Bureaux et logements désormais indissociables

La plupart des grands projets de bureaux développés à Bruxelles devront désormais comprendre des logements. Et il faudra, dans la majorité des cas, actionner le bouton rénovation plutôt que celui dédié aux démolitions. Une double révolution pour le secteur immobilier qui va devoir s’y préparer sans transition.

Ils s’appellent ZIN, Proximus Towers, Livin, Nör.Bruxsels, Isala, Move Hub, Lebeau, Graaf de Ferraris ou encore Boreal. Autant d’importants projets de bureaux qui ont dû (ou vont devoir) intégrer une composante logement à leur programme immobilier. Parfois de manière anticipative, parfois à rebours mais le plus souvent de manière concertée avec les autorités publiques. L’idée globale étant de rompre avec l’aspect monofonctionnel des quartiers Nord, européen et Midi, trois quartiers où la fonction bureau a toujours été prédominante. Une stratégie qui n’est pas neuve mais qui s’accompagne désormais de décisions concrètes. “Une sorte d’urban ruling guide en effet désormais la programmation des grands projets de bureaux à Bruxelles, explique Aurel Gavriloaia, head of business development chez AG Real Estate, qui pilote la refonte du CCN à la gare du Nord. Il s’agit d’une vision des autorités, non ancrée dans des textes, qui vise à intégrer environ un tiers de logements dans tous les grands projets de bureau. Ce qui est, il faut le reconnaître, une bonne chose pour accompagner la transformation de certains quartiers.”

Ce ruling peut trouver quelques prolongements dans l’un ou l’autre texte, comme des PAD (plans d’aménagement directeur) ou le plan particulier d’affectation du sol (PPAS) “Quartier ouest de la gare du Nord” qui fixe par exemple des taux pour chaque fonction, avec un maximum de 50 % de bureaux et un minimum de 33 % pour le logement. “Nous n’accepterons en effet plus de projets de bureaux monofonctionnels, ça c’est clairement fini, lance Ans Persoons. secrétaire d’Etat bruxelloise à l’Urbanisme. L’intégration de logements est une priorité pour tous les nouveaux projets, mais il faut également veiller à ce que des équipements publics (crè­ches, écoles, bibliothèque, etc.) voient aussi le jour, tout comme des commerces, de l’horeca, des espaces verts, récréatifs, culturels et sportifs. Les développeurs privés ont compris l’importance de cette multi­fonctionnalité qui est au final une garantie de succès pour leurs projets et s’inscrivent aujourd’hui dans cette évolution.”

Trouver le bon équilibre

L’immeuble ZIN (Befimmo), inauguré il y a peu, fait aujour­d’hui figure de modèle tant il est vanté de toutes parts par les politiques. L’ancien Centre de communication Nord (Atenor et AG Real Estate) comprendra également un tiers de logements (500 unités) sur les 157.000 m² développés, les tours Proximus suivront la même voie alors que pour l’immeuble Livin (WTC 4, quartier Nord), les discussions sont plus compliquées car Befimmo n’imaginait pas vraiment y ajouter une composante logement. Dans le quartier européen, l’ex-siège de Total développé par Immobel (Isala) a récemment été recalé car il ne comprenait pas suffisant de logements. Une nouvelle demande de permis est en cours (avec une vingtaine d’appartements). Autant d’exemples qui montrent en tout cas que les habitudes sont en train de changer. “Les démolitions ne sont plus non plus plébiscitées par les autorités, reconnaît Bertrand Cotard, head of letting & sales chez BNP Paribas Real Estate, très présent dans le quartier Nord. Place désormais aux rénovations d’envergure, aux projets multifonctionnels, à une baisse des énergies fossiles, à davantage de centralisation dans un nombre restreint de localisation et à une hausse des aménagements axés sur le bien-être des occupants. Autant d’éléments qui risquent d’ailleurs de pousser les loyers à la hausse.”

Un constat qui fait partie d’une approche plus globale de refonte urbanistique de la ville. “La fonction de bureaux ne doit pas disparaître, au contraire même, nous essayons d’attirer des grandes entreprises et les institutions européennes à investir le quartier Nord par exem­ple, mais il faut trouver un équilibre entre toutes les fonctions, lance Ans Persoons. Nous devons aussi veiller à ce que tous ces projets incluent et augmentent l’offre de logements publics et abordables afin que le quartier ne devienne pas une bulle pour un public à moyens et hauts revenus.”

Une rentabilité en question

Reste la question de la rentabilité qu’impliquent ce changement d’affectation et l’intégration de la mixité dans les projets. “Si des régulations sont mises en place par les pouvoirs publics, c’est que l’équilibre ne se fait pas naturellement par les promoteurs immobiliers, lance Antoine de Borman, directeur de perspectives.brussels. Sans cela, ils continueraient à produire du bureau dans le quartier européen ou le quartier Nord car cette donne économique est plus favorable pour eux. Mais nous estimons que ces quartiers seront bien plus agréables à vivre en mixant les fonctions.”

Dans le quartier Nord, les prix de vente avoisinent par exem­ple les 6.000 à 7.000 euros/m² pour du bureau alors qu’ils descendent à près de 4.000 euros/m² pour du logement. Le bureau reste également plus rentable dans le quartier européen. Des éléments que tous les promoteurs prendront donc en compte lors de la négociation du prix d’achat d’un immeuble à reconvertir. “Construire du logement est en effet pour le moment moins rentable dans ces quartiers, confirme Nicolas Billen, business deve­loper chez Cores Development. Mais si nous possédons l’information au préalable, cela pose bien moins de problèmes. Nous pouvons nous adapter. Le pire, c’est quand les règles changent sans période transitoire. L’immeuble Graaf de Ferraris, dans le quartier Nord, est par exemple actuellement mis en vente par la Communauté flamande et il y est clairement notifié que sa reconversion devra intégrer un tiers de logement. Il faut donc adapter nos calculs de faisabilité financière à ces caractéristiques.”

L’idée étant, tant pour les quartiers Nord, européen et Midi, de miser sur la diversification des fonctions pour créer de la valeur. “Même si le quartier Nord a aujourd’hui une connotation négative, il est selon moi plein de potentialités qui n’atten­dent qu’à être développées, estime Ans Persoons. Il est donc primordial d’investir dans la qualité des espaces publics, l’activation des rez-de-chaussée, la transformation du bâti et la création de logements. Je pense aussi que la transformation du site du CCN va jouer un rôle important. Aujourd’hui, c’est une zone sombre et crainte par beaucoup. Une fois réhabilitée, dynamisée et rendue attractive, elle devien­dra le cœur de ce quartier avec le tram qui créera aussi une meil­leure connexion Est/Ouest. Et puis, avec des investissements culturels et sportifs importants dans la zone comme Kanal, le Kaaitheater, la tour sportive ou encore l’arrivée d’hôtels (The Standard, The Hoxton, Cardo Brussels, l’extension du DoubleTree), de rooftops, et l’ouverture de galeries et d’espa­ces artistiques, nous veillerons à faire de ce quartier une nouvelle destination dans la capitale, un lieu qu’on ne traverse pas uniquement.”