Brabant wallon: un marché davantage homogène en termes de prix

L’offre ne désemplit pas à Tubize, Braine-l’Alleud et Louvain-la-Neuve. Par contre, le stock d’appartements neufs s’essouffle à Waterloo et surtout à Nivelles. Les prix n’ont augmenté que de 3% en 18 mois.

En Brabant wallon, le nombre d’appartements actuellement mis en vente reste dans les standards habituels. On retrouve 849 unités en cours de commercialisation, selon les derniers chiffres livrés pour Trends-Tendances par le bureau d’analyse immobilière de Crombrugghe & Partners. Il y en avait 910 en septembre dernier.

Braine-l’Alleud, Tubize, Ottignies et Louvain-la-Neuve concentrent toujours l’essentiel du stock. Le réservoir est par contre particulièrement à sec à Nivelles et Waterloo. Si les perspectives sont faibles à Waterloo (Eaglestone vient toutefois d’obtenir son permis boulevard Rolin), la situation catastrophique que l’on connaît actuellement dans la cité aclote (30 unités seulement mises en vente) devrait être de courte durée. La première pierre du projet Ilot Saint-Roch (291 unités) a en effet été posée le 27 avril, marquant la fin de la pré-commercialisation. Et d’autres dossiers devraient suivre.

Les prix n’ont augmenté que de 3% ces 18 derniers mois, le prix moyen dans la province étant de 3.350 euros/m2. Les disparités diminuent entre les différentes communes, de quoi créer un marché davantage homogène en termes de prix. Le prix moyen d’un appartement neuf en Brabant wallon, d’une superficie moyenne de 106 m2, s’élève à 355.100 euros.

Jodoigne et Perwez décollent

Le district de Louvain-la-Neuve et environs est le seul qui connaît une nette hausse de son stock. On est passé en quelques mois de 195 à 260 unités en cours de commercialisation. Les prix sont en léger recul par rapport à l’an dernier (- 3,5%, à 3.580 euros/m2). Parmi les projets en cours, il reste encore 50% des 195 unités de la deuxième phase d’Esprit Courbevoie à Louvain-la-Neuve, dont les prix moyens avoisinent les 4.150 euros/m2. A Ottignies, le stock augmente avec toujours le Domaine de Franquenies et les Terrasses de Balzat mais de nouveaux projets apparaissent comme Limite 57, Le Val d’Eugène et la Résidence Dower.

Le marché de Jodoigne et des communes avoisinantes continue d’être soutenu (115 appartements en vente). Si on ne recense que deux projets à Jodoigne (Stellar et Résidence Bois des Cailloux), il y en a plusieurs dans les communes avoisinantes, notamment à Perwez. Les prix sont en hausse de 10% en un an.

Le district qui va de Braine-l’Alleud à Tubize reste dynamique (290 appartements en vente). Un ensemble relativement hétérogène dont les prix sont en hausse de 3% en un an. A Braine- l’Alleud, on retrouve toujours Terra Nostra, Victor Hugo, Parc du Cardinal, L’Alliance, les résidences du Parc de Lion et Bellecour. A Tubize, les appartements du quartier des Confluents se vendent rapidement. Le prix moyen est de 2.310 euros/m2. A titre de comparaison, les appartements de L’Alliance se vendent à 3.257 euros/m2.

Waterloo à sec

A Nivelles, l’érosion du stock se poursuit. Seuls 30 appartements sont encore en cours de vente alors qu’on en dénombrait 170 en 2017. Il s’agit principalement de fins de commercialisation pour la Résidence Rock Garden. Parmi les nouveaux projets, relevons l’Ilot Saint-Roch et Faubourg de Namur. Les prix sont en hausse de 3,5% mais cela reste peu significatif vu la faiblesse du stock.

A Wavre, le stock reste stable (107 unités). Avec des projets tels que Moulin à vent, Val Vena et le Jardin en ville. A noter que les prix, étonnamment, sont repartis à la hausse (+ 11% en un an, 2.995 euros/m2) par rapport à avril 2021.

Dans le carré d’or brabançon (Rixensart, Lasne, La Hulpe, Waterloo), l’offre est bien faible (47 unités). Les ventes se font en un temps éclair. Les prix sont en hausse de 18% par rapport à l’an dernier, mais cette hausse est peu significative tant le stock est faible. Ils sont similaires aux prix d’il y a cinq ans. Un vrai yoyo.

L’avis de l’expert

Comment se porte le marché?

L’offre est assez riche, ce qui est une bonne chose. Le marché n’est plus dynamisé uniquement par les investisseurs, qui sont un peu plus attentistes. La hausse des taux n’y est pas étrangère. Les primo-acquéreurs sont de retour.

Reste que les prix continuent de grimper…

Mais dans des proportions moins importantes que par le passé. Avant 2020, ils augmentaient de 4% par an. Nous arrivons à un certain ralentissement en la matière, fort heureusement. Il n’y a plus vraiment de projets en dessous de 3.000 euros/m2. Le plus souvent, ils atteignent 3.500 euros/m2. Et à Louvain-la-Neuve, cela peut même grimper à 4.500 euros/m2, des prix pratiqués avenue Louise à Bruxelles! C’est un marché de niche particulier, parfois déraisonnable.

Quel type d’investissement conseiller?

L’appartement deux chambres reste un must. Il doit être situé à proximité d’axes de communication et des commodités. Les alentours d’Ottignies sont très demandés. Jodoigne est une commune qui connaît une nouvelle offre immobilière, puisque les terrains sont moins chers. Cela peut être un beau pari. Pour le reste, nous sommes quelque peu dans l’expectative pour 2022. Les hausses de prix des matériaux ou des taux font que les acquéreurs sont plus réfléchis et achètent moins rapidement.