Immobilier dans le Brabant flamand: un marché locatif très actif

Louvain préfigure-t-elle l’avenir du marché du logement en Flandre? C’est-à-dire un marché avec un immobilier toujours plus cher, et une proportion de locataires bien plus large.

Selon les chiffres du cadastre et du registre national, 53,6% des ménages louvanistes sont locataires. Un pourcentage supérieur à celui de toute autre ville ou commune flamande. Dans l’ensemble de la Flandre, la part des locataires n’atteint que 31,1%.

De nombreux professionnels de l’immobilier s’attendent cependant à une progression du marché locatif dans notre pays, suivant l’exemple de Louvain. En premier lieu, parce que les prix abordables sur le marché acquisitif se font de plus en plus rares. Cela touche particulièrement les jeunes, primo-acquéreurs sur le marché du logement.

Pour les jeunes qui ne bénéficient pas du soutien de leurs parents ou grands-parents, il est déjà très difficile d’acheter à Louvain, un marché immobilier particulièrement cher, explique Koen Hoste, directeur stratégique du groupe immobilier Living Stone: “Ils sont obligés de repousser l’acquisition et continuent donc à louer”. Les chiffres récents provenant des notaires montrent que de toutes les capitales provinciales flamandes, Louvain a le plus faible pourcentage d’acheteurs dans la tranche d’âge des moins de 30 ans. En 2020, la part des jeunes acheteurs à Louvain est passée de 24 à 21,04%.

“Plakkers” et expats

Selon Koen Hoste, cette forte proportion de locataires à Louvain est indissociable d’un contexte économique porteur dans la région et de l’attrait qu’il exerce sur les personnes de qualification supérieure. “Il en résulte un marché du logement sous forte pression. Et il est logique qu’une partie de ces gens s’adresse au marché de la location.”

Logique aussi, dans une ville estudiantine comme Louvain, la forte présence d’étudiants diplômés parmi les locataires. “Ceux qu’on appelle les plakkers (ex-étudiants qui restent “collés” à la ville) optent généralement pour de confortables appartements d’une ou deux chambres. Même si on voit ici aussi se développer le phénomène de la colocation ou cohousing: généralement quatre ou cinq jeunes qui louent ensemble une petite maison ou un appartement spacieux. Ils le font surtout pour des raisons financières: ils ont plus de confort et d’espace pour moins cher que s’ils louaient séparément. Mais il y a aussi le facteur de la vie en commun et la possibilité de faire des choses ensemble, ce qu’a encore renforcé la crise du coronavirus.”

Et puis, il y a l’internationalisation de la population locataire: “C’est un public très diversifié, qui vient du monde entier. La proximité de Bruxelles n’y est pas étrangère. La sphère d’influence de Bruxelles, qui s’étendait à des communes comme Tervuren, se ressent désormais aussi dans la région de Louvain. Mais la croissance de l’Imec et de toutes les activités qui lui sont liées y sont certainement aussi pour quelque chose. L’Imec a en quelque sorte repris le rôle d’AB InBev à cet égard. Ces locataires internationaux s’intéressent aux maisons sur le marché locatif, car ils ont souvent une famille. Et après deux-trois ans, on les voit parfois passer sur le marché acquisitif”.

L’offre de maisons à louer est plutôt limitée, précise-t-il, tandis que sur le marché des appartements, l’offre et la demande sont mieux équilibrées: “Beaucoup de choses ont été et sont encore développées à Louvain. Et dans la périphérie aussi, une offre complémentaire émerge pour la location. A Herent, par exemple, nous sommes le courtier du projet Meadow de Besix Red: 250 appartements au total. Une grande partie de ces appartements est achetée par des investisseurs qui les mettent ensuite sur le marché locatif. Et ils ciblent le même public qu’à Louvain, lesdits plakkers et les expats. C’est possible à Herent, qui est aujourd’hui comme une banlieue de Louvain. Mais à Tirlemont, par exemple, où nous avons également un bureau, il ne faut pas trop y compter. Le marché de la location y est tout à fait correct, mais c’est en grande partie un fait local”.

Kots plus chers

Selon le baromètre de la confédération des métiers de l’immobilier CIB Vlaanderen, le loyer moyen d’un appartement à Louvain est de 869 euros par mois pour les nouveaux baux. Cela fait de Louvain la deuxième ville la plus chère de Flandre. Seule Anvers (code postal 2000) est plus onéreuse (942 euros). Du reste, pour tous les types de logements, à l’exception des studios, le Brabant flamand est de loin la province la plus chère pour louer.

Le baromètre de la CIB montre également que les loyers à Louvain continuent à augmenter: + 2,6% en 2020. Le niveau élevé et la hausse des loyers sont évidemment liés à la grande attractivité de la ville. Mais pour Koen Hoste, c’est aussi un effet de cascade résultant d’une injection de qualité du côté de l’offre. “Louvain a fait des efforts pour l’amélioration qualitative des kots et logements étudiants. Le confort est meilleur et de nombreux kots ont désormais des sanitaires privés. Bien sûr, cela a un prix. Les kots avec un loyer inférieur à 400 euros deviennent rares. Mais 400 euros, c’était il n’y a pas si longtemps le loyer d’un studio d’une trentaine de mètres carrés. Les propriétaires de studios ont progressivement adapté les loyers à cette nouvelle réalité. Pour un studio déjà un peu ancien, on vous demande facilement 500 euros et, en fonction de l’état et de l’âge, cela grimpe très vite à 600 euros. Un niveau de prix qui permettait auparavant de louer un appartement d’une chambre.”

Pour sa part, Koen Hoste se base sur une fourchette de 650 à 800 euros pour les appartements une chambre entre 45 et 60 m2. Pour les appartements de deux chambres, le loyer se situe entre 800 et 1.200 euros. Pour les maisons, 1.300 à 1.400 euros est un prix normal et cela peut monter à 2.000 euros.

Alternatives à la location

Etant l’un des marchés locatifs les plus importants et les plus attrayants de Flandre, Louvain est également dans le viseur des investisseurs professionnels et institutionnels, note Koen Hoste: “Ils se sont d’abord concentrés sur l’immobilier étudiant, mais on les voit désormais prendre des positions sur le marché de l’immobilier résidentiel”.

Parmi eux, le promoteur ION. En partenariat avec les investisseurs institutionnels internationaux Bouwinvest Real Estate Investors et CBRE Global Investment, ION est à l’origine de ION Residential Platform (IRP), qui projette d’investir 280 millions d’euros dans des maisons et appartements neufs destinés au marché de la location. Avec cette initiative, ION entend apporter une réponse à la problématique de l’accessibilité financière. “Louvain est sans aucun doute un marché que nous considérons, admet Kristof Vanfleteren, co-PDG de ION. Nous pensons à des produits qualitatifs qui associent abordabilité et durabilité dans un modèle de housing as a service. Le client choisira une formule globale qui comprend non seulement le loyer, mais aussi tous les coûts d’utilisation, des services, l’accès à des équipements communs, etc. C’est un modèle particulièrement adapté aux grandes villes telles qu’Anvers, Gand, Bruxelles et Louvain. Il faut une certaine échelle pour que la composante service reste abordable.”

Chez Van Roey Vastgoed, la question de l’abordabilité est également à l’ordre du jour, mais on y étudie en outre des solutions en dehors du marché locatif. “Nous pensons que la location n’est pas la seule réponse à la question de l’accessibilité financière. Avec la location, il n’y a pas d’accumulation de capital, et donc pas de possibilité d’épargne à long terme”, explique Catherine Vangilbergen, responsable du développement.

Le marché locatif privé, dit-elle, est coincé entre un plancher de verre et un plafond de verre. “Dans le bas du marché, il y a un nombre croissant de personnes qui sont éligibles au logement social, mais qui n’y trouvent pas de place. Dans le segment supérieur, on a aussi un groupe croissant de personnes avec de bons revenus, mais qui ne sont pas en mesure d’acheter en raison de l’apport personnel qui est demandé.”

Van Roey Vastgoed étudie deux pistes différentes. La première est une formule dans laquelle le prix de départ du logement est maintenu bas en offrant la possibilité d’acheter la part de terrain à une date ultérieure. La seconde est la coopérative d’habitation, un modèle dans lequel les habitants acquièrent des parts donnant un droit de résidence dans un immeuble. De telles formules sont-elles aussi pertinentes sur le marché de Louvain? “Un public urbain est certainement souhaitable pour commercialiser un modèle d’habitat alternatif, répond Catherine Vangilbergen. Mais Louvain est peut-être trop chère. Nous voulons offrir de la qualité, dans des bâtiments durables qui doivent aussi être abordables. Cela semble plus réaliste dans des endroits où la valeur du foncier est plus raisonnable qu’à Louvain.”