Parvenir à combiner rendement élevé et risque locatif faible permet de faire les meilleures affaires en matière d’investissement locatif. Trends-Tendances a rassemblé ces deux indicateurs pour 20 villes belges. Evere, Nivelles, Arlon, Auderghem et Bruxelles-Ville sont les investissements les plus intéressants.
Si le nombre de transactions immobilières est en diminution en ce début d’année alors que les petits investisseurs semblent refroidis par la hausse des taux hypothécaires, des prix et des coûts de construction, la plupart des observateurs ne s’inquiètent guère sur leur capacité à reprendre très rapidement le chemin de l’investissement immobilier. “Il n’y a pas meilleur rempart contre l’inflation, lance Nicolas Jacquet, fondateur de Own, une société de conseil en investissement immobilier. Il est évident que les investissements actuels sont moins intéressants que ceux effectués fin 2021 vu la hausse des taux hypothécaires. Sans parler du fait que l’éventuelle réforme de la fiscalité immobilière suscite de nombreuses incertitudes. Mais le contexte actuel n’est pas mauvais pour autant, car il est possible d’obtenir des rendements plus élevés vu la hausse des loyers constatée ces derniers mois. Il faut juste que les investisseurs acceptent les nouveaux paramètres qui sont en jeu, avec des taux d’intérêt plus importants. Cela va prendre quelques mois et puis l’immobilier reprendra sa marche en avant.”
En moyenne, un studio rapporte 5,3% brut alors qu’un investisseur se contentera de 4% pour un appartement deux chambres.
Entre-temps, une partie des investisseurs qui s’étaient tournés vers le marché immobilier sera toutefois retournée vers celui des obligations. Ces actifs étant à nouveau une alternative crédible en termes de rendement. “Il y a en effet une série d’investisseurs immobiliers qui ont déserté le marché, confirme Nicolas Jacquet. Ils se retirent du marché immobilier qui semble plus risqué. Il s’agit d’un profil d’investisseurs plutôt conservateur et protectionniste. Ce n’est pas nécessairement négatif: cela laisse davantage de place aux vrais investisseurs immobiliers qui pourront négocier les prix.”
Ne pas négliger le risque locatif d’une ville
Pour ceux qui restent, la voie qu’ils emprunteront dépend de deux facteurs: leur appétit du risque et le type de bien dans lequel ils souhaitent investir. Certains privilégieront un rendement élevé alors que d’autres mettront en avant un risque locatif faible. La combinaison de ces deux facteurs devant, théoriquement, permettre de jouer gagnant. Et c’est justement pour tenter d’y voir plus clair sur les meilleurs investissements immobiliers à effectuer que Trends-Tendances a demandé à Smartblock, une société spécialisée dans l’analyse de données pour le secteur immobilier, de combiner ces deux facteurs pour quelques grandes villes belges. “Les meilleurs placements ne sont pas toujours à trouver dans les appartements qui affichent la meilleure rentabilité brute, explique Alexandre Verdonck, fondateur de SmartBlock. Le nombre de locataires dans une ville, la durée de mise en location d’un bien ou encore le profil socioéconomique de la population locale sont autant d’éléments qui ne sont pas à négliger. Tout comme il peut aussi être intéressant de connaître la proportion de biens à faible PEB sur le marché locatif d’une commune. Car si le bien rénové qu’un investisseur a dans son portefeuille est rare, il pourra fixer un loyer plus élevé et réduire la vacance locative.”
Des informations qui sont rarement prises en compte dans les calculs alors qu’elles sont pourtant essentielles à appréhender. La difficulté étant de les définir. SmartBlock l’a fait en créant un indice composite mêlant croissance démographique par commune, revenu médian local, taux de vacance du parc immobilier et répartition entre locataires et habitants. Il en ressort que, sur une échelle de 1 à 5, Charleroi, Liège, Tournai et Molenbeek présentent les risques locatifs les plus élevés. A contrario, Arlon, Woluwe-Saint-Lambert, Gembloux, Uccle, Auderghem, Evere et Nivelles offrent les plus grandes garanties quant à la qualité des locataires.
En termes de rendement, on le sait, Charleroi reste the place to be (6,6%). Molenbeek (5,87%) et Schaerbeek (5,59%) sont dans la même veine. Sauf que ces entités sont également les investissements les plus risqués. Vide locatif et risques d’impayés font partie des paramètres à tenir à l’œil, de quoi sérieusement compliquer la gestion de son bien immobilier. A Knokke, Ottignies-LLN, Woluwe-Saint-Lambert et Ixelles, le rendement ne sera pas la priorité de l’investisseur.
Les meilleures combinaisons risque/rendement
La vraie plus-value de cette analyse est donc de croiser les résultats du risque locatif avec ceux du rendement locatif (voir infographie). De quoi déterminer la meilleure combinaison des deux. Chaque investisseur pouvant toutefois trouver son compte là où il souhaite, en fonction de son appétit pour le risque. La majorité des villes belges offre un rendement acceptable vis-à-vis du risque. Les meilleures combinaisons sont à trouver à Evere, Nivelles, Arlon, Auderghem et Bruxelles-Ville. Le rendement y est attractif au regard du risque pris. “Pour le reste, il ne faut toutefois pas oublier de tenir compte de la plus-value potentielle quand on effectue le choix d’un investissement locatif, explique Nicolas Jacquet. Combiner les facteurs du rendement et du risque locatif sont extrêmement intéressants, mais une ville comme Knokke n’est par exemple pas mise en avant dans cette combinaison. Or, la plus-value y sera très importante. L’important est donc également de ne pas négliger les grandes villes urbaines ou les quartiers en devenir, car c’est là que se retrouve une partie des gains de son investissement locatif.”
Si on veut être encore plus précis, rappelons que le rendement d’un investissement dépend également de la taille d’un appartement. Sans surprise, les plus petites unités offrent le meilleur rendement locatif. C’est le cas dans toutes les villes analysées. “Il est intéressant de relever que le rendement tend à décroître avec le nombre de chambres, lance Alexandre Verdonck. Même s’il peut également remonter pour les appartements au-delà de trois chambres, si l’investisseur se tourne vers la colocation.” En moyenne, un studio rapporte 5,3% brut alors qu’un investisseur se contentera de 4% pour un appartement deux chambres.
Vous avez repéré une erreur ou disposez de plus d’infos? Signalez-le ici