Crédit hypothécaire: un redémarrage… mais pas pour tout le monde

Crédit hypothécaire
© Jakub Zerdzicki/Pexels
Mailys Chavagne
Mailys Chavagne Journaliste

2024 a marqué un retour à la hausse pour le crédit hypothécaire en Belgique, avec une augmentation du nombre de demandes d’environ 10%. Faut-il y voir le signe d’une reprise sur le marché de l’immobilier? Pas totalement, car tous les segments du secteur ne bénéficient pas de cette même éclaircie, souligne un rapport de Febelfin…

Au total, un peu plus de 186.000 crédits hypothécaires ont été octroyés en 2024, pour un montant dépassant 31 milliards d’euros. La baisse des taux observée a clairement soutenu cette reprise immobilière. Avec des mensualités plus abordables pour un même montant emprunté, de nombreux candidats ont en effet été encouragés à franchir le pas et concrétiser leur rêve de propriété. Pourtant, si les crédits destinés à l’achat et au refinancement ont fortement progressé, d’autres segments peinent à suivre le mouvement, selon le rapport de Febelfin.

Un marché contrasté

De manière générale, l’année 2024 enregistre une hausse dans l’évolution du nombre de crédits octroyés. On note tout de même quelques disparités:

  • pour l’achat d’un logement: pas de grosse évolution entre 2023 et 2024, les chiffres sont relativement stables (+0,4%)
  • pour l’achat avec rénovation: on observe une hausse de 10,4% du nombre de crédits accordés,
  • pour la rénovation seule: la hausse est bien plus importante (+16,2%)
  • pour d’autres besoins (garage, terrain à bâtir…): là encore, la tendance est positive (+15,9%)

Mais pour la construction, en revanche, le bilan est loin d’être aussi favorable. Les chiffres de l’Unionprofessionnelledu Crédit (UPC) montrent un recul notable du nombre de prêts octroyés (-13,7%). Signe que les consommateurs privilégient aujourd’hui l’achat et la rénovation plutôt que la construction neuve. Un phénomène sans doute en partie lié aux coûts élevés des matériaux et aux contraintes réglementaires croissantes.

Une reprise qui ne profite pas à tous les emprunteurs?

Si le nombre de crédits octroyés augmente de 3% en 2024, ce rebond ne concerne pas uniformément tous les emprunteurs. Prenons l’exemple du 4e trimestre. Côté montant, on constate:

  • Le montant moyen d’un crédit pour l’achat d’un logement a augmenté au cours de l’année 2024, pour atteindre presque 198.500 euros. Il s’agit d’une augmentation proche de 33.000 euros (+20,3%) sur 5 ans.
  • Pour les crédits de rénovation, le montant est passé d’environ 61.000 euros fin 2023 à un peu plus de 66.000 euros fin 2024. En 5 ans, la hausse a été de 14.000 euros.
  • Le montant moyen d’un crédit pour l’achat d’un logement + rénovation a également connu une hausse importante, pour atteindre environ 213.000 euros, soit environ 13.000 euros de plus sur 5 ans.
  • Le montant moyen d’un crédit de construction augmente autour de 238.000 euros. Ceci représente une augmentation d’environ 62.000 euros par rapport à fin 2019, mais une augmentation de 30.000 euros (+20,2%) par rapport à fin 2020.

À première vue, les chiffres montrent une augmentation du montant moyen des crédits dans toutes les catégories. Mais en regardant de plus près, on se rend compte que la reprise est inégale. Par exemple: les crédits pour la construction voient leur montant moyen grimper à 238.000 euros (+20,2% sur 5 ans), mais le nombre total de crédits de construction diminue de -13,7 % en 2024. Cela signifie que moins de personnes empruntent pour construire, mais celles qui le font doivent s’endetter davantage.

Il est donc important de nuancer les chiffres: l’augmentation des montants empruntés pourrait être le signe de la hausse des prix plutôt que d’un véritable regain d’accessibilité.

Un taux fixe pour se protéger

Autre remarque notable: en 2024, les emprunteurs ont continué à privilégier les taux fixes. Ainsi, plus de 97% des emprunteurs ont opté pour cette formule. Pourquoi? Après une période de taux élevés, leur baisse progressive en 2024 a encouragé les emprunteurs à privilégier les taux fixes pour sécuriser leur remboursement.

Cette prudence des emprunteurs va de pair avec la vigilance du secteur du crédit. « Les prêteurs doivent continuer à attacher une grande importance à la capacité de remboursement des emprunteurs afin, d’une part, d’éviter au maximum que ces derniers ne contractent des prêts excessifs et, d’autre part, de préserver la stabilité financière », conclut Febelfin dans son rapport.

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