Le logement reste relativement abordable dans notre pays, mais l’écart entre l’offre et la demande se creuse, surtout dans les grandes villes. C’est ce qui ressort du dernier Property Index de Deloitte.
Dans son Property Index annuel, Deloitte analyse et compare l’évolution des marchés de l’immobilier résidentiel dans 24 pays européens. Cette comparaison permet d’obtenir des informations intéressantes et surprenantes sur le marché immobilier belge.
Par exemple, la Belgique est le deuxième pays où l’activité hypothécaire par habitant est la plus élevée, après les Pays-Bas. La Belgique est également l’un des pays européens où les taux d’intérêt sont les plus bas. Le taux hypothécaire moyen dans notre pays était de 3,3 % en 2023. La Bulgarie (2,6 %) et l’Espagne (3,1 %) sont les seuls pays où les taux d’intérêt sont légèrement inférieurs. En comparaison, les taux hypothécaires ont grimpé à 8,08 % en Pologne et à 7,7 % en Roumanie.
Autre fait notable : de tous les pays étudiés, c’est la Belgique qui a enregistré la plus forte augmentation de la construction de logements neufs. Cependant, le marché de la construction neuve est soumis à une forte pression dans notre pays et les statistiques sur le nombre de permis de construire montrent une nette tendance à la baisse. Cédric Van Meerbeeck, Head of Real Estate Insights & Valuations chez Deloitte Belgique, explique cette apparente contradiction : « L’indice immobilier se base sur les chiffres de 2023 tenant compte des maisons dont la construction a été effectivement achevée. On compte près de 60.000 logements neufs ou rénovés alors que seulement 40.000 nouveaux ménages ont été comptabilisés. D’un point de vue quantitatif, la pression sur le marché belge du logement n’a donc pas augmenté. »
L’immobilier belge relativement abordable
Fait notable, l’une des conclusions de l’étude indique que le logement dans notre pays est relativement abordable, souligne Cédric Van Meerbeeck. « Avec un prix de transaction moyen d’environ 3.200 euros par mètre carré, l’immobilier résidentiel belge n’est pas vraiment cher par rapport aux autres pays européens », affirme-t-il. Chez nos voisins, les prix de transaction au mètre carré sont déjà nettement plus élevés (4.700 euros en Allemagne, 4.538 euros en France et 4.266 euros aux Pays-Bas).
Même en tenant compte des différences de revenus entre les pays européens, l’immobilier résidentiel belge reste raisonnablement abordable. En Belgique, un ménage doit mettre de côté en moyenne 7,9 fois son salaire annuel brut pour acheter une nouvelle habitation de 70 mètres carrés. La Belgique se situe ainsi au milieu du classement européen. Aux Pays-Bas et en République tchèque, par exemple, les ménages doivent épargner respectivement 15,1 fois et 13,3 fois leur salaire annuel pour acheter un logement similaire. Par rapport à l’année dernière, l’accessibilité du logement en Belgique reste stable.
Écart entre l’offre et la demande
Pourtant, l’accessibilité est le principal défi du marché immobilier belge, estime Cédric Van Meerbeeck. Il note que les chiffres globaux pour la Belgique masquent d’importantes différences régionales. « C’est surtout dans les grandes villes que l’accessibilité est sous pression. C’est d’ailleurs ce que l’on observe dans de nombreux pays européens. En Belgique, cela s’applique principalement à Bruxelles et, dans une moindre mesure, à Anvers et à Gand. »
La combinaison d’une croissance démographique concentrée principalement dans les villes et d’un affaiblissement des revenus de la population urbaine explique en grande partie la pression croissante sur l’accessibilité dans les villes. « L’offre de transports publics et de services dans les grandes villes est attrayante pour les familles à faibles revenus, explique Cédric Van Meerbeeck. Les familles qui ne peuvent pas acheter se retrouvent sur le marché de la location. Leur nombre augmente et la concurrence entre ces familles fait également grimper les prix des loyers. » La solution au problème de l’accessibilité réside dans une meilleure adéquation entre l’offre et la demande, suggère Cédric Van Meerbeeck. « Il n’y a pas vraiment de pénurie de logements en Belgique, mais nous constatons un écart croissant entre les besoins des gens et l’offre sur le marché. Pour y remédier, nous devrons peut-être construire plus petit, plus efficacement et à un prix plus abordable. Cela ne peut se faire que par une meilleure coopération entre les
