Immobilier dans le Brabant wallon: Braine-l’Alleud, la dernière pièce du puzzle

Toujours dans l’ombre de Waterloo en ce qui concerne la notoriété et les prix, Braine-l’Alleud commence à se faire une place au soleil. Elle détient en 2019 le record de transactions en Brabant wallon. Et la multitude de projets neufs ne devrait pas la faire trébucher de son piédestal. Reste à redynamiser son centre-ville pour compléter un puzzle qui prend forme.

Un parking, des gravats et des centaines de mètres de barrières de chantier. Un site en pleine mutation situé au coeur d’un centre-ville en désuétude. Le paysage n’a donc, pour l’heure, pas vraiment vocation à perturber le quotidien des quelques badauds qui passent devant, tant ils n’ont plus de quoi illuminer leur regard depuis longtemps.

Pourtant, d’ici trois ans, s’ils repassent sur le même trottoir de cette rue du Serment, ils feront alors face au nouveau pôle central de Braine-l’Alleud. Un projet de 98 appartements et de neuf commerces doté d’une architecture que l’on voit peu en Brabant wallon, faite de percées et de structures aux formes bigarrées. Un ensemble qui doit déplacer le centre de gravité de l’entité, histoire de redonner quelques couleurs à un centre-ville désorienté. Le dernier élément d’un puzzle communal qui a pris forme ces dernières années et qui fait que l’attractivité de Braine-l’Alleud ne se dément plus. En témoigne le nombre de transactions qui ont été signées en 2019 (111 appartements et 367 maisons), le plus haut ratio de toute la province.

” Il est clair qu’il s’agit d’un projet très important pour le centre de Braine-l’Alleud, explique David Syenave, directeur général d’Unibra Real Estate, qui pilote ce projet situé entre les rues du Serment, Sainte-Anne et Jules Hans. Nous y croyons beaucoup, c’est pourquoi il a été fait appel à l’un des plus importants bureau d’architectes belges ( Jaspers-Eyers, Ndlr). Cet îlot sera vraiment stratégique pour le futur de Braine-l’Alleud. ” D’autant que, juste en face, une version repensée de la place de la Cure, piétonne et aérée, remplacera une Grand-Place qui fait actuellement plutôt penser à un parking à ciel ouvert. ” La problématique de l’attractivité du centre-ville est similaire à ce que l’on retrouve dans bon nombre de communes wallonnes, tempère le bourgmestre Vincent Scourneau (MR), qui cherche par ailleurs un promoteur pour redynamiser les abords de la gare et valoriser les espaces le long des voies, histoire de s’attaquer à l’une des dernières zones non bâties du centre. Il y a encore du travail, mais je reste optimiste. Il faut avancer pas à pas pour redonner envie d’habiter dans le centre. ” La reconfiguration prochaine du centre-ville pourrait en tout cas permettre d’enfin dégager de nouveaux horizons. ” Le centre doit être revitalisé depuis des années, estime le notaire Enguerrand de Pierpont. Les commerces souffrent. Il n’y a pas de recette miracle pour le redynamiser. Braine-l’Alleud pâtit de ce cliché d’être une cité-dortoir car elle est bien desservie au niveau ferroviaire ou via le ring. Elle doit donc s’inventer une nouvelle identité. ”

Embouteillages de projets en vue

Tout n’est pas noir pour autant, loin de là. Car si Braine-l’Alleud reste toujours dans l’ombre de Waterloo concernant la notoriété et les prix de l’immobilier, l’écart se résorbe toutefois peu à peu. Un renforcement de l’attractivité qui est notamment une conséquence de la multiplication de l’offre en matière de services et d’équipements ainsi que de la réorganisation de la commune par pôles (culturel, sportif, de loisirs, scolaire, médical, etc.). Aimant à voitures (29.282 pour 40.000 habitants), elle est également en passe de changer son approche en matière de mobilité douce. Et ce, par le biais de la création d’une cinquantaine de kilomètres de pistes cyclables en site propre, une petite révolution quand on se rappelle les positions politiques de ces dernières années. ” Sans oublier que Braine-l’Alleud dispose de deux gares et bientôt d’un troisième arrêt à l’Alliance ( d’ici 2025, d’après la SNCB, Ndlr), précise Olivier Alen, directeur de l’agence Immo Clairière. De plus en plus de monde souhaite y habiter. Et pas uniquement des Bruxellois qui peuvent y acheter une maison moins chère que dans la capitale. Les profil des acquéreurs sont bien plus larges. ” Des profils qui ont en effet évolué ces dernières années, poussés dans le dos par une politique urbanistique n’autorisant que des appartements de plus de 120 m2. Une manière de davantage équilibrer la typologie du bâti et de moins faire la part belle aux maisons bel-étage et aux villas. Mais un choix qui reste décrié malgré les années, d’autant qu’il va à contre-courant de la tendance d’une réduction de la taille des logements. ” Mais l’idée était avant tout de diversifier l’offre d’appartements dans notre commune, précise Vincent Scourneau. Auparavant, les Brainois devaient aller à Waterloo ou à Nivelles pour trouver un appartement de qualité. Nous avons voulu résorber ce déficit. ” La commune a toutefois lâché un peu de lest en la matière puisque cette norme de 120 m2 doit dorénavant s’inscrire dans une moyenne globale : un projet peut englober des appartements de 140 m2 et d’autres de 80 m2. Des éléments qui n’ont en tout cas pas freiné l’appétit des promoteurs. Les développements immobiliers neufs se multiplient. On en recense actuellement une demi- douzaine, dont cinq d’envergure : Terra Nostra (Equilis), Victor Hugo (Matexi), L’Alliance (AGRE), Bellecour (Unibra et Belfius Immo) et Les Résidences du Parc du Lion (Bonaparte). ” Je crains d’ailleurs un certain embouteillage en la matière, s’inquiète le notaire Enguerrand de Pierpont. La demande parviendra-t-elle à absorber cette offre ? C’est une grande interrogation. Car outre les quatre grands projets, il y a de nombreuses petites promotions qui proposent également des appartements. Même si, il faut le reconnaître, tout se vend. ” Un constat confirmé sur le terrain par Olivier Alen : ” Tout se vend en effet à un rythme régulier. Pour L’Alliance, 95 % des appartements étaient vendus avant que les immeubles ne soient terminés. Seuls les projets qui surévaluent la valeur des appartements éprouvent des difficultés à se vendre. Mais dans ces cas-là, ils ne peuvent s’en prendre qu’à eux-mêmes. Le prix moyen du neuf se stabilise entre 2.700 et 3.500 euros/m2. ” Le schéma habituel du Brabant wallon fonctionne en tout cas toujours à plein régime. A savoir des personnes d’un certain âge qui vendent leur villa ou leur maison bel-étage pour se diriger vers un appartement haut de gamme. ” Certains achètent pour occuper directement le bien, d’autres comme investissement et les derniers le louent quelques années avant de l’occuper, ajoute Olivier Alen. Les profils sont assez variés. ” Une situation qui a en tout cas de sérieux impacts sur les prix. ” Ceux des appartements neufs ont augmenté de près de 15 % ces dernières années, relève le notaire Enguerrand de Pierpont. Ces promotions tirent clairement les prix vers le haut. Un appartement neuf de deux chambres se vend aujourd’hui largement au-delà de 300.000 euros. Et cette situation a également des répercussions sur le marché de l’ancien qui, pour les appartements, connaît des difficultés. ”

La particularité des maisons bel-étage

Une des caractéristiques de Braine-l’Alleud a trait à la typologie de son bâti, où les maisons bel-étage sont légion. Un habitat mitoyen muni d’un jardin qui permet à de nombreux jeunes ménages d’accéder à la propriété. ” Je n’arrête pas d’en vendre, lance Cédric Demaerschalk, gérant de l’agence immobilière Cedimmo. Dès que nous publions une annonce, les coups de téléphone se multiplient. Cela concerne 70 % des biens vendus dans la commune. Elles coûtent entre 300.000 et 400.000 euros, selon leur niveau de rénovation. Ce qui est le budget moyen d’un couple. Je crains d’ailleurs un manque d’offre à moyen terme. ” Un constat partagé du côté des notaires, qui confirment que le marché est ” particulièrement dynamique sur ce segment “.

Rayon villas, les quartiers des Sept fontaines (à la limite de Rhode-Saint-Genèse) et du Bois de Mai à Lillois restent les plus demandés. ” Si les villas gardent une certaine attractivité, la gamme intermédiaire, entre 600.000 et 1 million d’euros, souffre davantage “, fait remarquer Enguerrand de Pierpont. Les acquéreurs veulent de la verdure, ce que Braine-l’Alleud peut leur offrir. Et Olivier Alen, de l’agence Immo Clairière, d’ajouter : ” Les biens qui datent des années 1960 et 1970 sont moins plébiscités car leur coût d’achat est élevé et il faut encore y ajouter un budget important pour la rénovation. Ce type de bien va connaître d’importantes difficultés à l’avenir “.

Si Braine-l’Alleud vient de franchir la barre des 40.220 âmes, la hausse de sa population ces 10 dernières années (+ 5%) a été plus faible que la moyenne provinciale ( + 7%). De quoi constater que l’urbanisation galopante de ces 40 dernières années semble s’être quelque peu ralentie. ” La volonté a toujours été de calmer les ardeurs des promoteurs, lance Vincent Scourneau. Des projets comme ceux situés à Merbraine, à l’ancien lycée ou à l’Alliance datent des années 1990. Il faut donc être patient quand on souhaite développer un dossier. Tous les bras de fer que nous avons avec des promoteurs concernent une diminution de la densité. Le leitmotiv de base reste en tout cas le même : privilégier la qualité à la quantité. ”

A l’avenir, les deux pôles qui vont connaître un certain envol sont ceux du Paradis et de l’Alliance. Pour ce dernier, AG Real Estate y développe un volet résidentiel de 800 appartements depuis 2013. Il complètera un site qui accueille déjà les cinémas Imagibraine et le Parc de l’Alliance (bureau). Le site du Paradis, qui dispose d’un grand plan d’eau entouré d’une zone boisée, fait également office de futur pôle de développement. La construction d’une piscine se terminera en septembre. Des projets résidentiels sont également sur la table. ” L’image de Braine-l’Alleud a fortement évolué, estime le notaire Enguerrand de Pierpont. La commune a été restructurée. Son attractivité ne se dément pas. Son potentiel de croissance reste donc encore indéniable, contrairement à d’autres entités voisines. Il faut le saluer. ”