Des squatteurs occupent votre maison de vacances. Comment les déloger ?

En principe, si vous achetez une résidence secondaire à l’étranger, 
c’est surtout pour vous détendre. Vous ne voulez donc pas que des squatteurs s’y installent. Mais dans quelle mesure êtes-vous protégé 
contre ces résidents illégaux ?

Les journaux et les sites d’informations rapportent de temps en temps que des maisons de vacances à l’étranger sont occupées par des squatteurs. Il n’existe pas de chiffres officiels fiables, car ils sont souvent repris dans des statistiques plus larges sur les cambriolages ou les occupations illégales en général. Le problème semble être plus important dans les grandes villes et les zones touristiques. On vous propose d’examiner de plus près la situation dans trois pays de villégiature populaires.

La France

Une nouvelle loi anti-squat s’applique en France depuis le 27 juillet 2023. Elle clarifie la définition juridique du squat et introduit des outils importants pour protéger une propriété contre l’occupation illégale. Mais elle prévoit également des mesures pour accélérer les procédures judiciaires en cas de loyers impayés ou de violations des obligations contractuelles par les locataires officiels.

“La nouvelle loi couvre deux profils d’occupants”, confirme Marc Stubbe, qui, par l’intermédiaire de son cabinet d’avocats à Lille, assiste les Belges et les Néerlandais dans leurs transactions immobilières en France. “D’une part, il y a les squatteurs qui entrent illégalement dans un bien sans contrat de location, et d’autre part, il y a les locataires défaillants qui ont un contrat. Des règles et des procédures distinctes s’appliquent à ces deux catégories”.

“Selon la nouvelle loi, un locataire officiel qui ne paie pas son loyer doit toujours faire l’objet d’une décision de justice et d’une procédure d’expulsion normale. Toutefois, cette procédure peut être interrompue par une trêve hivernale, qui s’étend du 1^er novembre au 31 mars de l’année suivante. Cette trêve hivernale ne s’applique pas aux squatteurs.”

Par le passé, l’expulsion des squatteurs en France nécessitait souvent des années de bataille juridique. La procédure d’expulsion prévue par la nouvelle loi énonce des lignes directrices claires pour une action rapide. “Si les squatteurs ne quittent pas les lieux dans le délai imparti, le préfet est tenu de faire évacuer sans délai avec l’aide des forces de l’ordre, explique Marc Stubbe. Cette intervention rapide est l’une des principales caractéristiques de la nouvelle procédure. Le préfet y joue un rôle prépondérant. Malheureusement, je lis que la nouvelle loi est encore parfois appliquée de manière trop lente et laxiste dans la pratique.”

La loi anti-squat française prévoit également des sanctions plus sévères en cas d’intrusion. Auparavant, ce délit était puni d’un an d’emprisonnement et de 15.000 euros d’amende. Aujourd’hui, les squatteurs risquent trois ans de prison et une amende pouvant atteindre 45.000 euros.

Pour expulser les squatteurs, Marc Stubbe conseille un plan par étapes : “Déposez une plainte pour violation de domicile au commissariat de police ou à la gendarmerie. Prouvez, à l’aide de documents tels que des factures, des déclarations d’impôts et des déclarations de voisins, que vous êtes bien le propriétaire du bien. Si vous ne disposez pas de justificatifs, le préfet du département peut s’adresser directement à l’administration fiscale. Cette dernière doit alors répondre dans les 72 h.”

“Faites constater l’occupation illégale par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice (nouveau nom de l’huissier de justice en France, ndlr). Demandez au préfet du département de mettre en demeure les squatteurs. Vous pouvez également faire appel à un avocat pour rédiger cette demande. Le préfet doit prendre une décision dans les 48 h suivant la réception de la demande. S’il la refuse, il doit en indiquer explicitement le motif. S’il accepte, la mise en demeure est affichée sur le terrain con-cerné et à la mairie. Elle précise le délai dans lequel les squatteurs doivent quitter les lieux. Ce délai ne peut être inférieur à 24 h.”

L’Espagne

“A notre connaissance, aucun de nos clients n’a encore été confronté à des okupas ou à des squatteurs”, déclare Marleen De Vijt, qui travaille en Espagne depuis 15 ans avec son agence immobilière Azull. “Pourtant, le problème semble important dans des villes comme Barcelone, Madrid et Valence. Des facteurs tels que la crise économique, le taux de chômage élevé et le caractère inabordable des logements ont contribué à l’augmentation du nombre d’occupants illégaux.”

Cependant, la réglementation espagnole sur les squatteurs est un véritable casse-tête juridique. Bien que l’occupation de la propriété d’autrui soit interdite par la loi, il existe des situations où les occupants bénéficient d’une protection. On prétend souvent que si le propriétaire signale le squat à la police dans les 48 heures, celle-ci peut expulser les okupas sans décision de justice. Mais ce n’est pas une garantie. D’autre part, la police peut parfois procéder à l’expulsion après quelques jours. Dans d’autres cas, une décision de justice est nécessaire, et il faut parfois attendre des mois. “Les gangs de voyous savent que les procédures judiciaires sont complexes et peuvent prendre beaucoup de temps, et ils repèrent les propriétés qui sont négligées et inoccupées depuis un certain temps, explique Marleen De Vijt. Ils demandent alors au propriétaire, par exemple, 3.000 euros pour quitter le logement. Malheureusement, certains propriétaires abusent également de la complexité de la loi espagnole pour expulser injustement des locataires légitimes de leurs locaux”.

Pour réduire le risque de squatteurs en Espagne, l’agence immobilière Azull préconise un certain nombre de mesures proactives. Veillez à ce que votre propriété soit bien entretenue et qu’elle ait l’air occupée. Sécurisez votre propriété à l’aide d’un système d’alarme et éventuellement d’une caméra de surveillance. Vous saurez ainsi immédiatement si un squatteur s’installe. Envisagez d’acheter une maison de vacances dans un centre de villégiature surveillé. Créez un réseau social avec les voisins et les résidents permanents : ils peuvent garder un œil sur la situation. Renseignez-vous sur la possibilité de faire appel à un gestionnaire de maison pour contrôler régulièrement votre propriété.

L’Italie

Même en Italie, le système juridique n’offre pas toujours une protection adéquate aux propriétaires. Ceux-ci doivent généralement engager une procédure judiciaire et ne peuvent demander l’aide de la police qu’après une décision favorable. Toutefois, le Parlement italien envisage de nouvelles dispositions pénales pour renforcer les droits des propriétaires.

“Dans tous les cas, signalez immédiatement une occupation illégale à la police locale”, conseille Donatella Marino, avocate chez International Legal Consultants à Milan. “La police peut parfois intervenir si le squatteur s’est installé récemment et s’il y a eu un cambriolage ou une effraction. Consultez également un avocat spécialisé dans le droit de la propriété pour entamer la procédure légale adéquate.”

“Les gangs de voyous savent que les procédures légales sont ­complexes et repèrent les ­logements négligés et inoccupés depuis un certain temps.”

Marleen De Vijt (Azull)

“Selon la situation, plusieurs options sont possibles : une procédure en référé pour des raisons urgentes (comme un risque de dommages), une procédure d’expulsion, une action en revendication de propriété ou une remise en possession. Certaines procédures sont plus complexes et plus longues que d’autres. Après une décision de justice favorable, le squatteur est obligé de quitter les lieux. S’il refuse de partir, un huissier de justice peut procéder à l’expulsion avec l’aide de la police.”