient 50 à 60 % des ventes d’un projet immobilier pour environ 20 % aujourd’hui –, il reste des investisseurs et des opportunités sur le segment de l’immobilier existant. “Toute l’incertitude actuelle favorise le marché existant au détriment du marché neuf, relève Éric Verlinden, codirecteur de Goddard Loyd. Le marché existant est aujourd’hui à l’équilibre en matière de prix, avec des transactions qui s’effectuent rapidement si le prix fixé par le vendeur est juste.”
“Vide locatif, retards de paiements ou encore tensions avec les locataires font partie du modèle de gestion locative.” – Alexandre Verdonck (SmartBlock)
Pour tenter d’y voir plus clair vu le contexte actuel, Trends-Tendances a décidé de se plonger dans les communes où il serait le plus judicieux d’investir. Un travail réalisé en collaboration avec SmartBlock, une société spécialisée dans l’analyse de données pour le secteur immobilier. Les rendements immobiliers de 25 communes belges ont donc été passés au crible. Des résultats croisés avec ceux du risque locatif de chaque entité de manière à aller un cran plus loin dans l’analyse et de déterminer l’investissement le plus intéressant en fonction du profil de chacun.
“Analyser ses investissements potentiels uniquement en fonction du rendement brut n’a effectivement pas beaucoup de sens, estime Alexandre Verdonck, fondateur de SmartBlock. Il faut prendre en compte toute une série de critères supplémentaires comme le nombre de locataires dans une ville, la durée de mise en location des biens, l’évolution de la démographie ou encore le profil socio-économique de la population locale. Sans oublier de ne pas négliger le volet PEB, essentiel aujourd’hui pour des locataires. Sans cela, il y a beaucoup de chances de se tromper d’investissement. Vu le contexte économique actuel, il est d’autant plus intéressant d’analyser la meilleure combinaison possible pour chaque commune.”
Focus donc sur le meilleur chemin à suivre pour investir dans une des 25 communes belges que nous avons sélectionnées.
1. Se tourner vers les villes où les locataires sont les plus nombreux
Cela paraît évident de prime abord mais ce critère est pourtant rarement pris en compte par les investisseurs en immobilier locatif : observer la proportion de propriétaires et de locataires dans une entité est un élément clé pour relever la dynamique immobilière qui y sévit. Dans ce cadre, il est intéressant de relever que, parmi les communes qui ont la plus haute proportion de locataires, les 10 premières sont bruxelloises. Et dans le top 20, seules Liège, Ottignies-Louvain-la-Neuve, Verviers et Spa parviennent à s’immiscer dans le tir groupé bruxellois.
Les proportions sont en tout cas étonnantes : Saint-Gilles, Ixelles et Saint-Josse possèdent 73 % de locataires, suivent ensuite Bruxelles-Ville et Etterbeek (69 %) devant Schaerbeek (63 %). Pour le reste, citons les ratios de Liège (55 %), Uccle (52 %), Namur (47 %), Mons (46 %), Nivelles (45 %), Charleroi (45 %) et Arlon (42 %).
“Il y a clairement un lien entre les prix de l’immobilier et le taux de locataires, précise Alexandre Verdonck. L’inaccessibilité du marché repousse les gens vers le marché locatif. C’est un phénomène qui s’installe doucement puisque le taux de propriétaires n’a baissé que de 1,1 % en 10 ans. En Belgique, le taux de locataires varie selon les communes entre 10 % et 75 %, la Région bruxelloise se distinguant très nettement puisqu’elle possède entre 50 % et 75 % de locataires en fonction des communes. Seules Berchem-Sainte-Agathe et Woluwe-Saint-Pierre ont moins de 50 % des locataires.”
Rappelons que le taux de propriétaires est de 72 % en Belgique. S’intéresser à des communes où le taux de locataires est élevé permet donc de nettement diminuer les risques.
Alors que les investisseurs représentaient 50 à 60% des ventes d’un projet immobilier, ils sont environ 20% aujourd’hui.
2. Les maisons plutôt que des appartements
Ce n’est pas nouveau, les rendements obtenus via des petites unités restent les plus intéressants. Ils s’accompagnent toutefois le plus souvent d’une gestion plus lourde vu le taux de rotation élevé des locataires.
“Contrairement aux autres appartements, le rendement brut des studios a légèrement baissé depuis un an, pointe Alexandre Verdonck. C’est lié à l’indexation des loyers, qui a été très importante par rapport à l’évolution des prix. Ajoutons que, selon le mode de financement qui est choisi, cette augmentation de rendement brut pour les appartements de deux ou trois chambres ne se traduit pas forcément par une hausse du loyer net. En effet, l’augmentation du précompte et l’augmentation des taux d’intérêt sont autant de charges qui viennent peser négativement dans la balance.”
Autre élément à prendre en compte : le fait que l’attrait des Belges pour les maisons s’avère toujours plus marqué que celui pour les appartements. Reste que l’offre locative ne parvient pas à répondre aujourd’hui à cette nouvelle demande en matière de maisons, soit des biens de deux ou trois façades de 110 à 120 m², disposant d’un jardin de 4 à 5 ares. “Pour un investisseur, cela peut être une piste intéressante car la demande locative est gigantesque pour des petites maisons de qualité”, pointe Ludovic Guiot, de l’agence immobilière Honesty. D’autant que le rendement suit puisque, selon SmartBlock, il est plus important que pour des appartements (5 % brut pour une maison de deux chambres et 4,7 % pour une maison de trois chambres).
“Le rendement des maisons est supérieur à celui des appartements dans 74,3 % des communes, y compris à Bruxelles, fait remarquer Alexandre Verdonck. Mais il faut bien évidemment garder en tête qu’il s’agit de rendement brut et qu’à l’usage, une maison sera plus coûteuse car les charges ne sont pas réparties entre les unités. La mise de départ nécessaire sera également plus élevée.”
3. Choisir un rendement élevé, le choix de la facilité
Charleroi, Mons, Schaerbeek ou Andenne : dans les 25 communes que nous avons sélectionnées, il s’agit de celles où il est possible d’obtenir le meilleur rendement brut via un appartement. On y dépasse les 6 % pour un bien dont le PEB est inférieur à C. Reste que se ruer dans ces communes sans analyser le contexte global revient à se tirer une balle dans le pied.
“Le marché immobilier actuel exige d’aller plus loin dans l’analyse”, relève Alexandre Verdonck. Car si ces investissements s’avèrent rentables de prime abord, ils comprennent une part de risque non négligeable. Vide locatif, retards de paiements ou encore tensions avec les locataires font partie du modèle de gestion locative qui accompagne le plus souvent ces logements à haut rendement. Une information qui est rarement prise en compte tant elle est difficile à appréhender et à calculer.
C’est pour cette raison que nous avons demandé à SmartBlock de reprendre son indice composite mêlant, pour chaque commune, la croissance démographique, le revenu médian des ménages, le taux de vacance du parc immobilier et la répartition entre locataires et propriétaires. Il en ressort que, sur une échelle de 1 à 5, Charleroi, Seraing, Verviers, Liège, Tournai, Mons et Mouscron présentent les risques locatifs les plus élevés. A l’autre extrémité, Arlon, Gembloux, Woluwe-Saint-Lambert, Nivelles, Waterloo et Uccle offrent les plus grandes garanties quant à la qualité des locataires et les plus belles perspectives de développement démographique.
4. Mélangez le tout et choisissez votre investissement idéal
Pour un investisseur en immobilier locatif, l’intérêt de disposer de deux indicateurs clés comme le rendement et le risque locatif est une plus-value qui permet de clairement se positionner en fonction de son profil d’investisseur et de ses affinités. Car quand on croise ces deux indicateurs, il en ressort théoriquement les meilleures combinaisons possibles. Pour l’heure, elles sont à relever à Arlon, Gembloux et Wavre. “Ce sont des villes où les projets immobiliers se multiplient, proches de dessertes de transports en commun et qui disposent également d’un centre-ville attractif ou qui est en passe de le redevenir”, relève Alexandre Verdonck.
Étonnamment, Knokke-Heist est la moins bonne option puisque la commune possède le plus faible rendement brut des villes sélectionnées (3 %) et un score de risque locatif modéré (3/5). Il s’agit donc avant tout d’un placement plaisir.
Les investisseurs les plus aventureux se tourneront par contre vers Mouscron, Liège et Tournai, qui combinent rendement et risque locatif élevés.
La plupart des autres communes belges que nous avons sélectionnées offrent un rendement acceptable vis-à-vis du risque. Investir à Evere, Bruxelles-Ville, Nivelles, Uccle ou Waterloo semble, par exemple, être un choix prudent et raisonnable, où l’on peut y faire les meilleures affaires sans prendre trop de risques.
“Pour un investisseur, un mauvais score PEB est une meilleure affaire”
Posséder un bon certificat PEB est dorénavant un avantage indéniable pour les vendeurs. Et un facteur clé dans le choix d’un acheteur, après le prix et la localisation. Une bonne performance énergétique du bâtiment (de A à C) permet surtout de s’épargner de lourds travaux de rénovation énergétique. Un mauvais (de D à G) oblige par contre à sortir la calculette pour quantifier l’ampleur des travaux. Dans les deux cas, l’impact sur le prix de vente sera indéniable.
Ce critère est-il aussi important pour un investisseur ? Ce n’est pas certain. “Pour un investisseur qui veut créer de la valeur et qui a le temps, les investissements les plus rentables sont effectués avec des logements qui disposent de piètres performances énergétiques, relève Adrian Devos, de Buyerside, société de conseil en acquisition immobilière. Après une rénovation de grande ampleur, le rendement et la plus-value seront bien plus importants. Notamment parce qu’on paie moins de droits d’enregistrement, grâce au prix d’achat plus faible. On peut estimer que les passoires énergétiques se vendent aujourd’hui 15 % moins chères. Et la différence de prix entre bons et moins bons PEB va continuer à s’accentuer vu les obligations en matière de rénovation des bâtiments.”
Quand on observe les chiffres fournis par SmartBlock sur la différence de rendement dans une même commune entre des appartements ayant un bon et un mauvais score PEB, la meilleure rentabilité de ces derniers se confirme. “Un appartement avec une mauvaise PEB possède une valeur inférieure à un immeuble ayant une bonne PEB, lance Alexandre Verdonck. Si le loyer est moins élevé, la différence de loyers entre les deux est marginale car un mauvais score PEB n’est pas encore un frein à la location. Ce qui signifie que le rendement est plus attractif sur les immeubles ayant de mauvaises PEB. Reste que sur le long terme, ce ne sera pas nécessairement une bonne affaire car il faudra inclure des travaux de rénovation et des indexations de loyers moins importantes.” Un constat précisé par Éric Verlinden : “Avec un immeuble neuf, il faut inclure la TVA ce qui fait grimper le prix d’achat. Pour les investisseurs avertis, qui souhaitent obtenir un rendement de 5 à 5,5% frais d’acte en main, seule la rénovation permet d’y accéder. La plus-value sera plus importante. Le score PEB sera ensuite important pour louer ses appartements.”
Vous avez repéré une erreur ou disposez de plus d’infos? Signalez-le ici