Le Brabant wallon attend de nouveaux projets. Il n’y a plus beaucoup d’appartements à vendre à Ottignies, Louvain-la-Neuve, Waterloo ou Nivelles. Le rebond viendra de Braine-l’Alleud et Wavre. Après d’importantes augmentations ces dernières années, les hausses de prix se calment quelque peu.
Rien ne change vraiment en Brabant wallon d’un semestre à l’autre : l’offre en matière d’appartements neufs reste pour le moment toujours particulièrement faible. Aucun projet d’envergure n’a reçu de permis ces derniers mois ou n’a lancé sa commercialisation. Seule – et c’est assez rare pour l’écrire, Wavre a délivré un permis de 108 unités pour le projet La Fabrique développé par Dare to Build à proximité de la Sucrerie.
Selon les chiffres de Realo, les prix des appartements neufs ont stagné depuis un an, avec une hausse de 2,93 %. L’augmentation est par contre de 27,8 % en cinq ans. Le prix moyen d’un appartement une chambre s’affiche à 273.000 euros alors que le prix d’un appartement deux chambres atteint les 331.000 euros. Soit un prix moyen de 3.697 euros/m², ce qui fait du Brabant wallon la deuxième province belge la plus chère derrière le Brabant flamand. Bruxelles restant bien évidemment hors catégorie. Ajoutons qu’à l’exception de Tubize – 2.995 euros/m² – plus aucune commune ne propose des appartements à des prix inférieurs à 3.000 euros/m². Waterloo étant la commune où le prix médian est le plus élevé, à 4.433 euros/m².
De nouveaux projets à Braine-l’Alleud
Braine-l’Alleud reste le principal fournisseur d’appartements de la province, avec des projets comme Bellecour (Unibra et Belfius Immo) et Terra Nostra (Equilis), Parc du Lion (Demimo), Résidence Vert Coucou (Aboreal), Terrasses des Arts alors qu’une nouvelle phase de commercialisation de L’Alliance (AGRE) sera lancée début 2025 avec 115 appartements. “Une nouvelle phase de Terra Nostra comprenant 42 appartements vient de recevoir son permis, lance Guy Huyberechts, développeur chez Equilis. Il y aura également 16 maisons. Il s’agit d’un projet qui se vend particulièrement bien puisque nous sommes à la quatrième phase et que le projet peut encore compter près de 300 unités, si nous le souhaitons.”
Le prix moyen à Braine-l’Alleud est de 3.545 euros/m². A Waterloo, on retrouve uniquement les projets Wow (Eaglestone) et les Jardins de la Station. Mais on sait que la commune a décidé de fermer le robinet au niveau des projets. Les prix dépassent les 4.000 euros/m², atteignant même 4.700 euros/m² pour Wow.
A La Hulpe, Vlassak-Verhulst a lancé la commercialisation de Laurel, un projet très haut de gamme (appartement 3 chambres de 1,8 à 3,2 millions HTVA). Eaglestone devra par contre encore patienter un peu pour transformer l’ancien site Kodak, tout comme Atenor patiente pour développer les Berges de l’Argentine (180 unités) sur l’ancien site de Swift. D’ici là, les potentiels acquéreurs devront se tourner vers la Résidence Favresse.
A Rixensart, Thomas & Piron ne parvient pas encore à écouler les dernières unités de son projet Trium, situé en face de la gare. Une fois que tout sera vendu, il pourra lancer la construction d’un autre immeuble à appartements situé juste à côté, sur le site d’un ancien café. Enfin, Thomas & Piron toujours ne construira pas d’immeubles à appartements sur un terrain situé à l’angle de la rue de l’Augette et de la rue Alphonse Collin, la commune s’y opposant. Un nouveau dossier comprenant un projet de maisons sera déposé à la place.
Wavre à la relance cet hiver
A Ottignies, Mont-Saint-Guibert et Louvain-la-Neuve, l’offre diminue de plus en plus. La dernière phase d’Esprit Courbevoie (Besix Red et Thomas & Piron), qui comprend 51 appartements, est l’une des seules possibilités pour les acquéreurs. Les prix dépassent les 5.000 euros/m². Relevons, c’est plutôt rare, qu’il n’y a pratiquement plus aucun appartement à vendre à Mont-Saint-Guibert et à Ottignies.
Samaya (BPI et AG Real Estate) étant englué dans les recours alors que Rives d’Ô (Matexi), première phase de la réhabilitation des Bétons Lemaire, attend toujours son permis. Il faut se tourner vers le Val d’Eugène (Bouygues) pour retrouver un autre projet d’envergure dans la région. Ajoutons qu’Equilis lancera début 2025 la commercialisation de Court Village II.
Du côté de Wavre, si quelques développements sont encore en vente ou en fin de commercialisation (Val Vena, The Nest Namur 95, Les Sorbiers), l’offre devrait gonfler bientôt avec le début de la commercialisation de deux projets importants, Pharos et La Fabrique. Deux projets menés par Dare2Build, l’un place Bosch, l’autre sur le site de la Sucrerie.
Enfin, à Nivelles, l’offre se concentre essentiellement dans deux projets, l’Ilot Saint-Roch (Immobel) et Côté Parc (Thomas & Piron). Les prix s’affichent à 3.787 euros/m², en hausse de 7 % en un an. Du côté de Genappe, on retrouve quelques projets ayant une dizaine d’unités à vendre, avec I-Dyle (Matexi), le Parc de la Villa Berger et Altitude 149 (Espace Altitude). A Tubize, aucun nouveau projet. L’offre est à trouver dans les projets Grand Central (Delzelle), Mondi (Sotraba) et Champ du Tordoir (Evillas). Les prix n’ont pas évolué en un an.
L’avis de l’expert: Michel Dussart (Directeur d’Immo Dussart)
Comment se porte le marché ?
Malgré le contexte compliqué, les ventes se déroulent positivement sur notre marché. Notre problème est surtout d’être confronté à une sous-offre. Pour nos derniers projets à Braine-l’Alleud, Waterloo et Nivelles, 30% des préventes étaient signées dans les 15 jours. Cela démontre la dynamique. Nous sommes sollicités tous les jours. Ces candidats doivent aujourd’hui patienter trois ans avant de pouvoir vivre dans leur appartement. Si cela ne dérange pas ceux qui achètent un penthouse, qui sont moins pressés, c’est plus problématique pour les autres.
Reste que la dynamique est quand même différente avec moins d’investisseurs…
En effet. En deux ans, leur proportion est passée de 60 à 20 %. L’approche est différente.
La hausse des prix ne freine-t-elle pas les acquéreurs ?
Non, car en comparaison avec Bruxelles, les prix se stabilisent autour de 4.000 euros/m². Le schéma classique des personnes de plus de 60 ans qui vendent leur villa pour financer l’achat d’un appartement perdure. Pour les investisseurs qui sont encore sur le marché, leur profil est varié. Il existe également des personnes qui sont des investisseurs mixtes, qui mettront d’abord en location avant de déménager dans leur bien d’ici quelques années.
Un conseil pour les investisseurs ?
Les conseils habituels – petites unités situées à proximité des gares – ne peuvent plus s’appliquer vu le manque de produits. On conseille à certains investisseurs de se tourner éventuellement vers des maisons neuves ou des entrepôts neufs, un produit qui fonctionne très bien.
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