Comment améliorer le PEB d’une copropriété malgré les récalcitrants?

Vivre en copropriété, c’est gérer collectivement un ensemble de points au sein du bâtiment. Notamment l’exécution des travaux nécessaires pour conserver le bon état des parties communes. Et ce compris l’amélioration des performances énergétiques de l’immeuble. Mais comment mettre tout le monde d’accord?

Les passoires énergétiques seront progressivement interdites en Belgique. Isolation, ventilation, panneaux solaires… À l’avenir, tous les propriétaires seront donc amenés à améliorer l’efficacité énergétique de leur logement à travers divers travaux. Et les copropriétaires n’échappent pas à la règle… Au risque de se heurter à quelques difficultés.

Pas seul à la manœuvre

Quels travaux entreprendre? Dans quel ordre? Quel entrepreneur appeler? Il n’est pas toujours simple de planifier au mieux les travaux de copropriété. Et pour cause: les copropriétaires dépendent des autres copropriétaires de leur immeuble pour prendre ces décisions. Alors quand les avis divergent et que personne n’arrive à se mettre d’accord, c’est là que les ennuies commencent.

Même s’ils sont nécessaires (ou obligatoires), pour valider les travaux, il faut obtenir une majorité des voix à l’Assemblée générale. Généralement deux tiers des votes des copropriétaires présents ou représentés. Il suffit donc de peu pour qu’une décision soit bloquée.

Et quand bien même tout le monde serait d’accord, il faut veiller à ce que chacun puisse payer sa part des travaux. Car si ce n’est pas le cas, l’ensemble de la copropriété pourrait être dans l’obligation de souscrire un emprunt, même si seulement l’un des partis n’a pas les fonds nécessaires.

Jeter un œil au fonds de réserve

La plupart des copropriétés constituent un fonds de réserve pour faire face à ce type de travaux exceptionnels. Une contribution à ce fonds est donc obligatoire afin que les investissements importants et nécessaires dans le bâtiment puissent être pris en charge financièrement: chaque copropriétaire doit constituer un capital de réserve d’au moins 5% du montant qu’il verse pour les charges ordinaires (travaux d’entretien).

Avant de commencer quoi que ce soit, mieux vaut donc jeter un œil à cette réserve et comparer la somme avec les différents devis pour voir ce qu’il est déjà possible de faire sans remettre la main à la poche. Une manière d’encourager les plus réfractaires aux travaux.

Établir un plan à long terme

Pour faire taire les plus récalcitrants, le mieux est de définir clairement les priorités à l’aide d’un plan à long terme. Homegrade, le centre de conseil et d’accompagnement sur le logement privé à Bruxelles, recommande de « réaliser une analyse générale de l’immeuble et d’établir un phasage en 5 à 10 ans ». Cela permet à tous de savoir quels appels de fonds seront faits au cours des prochaines années.

Le mieux est de commencer par des travaux qui seront profitables à tous, et ce afin d’éviter tout sentiment d’inégalité au sein de la copropriété.

Étape 1: isolation de la façade et de la toiture

On pensera notamment à l’isolation des façades et de la toiture de l’immeuble, qui permet une équité énergétique. Isoler l’enveloppe du bâtiment permet en effet d’éviter les déperditions de chaleur. « Isoler la toiture inclinée d’un immeuble fait gagner 270 kWh/m²/an pour les lots affichant un PEB F ou G », selon les données de Bruxelles Environnement. N’oubliez pas les caves et le parking souterrain.

Étape 2: chauffage et châssis

Une fois que cette étape est terminée, il est temps de s’attaquer à la production de chaleur. L’installation d’un chauffage central représente en moyenne un gain de 166 kWh/m²/an. Les copropriétaires ont donc tout intérêt à vérifier si leur système de chauffage est encore assez performant.

Et pour éviter de nouvelles pertes, il est important de vérifier les châssis. Sont-ils encore en bon état? Est-ce du double vitrage?

Étape 3: panneaux solaires

Si la copropriété s’est déjà investie pour améliorer les deux premiers points, c’est déjà un grand pas. C’est seulement par après qu’il faut penser aux énergies renouvelables comme les panneaux photovoltaïques. Pas d’urgence néanmoins, ceux-ci jouent peu sur le score PEB.

Demander des primes

Dernière étape pour convaincre tout le monde: demander une aide financière. Les copropriétaires comme les propriétaires peuvent bénéficier des primes à la rénovation mises à disposition par les Régions.

Attention, faute de budget suffisant, les Bruxellois ne pourront plus accéder aux primes Renolution à partir du 16 août. Si une copropriété souhaite encore en profiter, mieux vaut donc ne pas trop traîner avant de faire sa demande.