Dans la loi belge, le compromis de vente est déterminant. Mais peut-on revenir sur sa décision une fois sa signature apposée?
Baisse des taux d’intérêt, baisse des droits d’enregistrement… Si le marché immobilier reprend doucement des couleurs, ce vif regain d’intérêt cache des décisions parfois précipitées. Mais que faire si après la signature du compromis de vente, l’acheteur est soudainement pris d’un doute et souhaite annuler l’achat?
Qu’est-ce qu’un compromis de vente et à quel point est-il déterminant?
La signature du compromis de vente constitue une étape–clé lors d’une transaction immobilière. Comme le rappelle la Fédération des Notaires, « le compromis de vente est le premier document qui sera signé entre un vendeur et un acheteur lors de l’achat d’un bien immobilier. Contraignant, ce document engage les deux parties qui le signent. Il peut être assorti d’une condition suspensive ou résolutoire. »
Concrètement, lorsqu’un acheteur fait une offre sur un bien et que le vendeur l’accepte, un compromis est rédigé pour acter cet accord. Ce document ne se limite pas à une simple formalité: il précise toutes les conditions essentielles de la vente (prix, délais, financement…) et sert de base à l’acte authentique notarié.
Dès que le compromis est signé et si aucune condition suspensive n’est prévue, la vente est considérée comme définitive. Selon le Code Civil, « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » Autrement dit, sauf clause particulière, il est très difficile de faire marche arrière sans conséquence.
Annuler un compromis de vente expose à des sanctions
Si vous changez d’avis en tant qu’acheteur, a priori, vous ne pouvez pas vous rétracter après la signature du compromis de vente. Si vous le faites, et que le vendeur n’est pas d’accord, celui-ci peut alors introduire une action en justice.
Soit il essayera de forcer l’exécution du contrat, et donc la vente du bien, soit il exigera le versement de « dommages et intérêts ». Ce montant correspond généralement à l’acompte versé pour l’achat (au minimum), auquel s’ajoute le remboursement d’autres frais, comme les frais juridiques.
Néanmoins, vous pouvez tenter d’obtenir un accord à l’amiable avec le vendeur. S’il accepte d’annuler la vente, la demande devra être introduite dans les 4 mois suivant la signature du compromis de vente. Et surtout avant le paiement de la taxe d’enregistrement. Si un acompte a déjà été versé, le vendeur doit, en principe, le rembourser. Toutefois, une partie de cet acompte peut être considérée comme une indemnité, si cela est prévu dans le compromis de vente.
Les cas où l’on peut annuler sans frais
Avant de signer un compromis de vente, il est essentiel de se prémunir contre les imprévus. Savez-vous qu’il existe des moyens légaux d’annuler la vente sans frais? Voici les cas dans lesquels c’est possible.
Premièrement, les experts conseillent d’insérer dans le compromis de vente des conditions suspensives. Ces clauses permettent de lier la vente à certains événements précis. Si ceux-ci ne se produisent pas, l’accord peut être annulé sans frais. Plusieurs exemples de conditions suspensives:
- L’obtention d’un prêt hypothécaire: si l’acheteur ne reçoit pas l’accord de la banque, la vente peut être annulée. C’est la condition suspensive la plus courante.
- La régularisation urbanistique: par exemple, en cas d’infraction urbanistique connue, le vendeur s’engage à faire les démarches nécessaires pour que l’infraction soit régularisée et que les éventuelles amendes soient à sa charge.
- La vente d’un autre bien immobilier: le candidat achete le bien si et seulement s’il parvient à vendre un autre bien immobilier au préalable.
- L’état du bien: une condition suspensive peut prévoir une inspection visant à évaluer l’état et la valeur du bien.
Et en cas de vices cachés? Si le vendeur dissimule volontairement des vices et des défauts dans le compromis de vente, et que le candidat acheteur les découvre durant la procédure d’achat du bien, cela peut conduire à une annulation de la vente. Par exemple, la chaudière ne fonctionne plus, de la peinture couvrait une trace d’humidité ascensionnelle pourtant importante, un défaut remet en cause la stabilité du bien immobilier… Mais attention, c’est au juge de décider si le défaut constaté constitue bien un vice caché.
En cas de doute, il est recommandé de faire appel à un notaire ou un expert pour bien rédiger le compromis et vous protéger légalement.