Brabant Wallon: “Les prix élevés de l’immobilier poussent à la location”

La multitude de grands projets immobiliers qui se sont construits ces 10 dernières années ont fait le bonheur des investisseurs. Ils ont également offert de nouvelles perspectives aux locataires. La hausse des prix de l’immobilier segmentant de plus en plus l’accès à la propriété.

En tapotant sur son ordinateur, il fait défiler la liste. Une quinzaine de noms apparaissent. Autant de candidats à la recherche d’un appartement à louer. Pour un bien neuf, dans la troisième phase – la plus haut de gamme – des papeteries de Genval. Si le crépi blanc des premiers appartements est aujourd’hui plus proche du vert ou du gris, six ans plus tard, le projet fait encore recette. Et ce malgré les 491 appartements qui ont inondé le marché. Un mastodonte qui modifie considérablement le paysage local. “Tous les appartements sont aujourd’hui vendus, lance Christophe Hendrix, administrateur délégué de l’agence immobilière Hendrix, en charge de la commercialisation du projet. Cela démontre les attentes autour de celui-ci. On y retrouve environ 60% d’investisseurs. Ce qui fait autant de biens destinés à des locations. Que ce soit des personnes âgées ou des jeunes, ils sont à la recherche d’un bien neuf et de qualité où les charges seront minimes au départ. Les premières locations pour cette phase seront lancées d’ici peu.” Les loyers sont à l’avenant des prix de vente, avec un loyer de 1.200 pour un 2 chambres qui peut grimper à 2.000 euros pour un 3 chambres. Ce dossier développé par le promoteur immobilier Equilis depuis 2006 est en tout cas l’un des principaux symboles de l’évolution du marché immobilier en Brabant wallon. Son lancement coïncide avec l’apparition d’un marché de l’appartement neuf dans la province, un produit qui était jusqu’alors une vraie denrée rare au pays de la quatre façades. Seules Wavre, Nivelles, Louvain-la-Neuve et Tubize rassemblaient une offre conséquente d’appartements, essentiellement des biens anciens ou des barres d’immeubles sans cachet particulier. “Les développements se sont multipliés ces 10 dernières années, relève Jean-Luc Son, directeur général de la société de conseil en immobilier REIM. De quoi constituer un vrai marché de l’appartement neuf. Et donc, par corollaire, un marché de l’investissement et un marché locatif important.”

Parmi les plus importants projets déjà construits, citons Court-Village à Court-Saint-Etienne (Equilis), les Jardins de l’Orne à Mont-Saint-Guibert (REIM), Bella Vita à Waterloo (JCX Immo et Immobel), L’Alliance (AG Real Estate) et Bellecour (Unibra et Belfius Immo) à Braine-l’Alleud ou encore Courbevoie (Besix Red et Thomas & Piron) à Louvain-la-Neuve. Et dans les cartons, la liste est encore bien plus longue, avec d’importants projets à construire à Tubize, Genappe, La Hulpe et Ottignies. “La plupart de ces projets sont liés à la transformation d’anciens sites industriels en projets mixtes mêlant appartements, commerces et bureaux, explique Yves Hanin, directeur du CREAT, le Centre de recherche en action territoriale de l’UCLouvain. Ces opérations de grande envergure trouvent un terrain plus favorable en Brabant wallon du fait des prix de vente élevés qui peuvent être déployés. A ce titre, cette province a fait en quelque sorte office de laboratoire pour les reconversions à l’échelle wallonne.”

Même dans les communes plus rurales

A côté de ces grands ensembles, de multiples petits immeubles à appartements (de 10 à 20 unités) se sont également construits dans pratiquement toutes les communes du Brabant wallon. Même dans les plus rurales. De quoi répondre à une demande qui n’était jusqu’à présent pas rencontrée. “Dans de nombreux villages, des seniors ou des jeunes qui voulaient rester vivre dans leur commune ne le pouvaient pas car il n’y avait pas d’appartements à louer ou à vendre, explique Eric Roubaud, responsable Wallonie du promoteur Durabrik et l’ancien développeur immobilier d’Equilis pour les projets de Genval et de Court-Saint-Etienne. Le type de biens proposés sur le marché est désormais bien plus vaste.”

Selon des chiffres du CREAT, on relève qu’entre 2006 et 2016, la production d’appartements a augmenté de 35% alors que celle des villas quatre façades a diminué de 20%. Ce qui équivaut, en moyenne, à une production d’environ 1.100 appartements par an pour 430 maisons quatre façades. “On a également assisté dans le même temps à une augmentation du nombre de locataires de 24% à 30% des habitants, précise Yves Hanin. Et cette proportion devrait encore s’accentuer à l’avenir.”

L’importante hausse des prix de l’immobilier que le Brabant wallon a connu ces dernières années n’a en tout cas fait qu’accentuer les écarts en matière de logements, entre ceux qui peuvent accéder à la propriété et les autres. “Cette situation va inévitablement entraîner une augmentation du nombre de locataires, relève Christophe Hendrix. Les prix sont trop élevés pour bon nombre de personnes, qui doivent alors se tourner vers des locations. D’appartements le plus souvent.” On peut également y ajouter la hausse du nombre de ménages isolés, qui s’accentue et va encore s’accentuer dans les prochaines années. Ces deux éléments étant les deux principaux dynamiteurs du marché locatif à l’avenir. “La principale différence entre le marché du neuf et le marché de l’existant est liée au coût des charges, fait remarquer Jean-Luc Son. Elles sont moins élevées dans le neuf et, en plus, elles sont individualisées. Un autre avantage, c’est que le marché de la location est beaucoup plus élastique. Il est relativement aisé d’adapter son loyer de 50 ou 100 euros en fonction de la demande ou du contexte. Il faut parfois le faire quand, dans le cadre de certaines promotions immobilières, 200 appartements arrivent sur le marché en un coup.”

Le profil des candidats locataires est relativement varié. Cela peut aller des jeunes familles qui ont besoin d’un appartement deux chambres à des seniors qui ont vendu leur villa et souhaitent un appartement mieux agencé et mieux situé, à proximité de divers services. “Il y a aussi beaucoup de personnes seules, précise Jean-Luc Son. C’est pour cela que les programmes des différents projets sont relativement variés, avec des studios et des appartements de 1, 2, 3 ou 4 chambres. Il en faut pour tout le monde. L’appartement 2 chambres n’est pas la panacée. Pour le reste, il est encore trop tôt pour dire si l’importante hausse des prix de l’immobilier à laquelle nous avons assisté ces derniers mois aura une répercussion sur les loyers. Les appartements avec terrasse ou jardin sont en tout cas les plus demandés. Cette demande locative devrait accompagner principalement le développement des pôles d’emploi que sont notamment Louvain-la-Neuve, Wavre et Nivelles.”

Si les appartements neufs sont relativement similaires un peu partout dans la province, avec un combo crépi blanc et petite terrasse, certains biens de caractère sortent parfois du lot. Comme à Court-Saint-Etienne, avec la transformation particulièrement réussie d’une des anciennes écoles du Collège Saint-Etienne datant de 1910 en un ensemble de neuf appartements. “Notre satisfaction est d’avoir pu préserver un élément important du patrimoine local et de lui avoir redonné quelques couleurs, lance Eric Goditiabois, cofondateur de G&R Estate. Certains promoteurs souhaitaient démolir l’ensemble. Nous avons opté pour une autre voie. Nous allons à contrecourant du marché car nous estimons qu’il y a une demande pour ce type de biens. Notre choix est d’utiliser des matériaux de qualité qui résistent au temps même si notre marge de rentabilité est plus basse. C’est notre différence par rapport aux gros promoteurs. Trop de promotions immobilières se contentent aujourd’hui du minimum.” L’ensemble a été racheté par un investisseur et tous les appartements ont été mis à la location cet été. Ils ont trouvé preneur en un temps record. “La preuve que, même sur le marché de l’appartement à louer, il est possible de se différencier”, ajoute Eric Goditiabois.

Quid des locations de maisons?

Le marché locatif de la maison reste encore de son côté relativement peu développé. Même si la demande est pourtant importante. Sur le plan du neuf en tout cas, les investisseurs ne s’y pressent pas. “En Brabant wallon, les prix sont très élevés, relève Eric Roubaud. Les possibilités de rentabilité ne sont donc pas extraordinaires. Seule la plus-value attendue lors de la revente du bien permettra de gagner un peu d’argent. Le marché de la maison est surtout destiné à ceux qui veulent y habiter.” Et les quelques candidats locataires doivent se battre entre eux pour mettre la main sur une maison quand elle est mise à louer. “Il y en a très peu, reconnaît Christophe Hendrix. C’est un produit qui intéresse certains locataires, des familles qui sont en phase de transition ou de recomposition et qui ne veulent pas acheter directement.” Pour une maison neuve achetée 550.000 euros TVA comprise, les loyers peuvent osciller de 1.800 à 2.000 euros dans les communes du centre du Brabant wallon. “Si vous mettez sur le marché une maison bien rénovée, elle se loue directement aujourd’hui, estime Jean-Luc Son. Il ne suffit que de deux ou trois visites. L’avantage, c’est que le profil de locataires est plus stable puisqu’il s’agit le plus souvent de familles. Sauf bien évidemment si vous vous lancez dans des colocations…”