Maëlle*, confrontée à une copropriété bloquée et à l’absence de syndic efficace, nous a lancé un appel à l’aide. Sur notre site, elle racontait les problèmes quotidiens. Un expert légal décortique la problématique pour tenter de dégager des solutions. Débloquer la copropriété ? Pas impossible selon lui.
« On a désigné l’un des propriétaires comme syndic, mais il n’a rien fait depuis. Pas de compte bancaire commun, pas d’assurance, pas de fonds de roulement… Et un flou total sur le paiement des charges communes », nous racontait récemment Maëlle, trentenaire bruxelloise. Un cauchemar partagé par d’autres copropriétaires. Suite à ce témoignage, un expert légal nous a contactés pour expliquer les solutions prévues par la loi : syndic judiciaire, conciliation devant le juge de paix, ou encore action en justice.
Blocage dans la gestion? Saisir le juge de paix
« En cas de blocage dans la gestion d’un immeuble en copropriété, tout copropriétaire ou toute personne ayant un intérêt légitime (locataire, voisin, etc.) peut saisir le juge de paix », nous explique d’emblée l’expert. « Celui-ci peut alors désigner un syndic judiciaire, en remplacement de l’assemblée générale. »
L’intervention de ce syndic judiciaire vise à pallier la carence (ou l’inexistence) d’un syndic efficace et ainsi assurer le fonctionnement correct de la copropriété. Les missions de ce dernier ne sont clairement pas définies dans la loi, mais il reçoit l’ordre d’assumer pleinement les pouvoirs du syndic: gestion quotidienne, accomplissement d’actes matériels, tenue de la comptabilité, suivi des travaux à réaliser…).
Son intervention ne peut pas durer plus de 3 ans. « La saisine du juge de paix représente des frais et prend du temps (surtout à Bruxelles). Mais il existe un cadre légal permettant de sortir de la plupart des impasses. Le syndic judiciaire est en règle une ‘figure d’autorité’ plus que suffisante pour parvenir à remettre de l’ordre dans les affaires de l’association. »
Existe-t-il une procédure gratuite? La conciliation
« Si le blocage n’est pas complet mais plutôt le fruit d’une simple incompréhension ou d’une méfiance réciproque, une procédure de conciliation devant le juge de paix peut suffire », rajoute l’expert. « C’est une procédure volontaire et gratuite. Si elle aboutit à un accord, le procès-verbal de conciliation aura la même valeur qu’un jugement. »
Qui paie quoi? Participation aux charges et rôle de l’Association des copropriétaires
L’un des problèmes les plus récurrents dans la gestion d’une copropriété, c’est le paiement des charges. Dans ce cas, l’Association des copropriétaires (ACP) a un rôle à jouer. « Concernant la participation aux charges, les créances de l’association des copropriétaires sont privilégiées depuis 2019 », précise l’expert. L’ACP bénéficie donc d’un privilège légal. « En cas de vente d’un appartement, le notaire doit interroger le syndic, s’il y en a un, pour s’assurer que le copropriétaire sortant n’est plus débiteur de charges envers l’association. »
Une façon de protéger le vendeur, qui ne risque plus de se voir réclamer des charges après son départ. Mais pas seulement: ce mécanisme protège également la copropriété des mauvais payeurs, puisqu’on vérifie que le copropriétaire sortant n’a plus de dettes vis-à-vis de la copropriété. Si c’est le cas, le notaire pourra retenir les arriérés dus au syndicat des copropriétaires sur le prix de vente du bien.
Peut-on vivre sans syndic? La copropriété forcée
« Pour être complet, je signale que si certaines copropriétés sont parfois créées sans syndic et en dehors du régime de la copropriété forcée organisée, cette situation ne demeura valable qu’aussi longtemps que tous les copropriétaires s’accordent sur cette dérogation », conclut l’expert. « Dès qu’un copropriétaire souhaite revenir au régime légal de la copropriété forcée, il peut l’exiger unilatéralement. En cas de refus des autres, le recours au juge de paix s’impose ».
Une copropriété forcée organisée signifie que les différents propriétaires ne disposent pas uniquement d’un droit de propriété individuelle sur leur propre immeuble, mais sont également propriétaires indivis des parties communes. En résumé, les copropriétaires sont en partie propriétaires des parties communes du bâtiment (exemple: ascenseur, hall d’entrée) et en partie propriétaires du terrain. Dès l’instant où le droit de propriété est réparti entre plusieurs personnes, des statuts doivent être établis et un certain nombre d’entités doivent être mises en place. Et ce compris… le syndic! En résumé, une copropriété bloquée n’est jamais une fatalité. Avec un cadre légal clair et les bons interlocuteurs, il est possible de sortir de l’impasse et de retrouver une gestion sereine des parties communes.
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