Contre les loyers abusifs, Bruxelles brandirait-elle une grille trop simplifiée?

Afin de lutter contre les loyers abusifs à Bruxelles, la Région a décidé de rendre contraignante la grille indicative des loyers. Mais pour beaucoup, celle-ci manque de précision…

Payer un loyer de 1250 euros, alors que le montant de référence est de 850 euros. Cette différence de 400 euros peut décourager plus d’un locataire… et causer un gros trou dans le portefeuille. Car à l’année, c’est un excès de 4800 euros qui part dans le budget logement. Pour éviter ces abus, Bruxelles a développé un outil interactif, visant à estimer le juste prix d’un loyer: la grille indicative des loyers. Outil qui devient désormais contraignant. Mais si le gouvernement souhaite mieux encadrer les loyers dans la capitale, cet outil suffira-t-il ? Nous l’avons testé… et notre conclusion est sans appel: il manque certaines précisions pourtant essentielles en 2025.

La grille des loyers manque encore de précision

En Belgique, le loyer est théoriquement fixé librement entre le propriétaire et le locataire. Cependant, plusieurs éléments indispensables (et donc objectifs!) sont pris en compte pour déterminer un prix juste. Notamment la localisation du bien, sa superficie, son état, ses équipements, les éventuelles rénovations réalisées ou encore son PEB.

À Bruxelles, la grille indicative des loyers, devenue référence, repose essentiellement sur:

• La localisation précise,
• La superficie,
• Le nombre de chambres,
• La performance énergétique (PEB)
• Les équipements supplémentaires (garage, espace de rangement, 2^e salle de bains…).

Des facteurs certes essentiels, mais néanmoins insuffisants pour refléter toutes les réalités du marché locatif bruxellois. En 2025, certains critères – ignorés par la grille indicative des loyers – prennent de plus en plus d’importance et peuvent influencer le montant du loyer à la hausse ou à la baisse.

La performance énergétique et le coût de la vie

La performance énergétique d’un bâtiment est devenue un critère central lors de la location ou de l’achat d’un logement. Certes, le certificat PEB est important, mais la grille actuelle manque de détails sur les équipements qui influencent réellement cette performance. Par exemple, le test ne précise pas si le bâtiment possède des panneaux photovoltaïques, quel est le type de chauffage utilisé ou même la qualité de l’isolation.

Or, avec la flambée des prix de l’énergie ces dernières années, ces éléments sont devenus un critère central. Un appartement bien isolé avec du double vitrage, des panneaux solaires, une chaudière récente ou une pompe à chaleur sera plus recherché et justifiera un loyer plus élevé. Le locataire sait qu’il économisera sur ses factures mensuelles.

Au-delà des considérations économiques, la sensibilité écologique prend également de l’ampleur. On cherche des logements respectueux de l’environnement, avec des matériaux durables, une bonne isolation, et des panneaux solaires.

État du logement

Comme expliqué plus haut, l’état général d’un bien est un critère-clé pour déterminer un loyer. De même que la réalisation éventuelle de travaux de rénovation. Un appartement fraîchement rénové, notamment sur le plan énergétique, justifie un loyer plus élevé qu’un logement vieillissant ou mal entretenu. Pourtant, ce critère est (presque) totalement ignoré dans la grille indicative des loyers. Bruxelles l’a en tous cas simplifié à l’extrême: soit votre logement est construit avant l’an 2000, soit après.

On ne mentionne ni l’état des installations (chauffage, électricité, plomberie), ni les éventuelles rénovations intérieures récentes (cuisine, salle de bain, finitions), ni la qualité des matériaux utilisés.

Un espace extérieur

Depuis le confinement, disposer d’un espace extérieur est devenu un critère quasi-indispensable pour beaucoup. Un petit balcon peut justifier une différence de loyer non négligeable, surtout en ville. En maison, un jardin privatif est un critère ultra-prisé, notamment pour les familles avec enfants ou les propriétaires d’animaux. Or, ce critère n’est pas vraiment évoqué. Le test mentionne de manière très vague la présence d’”espaces récréatifs”, un terme pourtant flou.

La localisation et les facilités de mobilité

Même si le télétravail s’est démocratisé, beaucoup de Belges restent attentifs à la présence de transports publics. Un logement proche d’une gare, d’un métro ou d’un arrêt de tram est plus recherché. Et s’il est vrai qu’à Bruxelles, ce ne sont pas les moyens de transport qui manquent, la grille indicative des loyers n’en fait jamais mention. Tout au plus nous demande-t-on d’indiquer l’adresse exacte du logement. Supermarchés, écoles, crèches, pharmacies, parcs… la proximité des commodités n’est pas non plus adressée.

Des données pas assez récentes?

Autre point surprenant: les données utilisées pour le calcul des loyers de référence reposent sur des enquêtes menées auprès de locataires… entre 2017, 2018 et 2020. Autrement dit, le calcul s’appuie sur des loyers déjà anciens. Même s’ils ont été indexés sur base de l’indice santé, ces loyers ne reflètent pas avec précision les évolutions récentes du marché locatif.