Des formules qui rendent la propriété plus accessible: la location avec option d’achat à l’emphytéose

De plus en plus de jeunes se heurtent au même mur : l’apport personnel requis. Des formules alternatives d’achat peuvent abaisser le seuil financier nécessaire à l’accès à la propriété.

Deux jeunes, diplômés depuis deux ans, tous deux avec un emploi correct et un beau revenu commun. Acheter une maison semble réalisable. À la banque suit la désillusion : le jeune couple dispose de beaucoup trop peu d’économies pour l’apport personnel requis de 20% du prix d’achat.

C’est un exemple fictif. Mais selon Laurens Gilen, directeur général du promoteur immobilier Gilen Real Estate, c’est pour beaucoup de débutants sur le marché du logement une réalité douloureuse. “Nous avons toujours travaillé dans le segment du logement abordable, raconte-t-il. Ces dernières années, nous avons constaté de plus en plus souvent que le calcul ne tenait plus pour beaucoup de candidats acheteurs – surtout jeunes. Dans notre recherche de solutions, nous sommes arrivés à l’idée suivante : nous allons aider ces débutants à épargner. Car c’est l’obstacle principal : où trouver 50.000 ou 60.000 euros avant ses 30 ans ? Ceux qui reçoivent de l’aide de leur famille ont de la chance. Mais beaucoup n’ont pas ce luxe et sont donc en réalité exclus du marché de l’achat.”

C’est ainsi qu’en 2017 est né en Flandre Hamsterhuren. “Vous louez à un prix conforme au marché un logement neuf économe en énergie, explique Laurens Gilen à propos du concept. Au contrat de location est liée une option d’achat que vous pouvez lever dans les huit ans à un prix indexé convenu à l’avance. Lors de l’achat, la moitié du loyer payé est imputée comme réduction.”

Épargner et tester

Depuis juin 2023, HappyNest, une collaboration entre Matexi et BNP Paribas Fortis, propose une formule très similaire au niveau belge. “En raison de règles plus strictes de la BCE, l’apport personnel requis a fortement augmenté, dit Kristoff De Winne, de Matexi. Ce sont surtout les jeunes qui en pâtissent. Avec ce système, nous abaissons le seuil d’entrée vers une propriété durable.”

Les deux formules veulent donc maintenir l’accessibilité au neuf pour les jeunes acheteurs. Mais louer avec option d’achat n’est pas une solution miracle. Cela ne rend pas le logement moins cher. Par le mécanisme d’indexation – chez Hamsterhuren basé sur l’indice santé, chez HappyNest sur une évolution des prix du neuf fixée à l’avance et évaluée de manière prudente – l’acheteur paie généralement plus que s’il avait pu acheter immédiatement.

Le grand avantage réside dans la constitution de l’apport personnel : la moitié du loyer payé est déduite du prix d’achat indexé. Ainsi, les locataires épargnent progressivement une partie considérable – voire parfois la totalité – du capital de départ requis.

Un autre atout est que les candidats acheteurs peuvent d’abord tester le logement et le quartier et voir s’ils s’y sentent bien. “Notre enquête client montre même qu’ils considèrent cela comme le plus grand avantage”, déclare Erik Neven, directeur général de HappyNest.

Logement moderne et économe en énergie

Erik Neven et Laurens Gilen soulignent aussi l’accent mis sur des logements neufs de qualité et économes en énergie. “Vous êtes un locataire ordinaire avec une option d’achat unilatérale, dit Laurens Gilen. Mais vous habitez dès le premier jour dans un logement moderne et économe en énergie, ce qui est rare sur le marché locatif. Cela réduit les coûts d’énergie. En plus, vous profitez aussi de la flexibilité propre à la location.”

En contrepartie, en tant que locataire, vous ne pouvez en principe pas apporter de modifications structurelles au logement. “C’est pourtant possible, nuance Erik Neven, mais uniquement avec approbation préalable via un avenant contractuel.”

Un autre point d’attention : le loyer épargné ne constitue pas une garantie d’obtenir un crédit logement lors de l’achat. “Nous ne savons pas à quoi ressemblera le marché hypothécaire dans cinq ans, souligne Erik Neven. Il est possible que les banques deviennent plus strictes. Nous ne pouvons donc pas promettre que chaque crédit sera effectivement accordé. Mais cet apport épargné renforce bien sûr le dossier.”

Forte demande, offre limitée

Les chiffres de Hamsterhuren et HappyNest montrent que les deux formules atteignent effectivement leur public cible, à savoir les jeunes qui débarquent sur le marché du logement. Plus de trois clients sur quatre ont entre 20 et 40 ans, avec une majorité dans la catégorie 20 à 30 ans. Le reste – les plus de 40 ans – sont surtout des personnes qui, par exemple après un divorce, réintègrent le marché du logement.

HappyNest compte, après deux ans, 120 clients, répartis dans toutes les provinces belges. Sept mille candidats sont sur la liste d’attente. De son côté, Hamsterhuren compte aujourd’hui environ 350 clients, également répartis dans tout le pays. Et ici aussi, la demande dépasse largement l’offre : la plateforme a déjà reçu 24.579 demandes. Selon Laurens Gilen, la difficulté à augmenter l’offre est le plus grand frein à la croissance de Hamsterhuren. “Les investissements professionnels dans l’immobilier résidentiel prennent du retard dans notre pays, dit-il. Et vous avez besoin de ce capital pour pouvoir réaliser ce type d’offre locative. Cela, et une politique d’octroi de permis plus efficace.”

Droit de superficie

À côté de la location avec option d’achat, il existe encore d’autres formules pour pouvoir acquérir un logement malgré un budget de départ limité. Un classique est le droit de superficie, qui permet de construire sur un terrain sans en devenir propriétaire. “Cela fait rapidement une différence considérable, assure le notaire Bart van Opstal. “Avec un prix de terrain de 300 euros/m² et une parcelle de 500 m², on parle déjà de 150.000 euros. Cela abaisse donc considérablement le seuil d’entrée.”

Mais qui est disposé à mettre son terrain à disposition ? “En pratique, cela se fait souvent dans un contexte familial, explique Bart van Opstal. Des parents qui autorisent leurs enfants à construire sur leur terrain, par exemple. En outre, le droit de superficie est une construction courante dans des projets immobiliers professionnels.”

Le notaire souligne encore un autre avantage : sur le droit de superficie peut être prise une hypothèque, ce qui rend possible pour le superficiaire de contracter un crédit logement classique. “Le droit de superficie offre aussi de la flexibilité, ajoute Bart van Opstal. Les parents peuvent, par exemple, décider plus tard de vendre malgré tout le terrain à leur enfant.”

Emphytéose

L’emphytéose est un autre droit réel qui offre aux débutants des possibilités intéressantes. Elle se rapproche de la location, mais un emphytéote a des droits beaucoup plus larges qu’un locataire. Un contrat d’emphytéose dure entre 15 et 99 ans. L’emphytéote paie pour cela un canon, généralement annuel. Il peut utiliser le bien durablement comme s’il en était propriétaire, le louer, y établir une hypothèque, le transformer ou construire sur un terrain.

C’est ce dernier point qui ouvre surtout des perspectives pour les débutants : au lieu de payer immédiatement une grosse somme pour le terrain, celui-ci peut en quelque sorte être loué. “Encore une manière de combler l’écart d’un capital de départ élevé”, précise le notaire Bart van Opstal.

Selon lui, l’emphytéose est aussi régulièrement utilisée dans le logement social, pour rendre l’accession à la propriété plus accessible. “Parfois, le contrat contient des dispositions qui permettent à l’emphytéote, à la fin de la durée, de partager une éventuelle plus-value.”

Bart van Opstal signale toutefois encore une modification récente : depuis le 1^er janvier 2024, les droits d’enregistrement sur l’emphytéose et sur le droit de superficie sont passés de 2 à 5%. “Cela le rend moins intéressant en Flandre car les droits d’enregistrement à l’achat pour l’unique et propre logement y ont récemment été abaissés à 2%.”

Achat en viager libre

Un achat en viager libre peut également abaisser le seuil vers la propriété pour les primo-acquéreurs. Dans cette formule, l’acheteur paie d’abord un acompte – le bouquet – puis une rente viagère mensuelle jusqu’au décès du vendeur.

“La partie vendeuse est généralement une personne âgée, explique le notaire Bart van Opstal. Pour le vendeur, la rente viagère est un complément intéressant à la pension. Pour l’acheteur, le montant limité à l’entrée est un atout important. Le bouquet s’élève en général à environ 10 à 20% de la valeur du bien.”

Avantage supplémentaire : l’acheteur devient propriétaire, ce qui rend le financement bancaire toujours possible. La rente mensuelle est généralement fixe, ce qui rend la formule comparable à un prêt à taux fixe. “Cela reste bien sûr un contrat à risque, nuance Bart van Opstal. Si le vendeur décède rapidement, l’acheteur fait une bonne affaire. Mais s’il ou elle vit plus longtemps que prévu, l’acheteur paie finalement plus qu’escompté. Pour limiter ce risque, la durée du viager est souvent contractuellement limitée à, par exemple, 20 ou 30 ans.” 

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