Comment bien choisir son architecte et son entrepreneur?

Faire construire est tout sauf simple. Chaque choix peut avoir d’importantes répercussions sur le résultat final. Pesez donc soigneusement toutes vos décisions.

Les autorités ont délivré, au cours des 10 premiers mois de 2018, non moins de 23.844 permis de bâtir résidentiels. En Belgique, le nombre des autorisations de rénover a, depuis 2007, généralement dépassé celui des permis de bâtir – sauf ces derniers mois où, d’après les statistiques d’ores et déjà disponibles, les constructions neuves ont rencontré un peu plus de succès que les rénovations.

En matière de construction, le candidat à la propriété dispose de tout un éventail de possibilités, qui vont de la formule clé sur porte au tout faire soi-même. ” Tout dépend des préférences personnelles et du fait que l’on est déjà, ou non, propriétaire du terrain “, résume Anja Larik, conseillère économique et conseillère à la direction au sein de l’ASBL Bouwunie.

” Les normes et les exigences auxquelles doivent satisfaire les nouvelles constructions sont depuis plusieurs années beaucoup plus strictes, notamment là où les autorités veulent obtenir un parc d’habitations énergiquement neutre “, ajoute notre interlocutrice. Ce qui, selon elle, complique la tâche des futurs propriétaires dotés d’une âme de bricoleur : ” Tout particulièrement au niveau de l’enveloppe et des techniques. L’isolation, la ventilation et les techniques liées aux énergies renouvelables, comme les pompes à chaleur et les panneaux photovoltaïques, revêtent une importance cruciale “, complète-t-elle. L’enveloppe est tout ce qui sépare l’habitation du monde extérieur : les murs et les fenêtres, le toit et le sol.

Pour Marnik Dehaen, qui préside le Conseil flamand de l’Ordre des architectes, la popularité des habitations clé sur porte marque légèrement le pas depuis quelques années. ” Ce sont désormais les promoteurs qui prennent en charge l’intégralité du lotissement qui dominent le marché, constate-t-il. L’espace est de moins en moins morcelé et les terrains sont rares et chers, ce qui incite toute une série d’investisseurs à acheter des parcelles et à les diviser : la multiplication des unités rend les constructions neuves à nouveau plus abordables. Mais comme l’habitation fait partie d’un tout, le client ne se voit proposer que des choix très restreints. ”

Le candidat à la construction qui n’a pas trop envie de réfléchir et qui ne possède pas encore de terrain pourra donc opter pour un projet de ce type : il lui suffira alors de plancher sur l’aménagement intérieur. L’acheteur qui souhaitera pouvoir intervenir un peu plus devra se confronter à bien davantage de possibilités. Nous vous proposons un petit tour d’horizon, non exhaustif, de ce qui l’attend.

La question n’est pas vraiment de savoir dans quelle mesure le candidat veut travailler seul ou, au contraire, sous-traiter. ” L’important est que quelqu’un se charge de l’organisation, suive le budget et coordonne les travaux, souligne Anja Larik. Il s’agira bien souvent de l’architecte, mais l’entrepreneur général peut faire la même chose. Le tout est de bien s’entendre. ”

Comment choisir son architecte ?

La profession d’architecte est protégée depuis 1939. ” Le législateur a voulu faire en sorte que l’architecte protège le consommateur, rappelle Marnik Dehaen. C’est la raison pour laquelle il a instauré une séparation claire entre architecte et entrepreneur. Le premier doit éviter les problèmes de stabilité et les accidents “, précise-t-il.

Indépendance

Marnik Dehaen craint que l’indépendance des architectes mandatés par des firmes spécialisées dans le clé sur porte puisse parfois être mise à mal ; ces entreprises peuvent en effet avoir tendance à déconseiller au client d’impliquer d’autres architectes que ceux avec lesquels elles travaillent habituellement. ” Certains architectes travaillent physiquement dans les bureaux de l’entreprise de construction, relate-t-il. Ils ne sont même pas toujours autorisés à aller effectuer les contrôles obligatoires sur les chantiers. C’est néfaste pour eux également. Un client m’a un jour demandé d’aller contrôler un chantier clé sur porte : les plafonds étaient plus bas que ce qu’annonçait le cahier des charges, les murs moins épais, etc. ”

” Attention, il existe des sociétés irréprochables, insiste Marnik Dehaen. Et les maisons évoquées plus haut ne vont pas non plus s’effondrer. Mais une partie des firmes recherchent exagérément le profit. Or certains architectes et bureaux d’architecture peuvent parfaitement s’occuper de l’intégralité des travaux. Pour notre part, nous pouvons recommander des entrepreneurs avec qui nous avons déjà travaillé ; si le client veut faire intervenir son propre entrepreneur, c’est parfait également – du moins, s’il est professionnel et accessible. Nous n’avons en tout cas aucun lien particulier avec personne. ”

Premier contrôle

Le client peut voir, sur le site internet de l’Ordre des architectes, si l’entrepreneur avec qui il envisage de travailler est enregistré et assuré. Mieux vaut aussi être certain que le candidat a bien achevé ses études, même si cela ne suffira pas à se faire une idée de ses qualités et du service qu’il s’apprête à offrir. ” Il vous doit au minimum la conception de la maison et le contrôle de sa construction, précise Marnik Dehaen. Si l’immeuble s’effondre, c’est sa responsabilité qui sera engagée. Certains architectes ne se chargent que de ces deux postes, d’autres font tout ce que leur demande le maître d’ouvrage, y compris réclamer les devis, les comparer et les suivre. Ils peuvent aller jusqu’à coordonner les travaux et le respect du budget. ”

Mieux vaut commencer, pour savoir si les violons sont bien accordés, par organiser un entretien préliminaire avec l’architecte que l’on a en vue. ” La plupart d’entre eux sont disposés à brosser dans les grandes lignes la manière dont ils travaillent sans d’emblée établir une facture, confirme notre spécialiste. Réclamez donc un entretien sans engagement. Et n’hésitez pas à demander à vos voisins, amis et membres de la famille, s’ils connaissent un bon architecte. Allez voir les sites internet ; idéalement, ils détaillent les tâches dont l’architecte est disposé à se charger, ainsi que les honoraires correspondants. ”

De la conception à la coordination

C2O Architects, le bureau de Marnik Dehaen, émet une fiche très détaillée, dans laquelle figurent les prix réclamés pour chaque tâche : ” Je ne peux parler que pour nous. Chaque architecte est libre de demander ce qu’il veut. Pour la conception et le contrôle d’une construction neuve, nous facturons 7% environ du prix de la maison, à majorer de 2 à 3% si le client souhaite que nous ajoutions la coordination et le planning. La prise en charge de la coordination par un bureau externe – cela existe – coûterait généralement plus cher. Nous connaissons bien le dossier, ce qui nous permet de travailler très efficacement “.

Savoir exactement combien un architecte demande pour chaque tâche n’empêche pas de constater d’importantes différences au niveau des services. ” Auparavant, les architectes dessinaient sur du papier calque, se remémore Marnik Dehaen. Aujourd’hui, ils peuvent proposer des plans plus ou moins détaillés en deux ou trois dimensions. Un architecte peut aussi bien passer 80 heures sur un projet, que 600. Plus le plan est précis, plus le risque d’erreurs d’exécution est réduit. Nous avons récemment dû construire en nous appuyant sur une maison clé sur porte : par rapport au niveau de détails de notre projet, le plan de ce bâtiment avait tout d’un dessin d’enfant. ”

Le choix suivant – celui de l’entrepreneur – est peut-être plus compliqué encore. ” Nous n’effectuons pas les travaux, nous nous contentons de les contrôler “, rappelle Marnik Dehaen. Or il se peut très bien que l’entrepreneur ne réapparaisse plus jamais après avoir encaissé l’acompte.

Comment choisir son entrepreneur ?

Une fois la formule choisie, commence la quête du ou des entrepreneurs. Peu de maîtres d’ouvrage prennent la peine de contrôler la solvabilité de leur entrepreneur ; il faut pourtant savoir que si une faillite survient pendant les travaux, cela signifie retards et maux de tête assurés.

” Je suis parfois surpris de constater la légèreté avec laquelle les gens choisissent leur entrepreneur, s’exclame Wouter Neven, avocat spécialisé en immobilier au sein du cabinet d’avocats Lydian. Ils choisissent, pour une construction ou pour d’importantes rénovations, uniquement sur devis. Or, le prix ne peut être l’élément déterminant ! Je conseille aux clients de s’informer auprès d’anciens maîtres d’ouvrage sur les qualités techniques et la ponctualité de l’entrepreneur qu’ils envisagent de recruter. Il faut également s’assurer de sa solvabilité car en cas de problèmes, le client sera forcément entraîné dans la chute. ”

Et c’est bien là que se situe le danger. D’après Trends Business Information, en matière de record du nombre de faillites, le secteur de la construction est en passe de détrôner celui de l’horeca. Il s’agit d’un secteur où des sociétés ne cessent de disparaître aussitôt après avoir été créées. La prudence est donc de mise.

Agrément

Quelques contrôles relativement simples permettront au futur maître d’ouvrage de se forger une idée générale de la santé financière de l’entrepreneur ou de l’entreprise de construction. ” Commencez par voir s’il est agréé par le SPF Economie, recommande Ludo Theunissen, professeur d’analyse financière à l’université de Gand et président de l’Instituut voor Kredietmanagement (IvKM), association neutre de gestionnaires de crédit. Le SPF dispose d’une banque de données en ligne dans laquelle figurent tous les entrepreneurs enregistrés. ” Le site web de la Banque-Carrefour des Entreprises permet de chercher, à partir du nom, de l’adresse ou du numéro d’entreprise de la firme, toute une série de données administratives à son sujet. Si son statut est ” actif “, c’est déjà bon signe.

Rentabilité

Mieux vaut ensuite passer brièvement en revue les comptes annuels les plus récents de l’entrepreneur ou de la société. Ces comptes sont fournis par la Centrale des bilans, sur le site internet de la Banque nationale. ” Un simple regard sur le compte de résultat en dit déjà beaucoup, affirme Ludo Theunissen. Si cela fait deux ans que l’entreprise accuse des pertes, méfiez-vous. ”

” Deux années de flux de trésorerie négatifs sont plus graves encore, estime Pascal Flisch, analyste pour Trends Business Information. Les cash-flows servent à rembourser les dettes. Il se peut par exemple que d’importants amortissements engendrent des pertes temporaires. Mieux que le bénéfice, les flux de trésorerie permettent de s’assurer de la rentabilité de l’entreprise. ”

Solvabilité

Le bilan de la société est lui aussi très instructif. ” Le rapport entre fonds propres et total du bilan est extrêmement important, détaille le président de l’IvKM. Il est impossible d’avancer des chiffres précis, mais la moyenne, pour les entreprises belges, se situe autour de 30%. Si une entreprise est bien en deçà, il ne faut peut-être pas paniquer tout de suite mais, en tout cas, approfondir l’analyse. La société qui ne dispose que de très peu de fonds propres aura énormément de difficultés à obtenir des financements supplémentaires. Le moindre coup dur lui sera alors fatal. ”

Pour Pascal Flisch, on peut même placer la barre un peu plus haut encore, à 25%. ” Sous zéro, l’entreprise est virtuellement en faillite, puisque son endettement est plus lourd que le total de son bilan et qu’elle ne pourra sans doute jamais rembourser ce qu’elle doit. Entre 0 et 15%, le rapport est trop faible : l’entreprise a tout juste la tête hors de l’eau et n’obtiendra jamais de crédits. Entre 15 et 25%, elle est en mode survie ; au-delà, elle est saine “, analyse-t-il.

L’endettement n’est pas nécessairement un problème, nuance Ludo Theunissen. ” Les dettes à plus d’un an auprès des établissements de crédit ne sont pas mauvais signe : elles prouvent au contraire qu’après une analyse approfondie, la banque s’est montrée disposée à financer l’entreprise. De nombreuses dettes à moins d’un an peuvent parfois être de mauvais augure, mais tout dépend du secteur “, conclut-il. ” L’entreprise doit surtout disposer de plus d’actifs à court terme, comme des stocks et des créances commerciales, que de dettes à court terme, ajoute Pascal Flisch ; sans quoi elle est effectivement en mauvaise posture. ”

Arriérés d’ONSS ou de TVA

Le maître d’oeuvre doit également s’assurer que l’entreprise n’a pas d’arriérés d’ONSS ou de TVA – auquel cas mieux vaudra éviter de traiter avec elle. Reste que seules les grandes entreprises, qui publient des comptes annuels complets, s’expriment à ce sujet. Il est également possible de consulter le site checkobligationderetenue.be, mais celui-ci ne concerne que les sociétés qui disposent de personnel, pas les entrepreneurs indépendants qui travaillent seuls. ” Tout arriéré de paiement à l’égard de l’administration doit être obligatoirement retenu sur la facture et transféré par le maître d’ouvrage. Les amendes, pour les sociétés et les particuliers qui ne respectent pas cette obligation, sont salées “, avertit Pascal Flisch.

Autre vérification simple : voyez si les comptes annuels sont déposés à la Banque nationale dans les délais. Cette information figure en première page du document. ” L’assemblée générale doit se réunir dans les six mois qui suivent la clôture de l’exercice et les comptes annuels doivent être déposés dans les 30 jours, énonce Ludo Theunissen. Un dépôt tardif peut traduire l’existence de problèmes ou de conflits, par exemple signifier que l’établissement et l’approbation des comptes ont été extrêmement compliqués. ”

Vous êtes mal tombé : et maintenant ?

” Si votre entrepreneur fait faillite pendant la construction ou les rénovations… pauvre de vous !, grimace Wouter Neven. Il ne vous reste plus qu’à espérer que l’acompte couvre plus ou moins les travaux d’ores et déjà exécutés. Mais la plupart du temps, il sera tout simplement perdu. Et c’est là que les problèmes commencent… ”

Le curateur pourra éventuellement décider de confier la construction à un autre entrepreneur. ” Mais les entrepreneurs sont généralement peu enthousiastes à l’idée de succéder à un collègue en faillite, constate Wouter Neven : il leur faudra souvent reprendre également la responsabilité décennale pour les fautes éventuellement commises. Je connais plusieurs cas où le nouvel entrepreneur a préféré tout démolir, pour recommencer de zéro. Ce qui coûte évidemment d’autant plus cher au maître d’oeuvre. ”

Les achats sur plans ou clé sur porte sont plus sûrs, grâce à la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction et la vente d’habitations (loi dite ” Breyne “). L’importance des sûretés exigées de la part de l’entrepreneur dépend de son statut. L’entrepreneur agréé, dont la solvabilité est régulièrement contrôlée, ne doit garantir que 5% de la somme des travaux ; l’entrepreneur non agréé, de même que le vendeur-promoteur, doit conclure avec la banque un contrat de garantie d’exécution ou de remboursement. Dans le premier cas, le maître d’oeuvre obtiendra, en cas de faillite, des fonds qui lui permettront de confier les travaux à un autre entrepreneur ; dans le second, l’intégralité des sommes payées lui sera remboursée.

L’acompte réclamé par l’entrepreneur ne peut dépasser 5% de la valeur du contrat. En cas de vente sur plans, le futur propriétaire ne peut pas avoir à payer ce qui n’a pas encore été exécuté : les paiements ne peuvent s’effectuer que par tranches, à mesure que les travaux avancent. ” Ces mesures financières permettent de limiter la casse, approuve Wouter Neven. Reste que la faillite de l’entrepreneur causera toujours des problèmes à l’acheteur. La reprise des travaux aura nécessairement un coût. ”

Vices

Les vices légers visibles sont couverts par la livraison. Les préjudices occasionnés par les vices légers cachés doivent être portés devant les tribunaux dans des délais raisonnables. En cas de faillite de l’entrepreneur, il est éventuellement possible de s’adresser au curateur si la procédure n’est pas close, mais les honoraires d’avocat seront généralement plus chers que le dédommagement qui pourrait être obtenu… lequel ne sera de surcroît payé qu’à condition que l’actif le permette.

L’entrepreneur est responsable, 10 ans durant, des vices visibles et des vices cachés qui nuisent à la stabilité du bâtiment. Il est tenu de souscrire à ce propos une assurance qui interviendrait en cas de faillite. Depuis le 1er juillet 2018, la responsabilité décennale des entrepreneurs est, à l’instar de celle des architectes, obligatoirement assurée. La valeur de reconstruction, au minimum, doit être couverte ; pour les immeubles dont la valeur est supérieure à 500.000 euros, la garantie doit être de 500.000 euros au moins.