Combien rapporte la location d’un garage ? Quelles sont les règles à respecter ?

Muriel Lefevre

31-05-2023, 12:09 Mise à jour le: 31-05-2023, 13:51

Un garage (ou une place de stationnement) est-il encore un must en termes d’investissement ? A quoi faut-il faire attention lors de la location d’un garage ? Le point sur la question.

Les règles changent selon qu’il s’agisse d’un garage isolé ou d’un garage attenant à une résidence principale. Et la fiscalité peut aussi varier selon que la place est louée à un particulier ou comme à une entreprise. Le point.

Qu’est-ce qu’un garage ?

Un garage n’est pas un autre. On distingue ainsi trois types de garage.

La place de parking : elle est délimitée par un marquage au sol et est ouverte
Un garage : c’est un emplacement fermé et délimité
Un box : un endroit fermé et entouré de mur et avec une porte qui peut servir pour garer sa voiture, mais aussi entreposer des biens.

Faut-il signer un bail ?

Le bail n’est pas obligatoire, mais fortement conseillé. Il a le mérite de clarifier la situation et de s’éviter pas mal de problèmes en cas de conflit. On utilise le bail de droit commun, car il est plus souple et permet d’imposer ses conditions.

Avant de signer un bail, il est donc judicieux de :

Déterminer de quel bien on parle (place de parking, garage ou box)
Stipuler à quelles fins il peut être utilisé (uniquement pour un véhicule par exemple)
S’il peut servir ou non d’espace de stockage, ou interdire certains produits, biens, animaux,….
De s’accorder sur qui paye d’éventuelles réparations (par exemple une porte de garage bloquée). En général, les charges locatives sont honorées par le locataire et doivent figurer dans le bail.
De s’accorder sur la durée de la location. La durée du bail pour un garage peut en effet être fixée librement (et même être indéterminée). Le préavis n’est généralement que d’un mois (sauf accord contraire).

Comme pour une location immobilière classique, le loyer sera indexé et une assurance contre les risques locatifs sera souscrite. Même si ce n’est pas toujours le cas, un état des lieux (dressés à l’amiable ou établis par un expert désigné de commun accord) est aussi conseillé.

Intéressant surtout en ville

Si autrefois acheter un garage était un vrai bon plan d’investissement, les choses sont en train de changer. Face à un parc automobile qui s’électrifie et une voiture un peu moins en vogue, son avenir est plus flou. Ainsi la demande peut s’écrouler ou fortement se modifier si tout le monde doit pouvoir recharger sa voiture.

Le box de garage, la pépite cachée de l’immobilier de rendement

C’est pourquoi la localisation du garage est et reste un élément crucial pour en déterminer la rentabilité. Ainsi, l’investissement dans un emplacement de parking, box ou garage dans une ville où le manque de places de stationnement est criant peut se révéler intéressant. Et ce, même si la pénurie de places de stationnement dans les villes pousse les prix à la hausse. Si le garage est plus cher, il sera aussi plus rentable. Pour devenir propriétaire d’une place de parking, d’un box ou garage en ville, prévoyez un budget de 15.000 à 50.000 euros. S’y ajouteront les droits d’enregistrement et de notaire. Quant au loyer perceptible mensuellement, il oscillera entre 50 et 150 euros.

Gare aux immeubles en copropriété

Un propriétaire d’un emplacement de parking n’a quasi rien à dire quant à la répartition des frais lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Les coûts sont d’ailleurs souvent proportionnellement plus élevés que pour un appartement. Ils peuvent s’élever jusqu’à trois mois de revenus locatifs.

Peut-on vivre dans un garage ou le sous-louer?

Non, en Belgique, il est interdit de vivre dans un garage. Même si certaines exceptions peuvent être tolérées, un logement ne peut être loué comme une habitation. Sous-louer un garage n’est pas non plus possible sans l’accord écrit du propriétaire.

Avantages

Il y a quelques avantages à investir dans ce segment immobilier plutôt qu’un autre :

– les places de parking et garages exigent très peu d’entretien

– leurs propriétaires ne sont pas tenus par une législation contraignante

– le risque de défaut de paiement comme d’inoccupation est relativement limité.

– Pas de certificat PEB et pas contrôle de conformité de l’installation électrique

Inconvénients

Mais la location d’un parking a aussi quelques inconvénients :

– Un suivi plus soutenu puisque la rotation des locataires est plus importante.

– Un marché sensible à la moindre fluctuation législative. Un simple changement de règle peut déstabiliser le marché.

– Un marché particulièrement sensible à la loi de l’offre et de la demande.

Quid de la TVA ?

Même en tant que particulier, la location d’un garage ou d’une place de parking est, sauf exception, soumise au régime de la TVA.

Le bailleur doit donc demander un numéro de TVA auprès du bureau compétent dont dépend son domicile (il peut être trouvé via le guide des bureaux ou auprès du Contact Center), déposer des déclarations de périodiques à la TVA et reverser au Trésor la TVA facturée au locataire. C’est pas mal de travail administratif, mais cela présente un avantage : le propriétaire peut récupérer la TVA sur les frais d’entretien ou sur le prix total de la construction de nouveaux garages.

Si vous n’avez pas la qualité d’assujetti à la TVA et que vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 25.000 euros, vous pouvez opter pour un régime particulier, appelé régime de la franchise de la taxe. Vous devrez toujours demander un numéro de TVA, mais vous serez exempté de la plupart des autres obligations en matière de TVA.

Attention : si le locataire utilise le garage à des fins professionnelles ou si vous le louez à une entreprise, le propriétaire sera imposé sur les revenus locatifs réels, mais bénéficiera d’un forfait pour frais. Ce forfait est de 40 % (pour un garage ou un emplacement couvert) ou de 10 % (pour un emplacement non couvert).

Exception :

Si un garage, un box ou un emplacement est loué dans le cadre d’un bail incluant une habitation, un appartement ou un bureau et si les deux biens sont situés dans le même ensemble immobilier et loués au même locataire par le même propriétaire, l’opération est exonérée de TVA. Il est également possible, sous conditions, de bénéficier du régime de la franchise de la taxe.

Et d’un point de vue fiscalité?

Les revenus locatifs d’un emplacement sont en principe imposés au titre de revenus immobiliers. Concrètement, cela signifie que lorsque vous donnez en location l’emplacement à un particulier qui ne déduit pas le loyer payé au titre de frais professionnels réels, vous n’êtes pas imposé sur le loyer perçu. Votre revenu immobilier imposable sera égal au revenu cadastral indexé du garage, majoré de 40 %. Si vous louez l’emplacement à une société ou à une personne qui déduit le loyer au titre de frais professionnels réels, vous serez imposé sur le loyer effectivement perçu, que vous pourrez réduire d’un forfait pour frais divers de 40 %. Ce revenu immobilier imposable peut également être réduit d’intérêts déductibles.