Immobilier: dans quoi investir aujourd’hui ?

Les petits investisseurs, qui ont déserté le marché immobilier en 2023, vont-ils y revenir en 2024 ? Des taux plus attractifs, doublés d’une stabilisation du coût des matériaux ainsi que des prix, ont en tout cas redistribué les cartes. De quoi développer de nouvelles stratégies ?

Retrouver la confiance. La hausse continue des taux d’intérêt, combinée à celle des prix et à l’enchérissement des matériaux de construction, a d’abord fait hésiter puis fuir les habitués des bonnes affaires. L’investisseur en immobilier a donc traversé, ces derniers mois, une période d’incertitu­des qui pourrait toutefois toucher d’ici peu à sa fin. La stabilisation voire même une légère baisse des taux, à quoi s’ajoutent certaines diminutions de prix sur le marché ancien, laissent entrevoir des perspectives plus réjouissantes. Le fait de naviguer dans un contexte économique et financier différent pourrait en tout cas entraîner un nouveau positionnement des investisseurs et une réévaluation des segment les plus intéressants.

Avec quels changements à la clé ? Quand on parle d’immobilier, les possibilités d’investissement restent nombreu­ses. Et les choix, difficiles. Qu’il soit neuf ou existant, que sa localisation soit attractive ou plus risquée, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison, d’un immeuble de rapport, d’un kot, d’une seconde résidence, d’un garage ou d’un rez commercial, qu’il relève du segment coté ou non : chaque produit a ses avantages et ses inconvénients. Il existe, finalement, autant de possibilités que de profils d’investisseur.

Meilleure prévisibilité

“Il est évident que le contexte a évolué et que les investissements d’hier ne sont plus tout à fait ceux d’aujourd’hui, lance Adrian Devos, co-directeur de Buyerside. Certaines bases du marché immobilier ont bougé. Je remarque surtout que pour maintenir leur rendement, les investisseurs actifs sur le marché ancien ont exigé que les vendeurs diminuent leurs prix. Ce qui a entraîné, dans certains cas, des baisses de valeur de près de 15 %.”

Si ce n’est pas encore l’emballement, on observe que de plus en plus d’investisseurs retrouvent le chemin de l’immobilier. “Nous le constatons clairement, confirme Aymeric Francqui, co-directeur de l’agence immobilière Latour & Petit. Les marques d’intérêt sont de plus en plus nombreuses. La stabilisation des taux d’intérêt à laquelle nous assistons depuis quelques semaines n’est pas étrangère à cette situation. Les investisseurs ont également une meilleure prévisibilité de la durée des chantiers, ce qui n’était pas le cas quand les coûts de construction s’envolaient. Sans oublier que les loyers ont fort augmenté ces derniers temps, ce qui a tendance à compenser quelque peu l’accroissement du coût d’un prêt immobilier.”

Un constat qui a redistribué certaines cartes, mais qui n’a pas non plus fait vaciller les fon­damentaux. “Il n’existe pas de baguette magique en immobilier, ajoute Aymeric Francqui. Les gens qui achètent 20 % en dessous du prix, ce sont uniquement ceux dont c’est le métier et qui visitent des dizaines de biens chaque mois. Il est vrai qu’il y a à nouveau une marge de négociation. Mais l’investissement dépendra toujours du profil de risque de l’investisseur, de sa volonté de dégager une plus-­value et du temps et de l’argent qu’il veut y consacrer. Acheter un appartement trois chambres à Woluwe-Saint-Lambert ne peut être comparé à l’achat d’une colocation de 12 chambres à Namur.”

Small is beautiful

Quelques actifs semblent avoir profité de la période contrastée de ces derniers mois pour revenir dans la ligne de mire des investisseurs. C’est notamment le cas des immeubles de rapport. “Ils profitent surtout du fait qu’ils ne sont pas confrontés à la concurrence des petits investisseurs, précise Adrian Devos. Pour maintenir le rendement souhaité par les investisseurs, les propriétaires ont été obligés de diminuer leurs prix de vente, vu le faible nombre de transactions. Aujourd’hui, le marché est plus équilibré et les rendements pour les immeubles de rapport sont très intéressants, avoisinant les 5 % brut.”

De son côté, Aymeric Francqui observe sur son marché (le moyen – haut de gamme) l’émergence de trois tendances : “Le neuf a vraiment la cote en ce moment. La demande est réelle. Tout comme la demande locative pour ce type de biens. La hausse des loyers permet de refaire de cet actif un investissement intéressant, même s’il coûte plus cher à l’achat. Je conseille également la colocation. La demande est extrêmement élevée et cela permet de dégager un rendement très intéressant. Enfin, small is beautiful : plus un investisseur visera petit, plus son rendement sera intéressant. Cela ne change pas. Pour le reste, je voudrais tordre le cou à un canard : investir dans un immeuble ou un appartement qui possède un PEB G n’est pas nécessairement une mau­vaise affaire. Et cela n’entraîne pas toujours une décote. Cela dépend surtout de la qualité de la construction et des connaissances en matière de travaux.

“Dernier avertissement : il faut un investissement qui soit dans les règles sur le plan urbanistique. Aujourd’hui, cela ne pardonne pas. Il y a de plus en plus de contrôles. Les Airbnb, les logements de moins de 28 m², les faux contrats de location meublés, cela ne passe plus.”