Immo: “Bruxelles a besoin d’un sérieux coup d’accélérateur”

“Trends-Tendances”, en partenariat avec le courtier JLL, a rassemblé sept CEO du monde de l’immobilier autour de la table du bourgmestre de Bruxelles Philippe Close. L’occasion de lancer leurs doléances, de confronter leur vision d’avenir et d’évoquer les grands enjeux de l’immobilier bruxellois. Un constat d’ensemble: Bruxelles doit se ressaisir pour rester attractive.

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On peut compter les millions dans la salle Maximilienne de l’Hôtel de Ville de Bruxelles en ce vendredi ensoleillé de novembre. Trends-Tendances et le courtier JLL ont organisé une table ronde en compagnie du bourgmestre Philippe Close (PS), en place depuis un peu plus de quatre mois. En face de ce fan de rugby, on retrouvait une bonne mêlée de grands patrons du monde de l’immobilier : Thierry Behiels (Codic), Jean-Edouard Carbonnelle (Cofinimmo), Benoît De Blieck (Befimmo), Stéphan Sonneville (Atenor), Serge Steinier (Forum), Alain Verheulpen (Axa), et Jean-Philip Vroninks (JLL Belux). Coup d’envoi de 80 minutes de débat sur les évolutions et perspectives de l’immobilier bruxellois.

TRENDS-TENDANCES. Les conditions sont-elles aujourd’hui suffisamment réunies pour que le secteur privé puisse contribuer à votre projet de ville ?

Philippe Close. Notre volonté est avant tout de rapatrier la capacité contributive. Il faut donc parvenir à maintenir ou à ramener la classe moyenne à Bruxelles, de manière à ce qu’elle puisse augmenter l’assiette fiscale. Cela nous permettra de développer des projets ambitieux. Pour y parvenir, j’estime que nous devons coproduire la ville. Le public n’a pas toutes les clés, le privé non plus. Nous sommes convaincus que si nous équipons les quartiers, que ce soit en écoles, crèches, centres sportifs ou encore commerces de proximité, cela va recréer une attractivité productive. C’est ce que j’appelle ” la ville à 10 minutes ” : disposer de tous les services à 10 minutes de chez soi. Ce qui doit diminuer l’envie de certains de vivre dans une villa quatre façades avec jardin. Nous passons donc notre temps à équiper nos 17 quartiers en se disant qu’en améliorant le cadre de vie, cela permettra également de séduire les investisseurs.

Mais les pouvoirs publics ne sont-ils pas devenus aujourd’hui un frein au développement immobilier de la capitale ?

Benoît De Blieck. Une société comme Befimmo a beaucoup de grands enjeux, notamment dans le quartier Nord. C’est un espace qui est aujourd’hui totalement monofonctionnel. Nous nous inscrivons donc totalement dans votre discours. Nous travaillons sur la multifonctionnalité. Mais nous aimerions clairement que les procédures pour y parvenir soient plus rapides. Que nous ne mettions pas plus de 2,5 ans pour obtenir un permis. Il faudrait davantage de soutien aux entreprises qui sont vraiment disposées à faire évoluer la dynamique d’un quartier. C’est d’ailleurs la volonté de tous les grands propriétaires de l’Espace Nord.

Stéphan Sonneville. Toute la profession salue le discours que vous tenez dans la presse et dans les séminaires en tant que bourgmestre de Bruxelles. Le changement est radical. Les entrepreneurs qui aiment Bruxelles attendaient cela. Il faut une vision et avoir la capacité de la mettre en oeuvre. Atenor ne va certainement pas quitter Bruxelles mais je communique par contre sur le fait que nous allons investir dans d’autres villes. Et quel est le premier critère pour investir ? Le potentiel bien évidemment mais aussi le fait qu’il y ait à sa tête un responsable politique qui a une vision et qui possède la capacité de la mettre en oeuvre. Le premier élément est rencontré, mais pas encore le second. En matière de vision, elle dépasse toutefois les limites de votre commune. Il faut donc qu’elle soit partagée au niveau de la Région pour que ce véritable renouveau puisse être mis en oeuvre. Et là, ça cale quelque peu. Or, il y a urgence car les villes européennes sont en concurrence. Bruxelles a besoin d’un sérieux coup d’accélérateur.

Monsieur le bourgmestre, partagez-vous ces critiques ?

Philippe Close. La simplification administrative en matière de permis devient une réalité puisque les questions d’urbanisme sont devenues régionales. Même à la Ville de Bruxelles, je reconnais que quand un projet dépasse une certaine taille, il faut avoir l’honnêteté de dire que c’est à la Région de décider. Mon rôle est de concentrer une série de demandes et d’analyser si elles sont réalisables. Pour la tour Up-Site par exemple, j’ai toujours soutenu ce projet. Je sentais que le canal pouvait en profiter pleinement pour relier les quartiers. Il en profite aujourd’hui, comme nous devrons le faire pour le quartier Nord. Nous avons manqué la cible sur ce quartier, il faut le reconnaître.

En matière d’urbanisme, des réformes sont sur la table. Mais Bruxelles a historiquement mal géré son urbanisme. Je pense également que les pouvoirs publics doivent se comporter comme des aménageurs. Quand il y a du foncier public, nous pouvons fixer les règles et sécuriser le marché. Les pouvoirs publics ont mis du temps à le comprendre. Il s’agit pourtant d’un effet de levier capital. Notamment sur les terrains de la SNCB.

On entend souvent que l’herbe est plus verte ailleurs. Codic a quelque peu délaissé Bruxelles ces dernières années pour investir à l’étranger. Quelle comparaison pouvez-vous effectuer ?

Thierry Behiels. Pour investir comme nous dans des villes, il faut être porté par un idéal. Nous avons été à Paris et à Luxembourg car nous avions des partenaires à côté de nous. J’ai quitté Bruxelles car elle était gangrenée par les jalousies perpétuelles entre les communes et la Région. J’apprécie pourtant être un aménageur et créer des projets mixtes. A Bruxelles, dans le cadre de certains projets, personne ne sait à qui il faut s’adresser. Le problème, c’est qu’il n’y a pas de règles. Même si cela s’améliore, il faut le reconnaître. Il y un nouvel élan. Le travail effectué par la SAU (Société d’aménagement urbain) est, à ce titre, très intéressant.

L’autre enjeu capital à Bruxelles, c’est la mobilité. D’après les médias, il s’agit d’une des villes les plus embouteillées du monde. Je ne vois plus de nouvelles sociétés qui viennent à Bruxelles. J’ai connu Bruxelles avec une prise en occupation de bureaux de 700.000 m2 alors que nous ne sommes aujourd’hui plus qu’à 350.000 m2. Le bureau a été décrié. Mais il faut du bureau dans les centres-villes ! Ce n’est pas avec des PME que nous allons redynamiser une ville qui est la capitale de l’Europe. Aujourd’hui, deux tiers du take-up est effectué par les pouvoirs publics, le solde par le privé. Comment remédier à cela ? Il faut redynamiser cette mobilité. Bruxelles est devenue un noeud. Il faut aussi donner une nouvelle image à Bruxelles. Et cela, Philippe Close, vous le faites très bien, il faut le reconnaître. Mais il faut également un plan à 20 ou 25 ans et des budgets qui vont avec. Pour des acteurs de l’immobilier, il est capital d’avoir à côté de nous des partenaires fiables.

Bruxelles est-elle encore suffisamment attractive en matière de bureau ?

Stéphan Sonneville. Ce qui a maintenu le niveau de prise en occupation, c’est la politique environnementale particulièrement pointue qui a été développée. Bruxelles était à la pointe sur ce volet. Tous les promoteurs et propriétaires savent que des locataires ont été délogés pour être replacés dans de nouveaux immeubles. Il n’y a donc pas eu de nouveaux locataires. Cet élément a soutenu le marché. Si les loyers du bureau n’ont pas augmenté, ceux du résidentiel ont bien grimpé. C’est ce qui explique la mutation des promoteurs vers le résidentiel.

Le marché du bureau va-t-il vraiment si mal ?

Jean-Philip Vroninks. Je voudrais quelque peu nuancer les propos de Thierry Behiels. Le take-up s’est stabilisé ces dernières années autour de 400.000 m2. Dont la moitié est prise en occupation par des sociétés. Sans parler du fait que la plupart des paramètres économiques sont positifs pour le marché du bureau.

Thierry Behiels. Mais c’est le cas dans tous les pays. La différence, c’est qu’il faut profiter des bons paramètres pour les amplifier et en profiter.

Jean-Philip Vroninks. En effet. Nous sommes dans un momentum. Il y a une belle croissance des loyers à Bruxelles. Le taux de vacance est faible.

Thierry Behiels. Attendez-là, c’est l’agent qui parle (sourire). Il n’y a pas du tout de croissance des loyers actuellement. Ce qui amène d’ailleurs des contraintes multiples. Je suis par exemple effaré par le fait que les loyers sont à 250 euros/m2 par an. Comment est-il possible de faire de la belle architecture avec un tel montant ?

Jean-Philip Vroninks. Les occupants potentiels veulent des projets de qualité. Vous dites que les politiques ont une responsabilité, mais les promoteurs en ont une également. Ils doivent investir dans des projets de qualité et d’envergure. Car c’est ce que souhaite l’occupant aujourd’hui. Il s’agit donc de créer un partenariat efficace entre le privé et le public.

Thierry Behiels. Je ne suis pas tout à fait d’accord. Au niveau du commerce par exemple, on voit que la Ville de Bruxelles est en train de créer un piétonnier, d’avoir une vision. Eh bien, cela va avoir un impact énorme. Tout le monde va vouloir y investir. Moi-même, je suis par exemple maintenant intéressé par un projet comme la reconversion du bâtiment Actiris. Car je vais pouvoir créer quelque chose de nouveau.

Philippe Close. Il est vrai que 17 sociétés importantes ont remis un dossier pour ce projet. Ce qui est un signal fort.

Thierry Behiels. Cela passe donc au préalable par les investissements du pouvoir public.

La reconversion de bureaux en logements est une tendance bien ancrée aujourd’hui. Doit-elle encore se poursuivre ?

Jean-Edouard Carbonnelle. Notre société Cofinimmo développait uniquement du bureau il y a 10 ans, nous en sommes aujourd’hui à 30 %. Il y un phénomène mondial qui est de diminuer le nombre de mètres carrés par poste de travail. Et il y a moins de postes de travail que d’employés. Pour moi, à Bruxelles, il y a trop de mètres carrés de bureau. Il y en a 13 millions. D’ici 10 ans, il faudrait supprimer 2 millions de m2.

Stéphan Sonneville. Au moins !

Jean-Edouard Carbonnelle. La légère amélioration dans la vacance est due essentiellement à la reconversion de bureaux en logements. Les loyers bruxellois sont faibles par rapport à d’autres villes. Il y a moyen de faire des projets de qualité. Pour le reste, on revient toujours au même problème : Bruxelles doit aller beaucoup plus vite dans toutes ses procédures. Pour le centre de congrès prévu dans le cadre de Neo 2, on va mettre 10 ans pour ouvrir les portes.

Philippe Close. Entre le moment où nous décidons d’un projet et le moment où nous l’inaugurons, la moyenne est de sept ans. C’est beaucoup trop. Et les pouvoirs publics en sont les premiers peinés. Les recours et les procédures doivent être assouplis pour aller plus vite. C’est pour cela que la coproduction est intéressante. L’idée, en possédant le foncier, c’est d’avoir un rôle d’aménageur. Avant de laisser ensuite les promoteurs gérer les affaires.

Alain Verheulpen. Si le marché résidentiel est relativement abordable, le marché du bureau souffre de son vide locatif. C’est certain. Les loyers bruxellois en matière de bureau n’augmentent pas. Il est nécessaire d’avoir une vision et des décisions claires. Les règles du jeu doivent être les mêmes pour tout le monde. Les autorités communales n’arrivent pas à suivre dans l’octroi des permis. Les administrations manquent d’effectifs. C’est regrettable. S’il est vrai que d’autres villes souffrent aussi de lenteur administrative, ce n’est pas généralisé et cela ne devrait pas empêcher de faire mieux. Décrocher un avis de dossier complet ou un avis du service incendie deviennent des clés qui génèrent presque le même bonheur que d’obtenir le permis lui-même. Ce n’est pas normal.

Benoît De Blieck. Je voudrais préciser qu’il n’y a quasiment pas de vacance locative pour les projets de qualité. Un exemple : la société d’assurance Allianz qui s’est engagée trois ans à l’avance pour la tour Mobius. Je pense qu’il y a une autorégulation naturelle. Les bons immeubles de bureaux sont ceux qui sont situés à proximité de transports en commun. L’excès de bureau sera quant à lui reconverti.