En Flandre, les droits d’enregistrement réduits pour la résidence principale, plus élevés pour la seconde

Dans sa déclaration de septembre, le Gouvernement flamand a annoncé quelques modifications des droits d’enregistrement.

Les droits d’enregistrement à l’achat d’une résidence principale seront réduits de moitié, passant de 6 à 3 %. Une diminution attendue, car on entend de plus en plus souvent dire que les maisons sont devenues inabordables pour les jeunes familles. L’âge auquel les Flamands achètent leur première maison a fortement augmenté au cours des dix dernières années. Le cabinet de conseil Immotheker Finotheker a tiré la sonnette d’alarme cet été. “La proportion des jeunes de moins de 35 ans empruntant pour leur logement via Immotheker Finotheker était encore de 61 % en 2011. Dix ans plus tard, cette proportion a chuté à 41 %”, peut-on lire dans un communiqué de presse.

La question est bien sûr de savoir si les jeunes acheteurs ne vont pas immédiatement dépenser le budget qu’ils “gagnent” grâce à cette réduction des droits d’enregistrement pour faire une offre plus élevée pour la maison de leurs rêves. Certains agents immobiliers et notaires ont déjà mis en garde contre des prix “fous” et une “surchauffe” sur le marché immobilier. Comme de nombreuses personnes ont découvert le télétravail et ont passé plus de temps à la maison pendant leur temps libre au cours des deux dernières années, l’importance de l’espace et du confort est passée au premier plan. La possibilité d’enchérir en ligne pour un bien signifie également qu’un manque de rationalité dans la fixation des prix sur le marché immobilier règne.

Dans un tel climat, il est difficile pour les acheteurs de garder la tête froide et de ne miser que ce que vaut un bien. À partir du 1er janvier 2022, la banque sera obligée d’évaluer la valeur du logement avant d’accorder un prêt immobilier. Une mesure qui pourrait entraîner une douche froide pour les acheteurs. Aujourd’hui, les acheteurs ne prennent souvent pas la peine de faire une offre conditionnelle sur une maison, car ils peuvent obtenir un prêt suffisant auprès de la banque (voir encadré ci-dessous).

Suppression de la portabilité des droits d’enregistrement

La diminution des taxes pourrait également motiver davantage les travailleurs à déménager pour se rapprocher de leur lieu de travail, par exemple. En effet, les taxes élevées découragent les transactions sur le marché de l’immobilier. Toutefois, le gouvernement flamand a annoncé qu’il souhaitait également supprimer progressivement la portabilité des droits d’enregistrement. Si vous vendez aujourd’hui votre ancienne maison et en achetez une nouvelle, vous pouvez, sous certaines conditions, récupérer jusqu’à 13 000 euros de droits d’enregistrement payés auparavant.

En parallèle de la réduction d’impôt pour l’achat de la première et unique maison, le droit d’enregistrement à l’achat d’une deuxième, troisième ou… résidence passerait de 10 à 12 pour cent. Aujourd’hui, les investisseurs immobiliers sont souvent en concurrence avec des familles qui veulent acheter une maison pour y habiter. En taxant plus lourdement les investisseurs lorsqu’ils achètent, le gouvernement donne un petit avantage aux familles. Toutefois, le danger existe que les personnes qui achètent un bien immobilier à des fins de rendement tentent de répercuter ces taxes plus élevées sur le loyer qu’elles demandent aux locataires. Chaque modification du système d’imposition des loyers est assortie d’une mise en garde contre ce phénomène. C’est aussi l’argument par excellence utilisé par les lobbyistes pour défendre la raison pour laquelle les revenus locatifs réels ne sont toujours pas taxés dans notre pays.

Avantages fiscaux

À la mi-septembre, De Standaard écrivait que le gouvernement fédéral allait finalement pousser à la suppression de la réduction d’impôt pour les frais d’emprunt encourus pour l’achat d’une seconde résidence. En 2020, 292 511 ménages belges utilisaient encore cet avantage. Si les deux mesures sont mises en oeuvre ensemble, cela pourrait bien provoquer un double coup dur sur le marché. Les autorités feraient mieux d’y réfléchir à deux fois. Il est certain que “quelque chose” doit être fait.

Les avantages fiscaux pour les résidences secondaires sont d’ailleurs l’une des bizarreries les plus étranges de notre législation fiscale. En 2020, le bonus logement flamand a été supprimé, en échange d’une réduction des droits d’enregistrement de 7 à 6 % pour l’achat du domicile familial. Ce taux de 7 % a été introduit après la suppression du taux réduit de 5 % pour les maisons modestes le 1er juin 2018. Toutefois, les avantages fiscaux pour la résidence secondaire dépendent du fédéral et n’ont donc pas été supprimés. Par conséquent, les personnes qui peuvent s’offrir une résidence secondaire bénéficient d’un coup de pouce financier supplémentaire.