Faux agents immobiliers: quels sont les dangers et à quoi faire attention ?

Tout agent immobilier en Belgique doit être agréé pour pouvoir officiellement exercer son métier.  Mais ce n’est pas toujours le cas. Comment vérifier à qui l’on a affaire et quels sont les dangers ?

En Belgique, nul ne peut exercer la profession d’agent immobilier ou en porter le titre sans être agréé par l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI). Fin 2023, il y avait officiellement 10.972 agents immobiliers en Belgique. Pour obtenir son titre, l’agent aura étudié durant trois ans et passé stage et examens. L’accès a néanmoins été légèrement assoupli en février puisque des employés d’une agence ayant travaillé six ans (sur les dix dernières années) peuvent maintenant être agréés en passant seulement l’examen. Quoi qu’il en soit, on ne peut donc faire partie de cette profession sur simple déclaration. Ce qui fait qu’à côté de ces professionnels, quelques faux agents immobiliers sévissent. « Ne disposant pas de l’agréation et ne tenant donc pas compte des règles qui régissent l’accès à la profession, ils constituent un réel danger pour le consommateur », nous dit Steven Lee, Directeur communication chez IPI .

Quels sont les dangers à faire appel à un « faux » agent immobilier ?

Si tous n’ont pas d’ambition frauduleuse, ils travaillent néanmoins sans filets. «Le principal danger est que ces agents ne sont pas assurés» précise Steven Lee. En cas de problèmes, vous n’êtes donc pas couvert et vous n’avez personne contre qui vous retourner. L’autre danger est que ces agents ne disposent pas forcément d’un compte tiers. Soit un compte où l’argent ne fait que transiter (et auquel l’agent n’a pas le droit de toucher).Un autre problème peut aussi être des manquements au niveau des papiers à obtenir (PEB, conformité de l’électricité, cadastre …). Si l’on fait appel à un agent homologué, toute la paperasse doit, en principe du moins, être en règle ».

Comment distinguer les frais des faux ?

« Pour distinguer le vrai agent immobilier d’un faux, c’est très simple », nous dit encore Steven Lee. « Il suffit de se rendre sur le site de l’IPI et de taper le nom de l’agent immobilier ». La barre de recherche est en haut du site. Avant de taper le nom, il s’agit tout de même de vérifier qu’il s’agit de l’agent immobilier et non d’un éventuel employé. En effet si le nombre d’agents immobiliers est près de 11.000, le nombre d’employés pour ce secteur s’élève à plus ou moins 14.000. « Un employé d’une agence immobilière peut en effet entreprendre certaines démarches, mais il doit être couvert par son chef ».

Les deux autres astuces pour ne pas se faire avoir sont du simple bon sens. Et cela vaut aussi pour les vrais agents immobiliers.

La première est qu’il faut se méfier de ce qui est trop beau pour être vrai. Si votre agent ne vous facture que 0,5 %, il y a probablement anguille sous roche. Sachez aussi que c’est une obligation d’afficher publiquement ses tarifs (et donc aussi le montant de la commission). La seconde est qu’il faut toujours bien lire les documents que l’on signe. Le diable se cache parfois dans les détails. De nouvelles règles pour les Contrats d’intermédiation immobilière sont en vigueur depuis le 1er février 2024. On conseille ainsi de faire attention à une éventuelle exclusivité de la mission ou encore durée trop longue de cette dernière (ou qui se prolonge automatiquement). Une résiliation unilatérale peut aussi vite coûter cher. Tous les “pièges” sont repris ici.

Plus subtil, le simple fait de servir d’intermédiaire entre un vendeur et acheteur, même en donnant des renseignements par téléphone, peut être considéré comme des activités d’agent immobilier. Il incombe à l’agent de démontrer que le candidat apporté a conclu le contrat de vente, d’achat, de mise ou de prise en location grâce à ses efforts. Mais s’il parvient à prouver qu’il a fourni des « informations précises et individuelles » à un candidat qui se présente au consommateur, il a également droit à sa commission précise le SPF Economie. 

Détectives privés et IA pour traquer les faux agents

Pour veiller à l’image de tout le secteur, ces faux agents doivent donc être écartés du marché immobilier, voire dans certains cas poursuivis devant les tribunaux. C’est d’ailleurs l’une des missions légales de l’IPI et qui n’hésitent pas à faire appel à des détectives privés, mais aussi à l’intelligence artificielle pour les débusquer. Si l’exercice illégal de la profession d’agent immobilier est avéré, le plus souvent par huissier, l’IPI ouvre un dossier. Ainsi en 2023, plus de 732 dossiers ont été ouverts. C’est près du double par rapport à 2022 (372). Cette forte hausse ne signifie pas forcément qu’il y a plus de faux agents immobiliers, mais plutôt que davantage ont été repérés. Et cette progression doit beaucoup au développement d’un nouvel outil digitalisé plus performant qui a permis davantage de contrôles et d’inspections (555 en 2023).

Tous ces dossiers n’ont cependant pas abouti en l’introduction d’une procédure judiciaire. 61% des dossiers sont clôturés sans suite après une enquête plus approfondie de l’IPI. Au 39% restant il a été demandé soit de régulariser la situation soit de mettre terme immédiatement aux activités. In fine, sur les 732 dossiers seuls 25 ont abouti à une procédure judiciaire. Preuve que ces procédures sont solides: sur les 18 jugements, 16 étaient favorables à l’IPI. En pratique, une condamnation équivaut à la cession immédiate de l’activité illégale, et s’assortit le plus souvent d’astreintes financières pouvant grimper jusqu’à 5.000 € par infraction et par jour.

Quid des agents immobiliers agréés pris en défaut ?

Outre ses agents immobiliers « sauvages », l’IPI doit aussi veiller à la bonne marche de ses troupes. Plus de 1.900 dossiers ont donc aussi été ouverts envers des agents immobiliers qui n’auraient pas respecté les règles du secteur. Avec une différence notable selon de quel côté de la barrière linguistique on se trouve. La Chambre exécutive francophone de l’IPI a ouvert 586 dossiers contre 1.314 du côté néerlandophone. Une différence que l’on doit au fait que les agents immobiliers flamands sont légèrement plus nombreux (58%), mais aussi que le nouveau logiciel a d’abord été testé en Flandre. Quoi qu’il en soit, au total, les deux Chambres ont prononcé 280 décisions disciplinaires, avec 30 agents immobiliers radiés et 160 autres qui ont écopé d’une suspension temporaire.

Mais, là aussi, sanction ne veut pas dire réparation. L’IPI a un pouvoir déontologique pas coercitif. Seule la justice, généralement le tribunal de l’entreprise, car ça va vite et peut être efficace nous précise encore Steven Lee, peut contraindre l’agent immobilier à rembourser et/ou indemniser un plaignant.