Comment déceler les dols et les vices cachés lors de l’achat d’une maison

À part si vous faites construire votre maison sur mesure, aucun bien immobilier n’est parfait. Mais dans certains cas, les défauts peuvent rendre le logement impropre à son usage… Ou demandent d’importants travaux. Et quand on n’est pas prévenu, la facture peut être salée. Avant d’acheter, vous avez donc tout intérêt à vérifier que la maison ne présente pas de vices cachés.

Le soleil brille et illumine la pièce, l’agencement est idéal et ce petit feu ouvert dans le salon est le détail qui vous fait craquer. Après la visite d’un bien immobilier, vous avez eu un véritable coup de cœur et n’avez donc pas hésité à faire une offre. Mais plusieurs mois après le déménagement, les ennuis commencent… Lors d’un orage, votre véranda intérieure est inondée… d’excréments! De la mérule – qui n’était pourtant pas là lors de votre visite – semble courir sur le mur. Et la chaudière, vieille de 15 ans, fait des siennes. Un bel assortiment de problèmes que les anciens propriétaires se sont bien gardés de signaler. Mais en avaient-ils seulement connaissance?

Vices cachés ou dol immobilier?

Pour savoir s’il s’agit de vices cachés ou d’un dol immobilier, l’intention du vendeur est essentielle.

Si le propriétaire était au courant de ces problèmes mais qu’il les a volontairement dissimulés lors de la visite, il s’agit d’un dol immobilier. Imaginons qu’il sait qu’un de ses murs est recouvert d’humidité, il va peindre le mur afin de cacher toutes les traces et ainsi pouvoir vous vendre le bien sans que vous connaissiez ce défaut. Un acte punissable par la loi. Malheureusement, c’est compliqué de mettre en cause la responsabilité du vendeur car il faut prouver qu’il a volontairement dissimulé le problème.

À l’inverse, si les propriétaires eux-mêmes n’étaient pas au courant, on parle plutôt de « vices cachés ». Le Code civil définit le vice caché comme étant ce qui rend le logement impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il l’avait connu. Dans ce cas, difficile aussi d’obtenir gain de cause. Car la plupart des compromis de vente et des actes notariés prévoient une clause selon laquelle le vendeur ne garantit pas les vices cachés. Une façon de se protéger.

Dans un cas comme dans l’autre, l’acheteur est donc souvent perdant. Alors comment faire pour éviter ce cas de figure?

Check-list pour éviter les mauvaises surprises

Enfilez la casquette du parfait détective, ou faites appel à un expert. Dans tous les cas, mettez toutes les chances de votre côté pour limiter les risques.

Sherlock Ho(l)mes, c’est vous!

Avant de signer l’acte de vente, pensez à examiner tous les recoins de l’habitation et d’en analyser tous les aspects essentiels. Toiture, fondation, murs, plomberie, égout, électricité… Rien ne doit échapper à votre vigilance! Voici quelques exemples de points à vérifier:

• L’environnement et la situation du sol: y a-t-il la présence de pollution dans les sols?
• Les questions de permis: les permis d’urbanisme sont-ils en ordre?
• Les certificats et attestations (PEB): sont-ils récents ou anciens?
• L’aménagement extérieur et les éventuelles dépendances
• Les dommages éventuels aux murs intérieurs et extérieurs: les fissures sont-elles anor­males? Y en a-t-il autour des fenêtres et des portes?
• Les installations (techniques): mes interrupteurs et les robinets, les prises… fonctionnent-ils? Constatez-vous des fuites?
• Les matériaux utilisés
• Les problèmes éventuels d’humidité, moisissure, amiante…

Vous ne savez pas par où commencer? Plusieurs entreprises spécialisées offrent des listes de questions à se poser avant d’acheter. C’est notamment le cas du site de vente en ligne Immoweb qui s’est associé à ImmoPass, spécialisé dans les audits énergétiques, pour réaliser une check-list détaillée, téléchargeable gratuitement. Vous y trouverez pas moins de 80 questions que vous pouvez poser au vendeur ou à l’agence immobilière.

Un bon exemple: la mérule. C’est sans aucun doute l’un des vices cachés et dols immobiliers les plus vicieux. Un simple coup de pinceau peut parfois suffire à éteindre la vigilance. Posez-vous donc les bonnes questions:

• Y a-t-il une odeur d’humidité?
• Y a-t-il des taches suspectes sur les murs?
• Les pièces ont-elles été aérées avant votre passage?
• Y a-t-il de la moisissure sur vos joints et châssis?
• Les espaces sont-ils suffisamment ventilés?
• Les boiseries sont-elles saines? C’est là que la mérule a l’habitude de se loger
• La peinture est-elle fraîche?
• La peinture s’écaille-t-elle par endroits?

Un doute? Faites appel à un expert

Si vous avez besoin d’être rassuré, n’hésitez pas à contacter un professionnel. Un expert pourra plus facilement mettre le doigt sur d’éventuels vices. Vous pouvez par exemple faire appel à un entrepreneur, un agent immobilier ou encore un architecte, qui réalisera un diagnostic avant achat.

Et pourquoi pas réaliser un audit? Il existe le fameux audit énergétique, qui pourra vous renseigner quant aux travaux relatifs aux performances énergétiques. Mais à côté, il existe des audits sur les critères de sécurité, de santé et de salubrité. Cela consiste en un “check-up” technique de votre habitation sur une série de points de contrôle. Un candidat acquéreur qui souhaite éviter les mauvaises surprises avant de passer à l’achat peut faire appel à ce type de service.