Construction-Démolition: la TVA à 6%, un incitant temporaire devenu permanent

Bonne nouvelle pour les particuliers et les promoteurs immobiliers: à partir du 1er juillet 2025, la TVA réduite à 6% s’appliquera aux projets de démolition et reconstruction de logements… de façon permanente! Une décision qui pourrait relancer le secteur de la construction et soulager la crise du logement.

Parmi toute la série de mesures prises dans le cadre de l’accord de Pâques, celle-ci est presque passé inaperçue. Elle revêt pourtant une importance capitale pour le secteur de la construction. Le taux réduit de TVA à 6%, applicable aux projets de logement via la démolition-reconstruction, est désormais définitif. « Enfin! », se réjouit la fédération de la construction Embuild. « Le gouvernement fédéral réalise l’une des priorités les plus importantes du secteur ».

La TVA à 6% sur la démolition-reconstruction: un yo-yo législatif

Ce taux réduit a fait couler beaucoup d’encre ces dernières années, tant les règles ont changé à plusieurs reprises.

En principe, la construction d’une nouvelle habitation est soumise à un taux de TVA de 21%. Néanmoins, ceux qui démolissent une ancienne habitation pour reconstruire sur le même terrain peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’un taux réduit de 6%.

Introduit en 2007, ce taux préférentiel s’appliquait initialement uniquement dans 32 villes belges. Il concernait alors les travaux de démolition et reconstruction, mais pas la vente des habitations reconstruites par des promoteurs.

Le 1er janvier 2021, ce taux réduit a été élargi à l’ensemble de la Belgique pour les projets de démolition et reconstruction. Grâce à cette mesure, tant les particuliers que les vendeurs/promoteurs immobiliers pouvaient démolir un bâtiment et vendre le logement reconstruit avec une TVA de 6%.

Néanmoins, fin 2023, ce régime préférentiel a pris fin pour les professionnels. Seuls les travaux eux-mêmes pouvaient encore bénéficier du taux de 6%. Une règle transitoire temporaire a alors été introduite. Et ce, pour permettre aux projets de vente de logements reconstruits de bénéficier de ce taux. Et celle-ci échoyait au 30 juin 2025.

Toutefois, le gouvernement a décidé de revenir sur cette décision. Dès juillet 2025, ce taux réduit de 6% sera à nouveau étendu aux projets réalisés via des promoteurs immobiliers… de manière définitive.

Pourquoi ce taux réduit est crucial?

L’extension du taux de TVA à 6% n’est pas qu’un avantage fiscal: c’est un outil économique et social. Elle permet de:

• stimuler les projets de rénovation urbaine,
• accroître rapidement l’offre de logements,
• soutenir les objectifs climatiques, via la reconstruction de bâtiments énergétiquement performants,
• relancer le marché immobilier dans un contexte tendu.

La Belgique fait en effet face à une crise du logement sans précédent. Bien que la demande explose, la Wallonie et Bruxelles peinent à offrir des logements abordables. En cause, notamment: la chute du nombre de permis de bâtir octroyés en raison des obstacles administratifs. Les chiffres sont révélateurs: l’activité de la construction neuve a reculé de 7,3% en 2024. Les prévisions pour 2025 annoncent une nouvelle baisse de 3,3%.

« La fracture entre l’offre et la demande sur le marché immobilier continue de se creuser, mettant sous pression tant les acheteurs que les locataires. Nous devons impérativement inverser la tendance pour éviter une crise du logement à grande échelle », alerte le CEO d’Embuild Niko Demeester.

Pour répondre à la pénurie croissante, la démolition-reconstruction apparaît comme une alternative rapide à la construction neuve classique. « D’ici 2030, nous aurons besoin d’au moins 75.000 logements et appartements supplémentaires chaque année. Et cet objectif ne peut être réalisé que via des projets de vente utilisant la démolition-reconstruction », explique Niko Demeester. Cette décision constitue donc un levier important pour soutenir la rénovation et l’extension du parc résidentiel.