Erik Van Hoof (“managing partner” de Resiterra): “La neutralité climatique a un prix”

A en croire le promoteur immobilier Erik Van Hoof, il n’y a pas de solutions simples à la cherté problématique du marché résidentiel à Louvain. “Il faudrait miser davantage sur les produits plus intéressants du marché locatif”, suggère-t-il.

En tant que directeur de Wilma Project Development (depuis lors repris par Matexi), l’architecte et ingénieur civil Erik Van Hoof a contribué au succès de ‘t Groen Kwartier, l’ancien site de l’hôpital militaire d’Anvers entièrement réaménagé. A Louvain, il participe – cette fois en qualité de managing partner du promoteur immobilier Resiterra – à un autre défi de taille : la réaffectation de l’ancien site hospitalier qui cédera la place à un tout nouveau quartier baptisé Hertogensite.

En plein coeur de Louvain, sur un terrain de 7 hectares, plus de 540 logements seront créés, un mix de maisons, d’appartements et de lofts. Le site combine nouvelles constructions et ancien bâti rénové. Le tout complété par d’autres fonctions telles que commerces, centre de soins, salle de fêtes et musée.

TRENDS-TENDANCES. Le Hertogensite accueillera les premiers habitants à la fin de cette année. Les premiers plans datent de 2004. La rénovation urbaine de grande envergure en Flandre est-elle inévitablement de longue haleine ?

ERIK VAN HOOF. Ce délai particulièrement long s’explique par le transfert des activités de l’UZ Leuven à Gasthuisberg. L’ampleur du déménagement a été sous-estimée. Le projet initial comportait deux volets. Le premier, le projet résidentiel Janseniushof de 206 logements, en face de l’Hertogensite, est déjà terminé.

En 2012, nous avons relancé le projet Hertogensite en adaptant le masterplan. Cinq ans plus tard, le plan régional de mise en oeuvre définitif était prêt. Un délai raisonnable pour un projet d’une telle envergure en plein centre-ville, impliquant la prise en compte de nombreux acteurs. Les citoyens n’hésitent plus à se faire entendre. Plusieurs habitants du quartier ont lancé une procédure contre le projet Jansenius au Conseil d’Etat. Nous en avons tiré les leçons. Avec la ville, nous avons défini un trajet participatif pour le Hertogensite. Si vous voulez faire les choses dans les règles de l’art, il faut accepter de revoir les plans en fonction des réactions, ce qui entraîne inévitablement des retards. La promotion immobilière intra-urbaine n’en est pas facilitée, c’est certain. Les acteurs qui n’en tiennent pas compte connaîtront immanquablement quelques déboires et risquent de perdre un temps précieux. Nous n’avons pas à nous plaindre des autorités qui délivrent les permis.

Mohamed Ridouani a été élu bourgmestre de Louvain et Groen fait désormais partie de la majorité. La nouvelle administration pourrait-elle exiger de nouvelles modifications des plans ?

Le bourgmestre Mohamed Ridouani ne nous est pas inconnu. En tant qu’échevin, il était déjà impliqué dans le développement urbain autonome de Louvain. Il ne nous a pas encore rendu visite en qualité de bourgmestre mais c’était assez rare sous l’administration précédente également. Nous avons des contacts privilégiés avec l’échevin de l’Aménagement du territoire, Carl Devlies (CD&V), toujours en fonction. Pas de grand changement à ce niveau donc. Pour ce qui est de la note de vision de la nouvelle administration, pas de revirement non plus, même si on sent bien que les points de vue sont parfois exacerbés. La neutralité climatique gagne du terrain. Idem pour la mobilité durable.

La nouvelle administration tient apparemment à l’ordonnance qui impose une superficie d’habitation moyenne de 90 m2 minimum par demande de permis de construction. Vous n’êtes pas tellement pour.

Non parce que cette ordonnance a pour effet de créer une offre non conforme au marché. Il y a trop de grands appartements à Louvain. C’est un réel problème car la construction de logements plus spacieux a évidemment un impact sur les prix. En plus de toutes les mesures et toutes les normes visant à garantir la neutralité climatique des nouvelles habitations. Nous faisons ce que nous pouvons pour nous y conformer mais l’installation de triples vitrages, de systèmes de ventilation avec récupération de chaleur, de pompes à chaleur, de panneaux solaires, etc., tout cela a évidemment un prix.

Les défenseurs de cette ordonnance argumentent que la suppression ou l’assouplissement de la norme serait sans effet sur les prix. Elle entraînerait la construction de logements plus restreints proposés au même prix. Je comprends la critique mais je pense qu’ils occultent la réalité sociale. Les familles ne sont plus aussi nombreuses, le nombre de personnes seules augmente. Il me semble logique d’adapter l’offre à la demande.

Le marché résidentiel de Louvain est déjà coûteux. Y a-t-il de la marge pour de nouvelles augmentations de prix ?

Le niveau élevé des prix à Louvain est une simple question d’offre et de demande. Louvain est une ville très prisée, ce qui a poussé les prix à la hausse ces 10 à 15 dernières années. Je ne pense pas que les prix continueront à augmenter au même rythme. Ceci dit, il ne faut pas s’attendre non plus à ce que les prix repartent tout à coup à la baisse. Quand nous mettons des projets partiels en vente, la demande est toujours aussi forte. L’afflux d’acheteurs et d’investisseurs se maintient. Il faut dire aussi que l’offre dans le centre-ville est plutôt limitée : à part notre projet, il n’y a que les projets autour du Vaartkom.

Les prix élevés du résidentiel posent problème à ceux qui ne sont pas encore propriétaires, aux jeunes surtout qui débutent dans la vie. En début de carrière, ils n’ont pas les moyens d’acquérir un bien immobilier. Il faudrait miser davantage sur les produits du marché locatif qui répondent aux besoins de ce groupe cible.

Quel genre de produits ?

Des logements plus compacts. Ou des habitations en location avec un bel espace extérieur, pour les jeunes familles. Des espaces de jeux en suffisance et un domaine public qualitatif dans les environs sont tout aussi importants. On pourrait aussi proposer des installations communes, comme pour les colocations. Il existe des exemples intéressants dans les pays anglo-saxons, comme des complexes d’habitations avec un espace de jeux commun ou une belle terrasse sur le toit par exemple, autant d’atouts supplémentaires qui renforcent l’attractivité de l’habitation. Mais dans ce genre de formules, il n’y a souvent qu’un seul propriétaire, un investisseur institutionnel par exemple. C’est plutôt rare en Belgique.

La cohabitation est-elle une solution au problème du prix ? Ou est-ce un produit de niche ?

Les logements du projet de cohabitation à Hertogensite ne sont pas vraiment meilleur marché que l’offre classique ici. L’idée de la cohabitation est de renoncer à une partie du logement privé pour créer davantage d’espaces communs dont on peut faire quelque chose de spécial : un beau jardin commun, un espace de vie sympa, etc. Autant de plus qui ajoutent au charme de la cohabitation. Mais l’aménagement des parties communes a évidemment un prix, ce qui explique la très faible différence de prix. La cohabitation implique par ailleurs un certain engagement. Le groupe doit se mettre d’accord sur certains points et chacun est censé s’impliquer activement, ce qui n’est pas toujours du goût de tout le monde. Aussi la cohabitation reste-t-elle un produit de niche. Mais à fort potentiel de croissance.

Le Hertogensite attire-t-il aussi les acheteurs par-delà la frontière linguistique ?

Très rarement. Nous n’en sommes pourtant pas si loin. Du fait de la présence de l’université, de l’Imec et de belles entreprises, nous vendons à des Chinois, des Américains, des Russes, … mais pas à des Wallons. La frontière linguistique semble bien physique. La cherté du marché résidentiel louvaniste y est probablement aussi pour quelque chose. Les investisseurs immobiliers du Brabant wallon s’intéressent davantage au marché bruxellois.

Propos recueillis par laurenz verledens