Appartements neufs à Bruxelles: l’offre toujours au plus bas

La sonnette d’alarme peut être tirée. L’offre d’appartements neufs en cours de commercialisation reste au plus bas. Et rien n’indique que la courbe va s’inverser. Seuls le centre-ville et les communes du nord de Bruxelles passent entre les gouttes. Une situation qui s’accompagne d’importantes hausses de prix.

Les derniers mois n’auront rien changé. La délivrance de permis d’urbanisme reste en rade à Bruxelles, au grand dam des promoteurs immobiliers. Si bien que le nombre d’appartements en cours de commercialisation reste toujours dans les standards les plus faibles depuis que le bureau d’analyse immobilière de Crombrugghe & Partners recense ces informations pour Trends-Tendances. Avec 1.421 appartements mis en vente lors de ce troisième trimestre, l’offre est particulièrement basse. Il y avait 1.000 appartements de plus à vendre il y a trois ans (2.504 unités, soit un stock de 233.990 m2 en septembre 2018 pour 131.714 m2 en septembre 2021). Aucun signal ne permet pour le moment d’affirmer que la tendance devrait s’inverser à court terme. Et ce malgré les appels du pied du secteur immobilier aux autorités régionales rappelant l’urgence de la situation. Le plus inquiétant, c’est que cette réalité a un impact sur les prix puisqu’ils sont en hausse de 7,5% par rapport à l’an dernier. Ils ont même augmenté de 15,5% depuis le début la pandémie, au printemps 2020.

Le centre-ville, seule lueur

Seules Bruxelles-Ville et les communes du nord de Bruxelles (Laeken, Neder-Over-Heembeek, Jette, Koekelberg et Ganshoren) tirent leur épingle du jeu pour le moment. Dans le centre-ville, l’offre ne cesse d’augmenter. Elle a plus que doublé en un an, passant de 160 à 383 appartements mis en vente. Une situation qui devrait encore s’accentuer vu les multiples projets d’Immobel en plein centre. Parmi les projets en cours, citons Mercator Garden (Cofyna), Urban Court (AG Residential), Canal Wharf (AG Residential), Catedra (Bouygues), Tour & Taxis (Extensa) ou encore Utopia by Godin (Gamma immobilier). Les prix sont par contre stables par rapport à l’an dernier (+ 0,6%).

Le nombre d’appartements à vendre est également en hausse dans le district Bruxelles-Nord (Laeken, Neder-Over-Heembeek, Jette, Koekelberg et Ganshoren). On y dénombre désormais 421 appartements (pour 331 en avril). Dans des projets tels que Ananda (DCB) à Neder-Over-Heembeek de même que Steyls (Fonds du logement via Antonissen) et Laurelle (Antonissen) à Laeken. Les prix n’ont pas vraiment évolué en un an (+ 1%).

Le nombre d’appartements mis en vente à Etterbeek, Ixelles et Saint-Gilles reste à des niveaux étonnamment bas (82 unités), bien loin de ce que l’on retrouvait il y a deux ans (254 unités). Les prix sont par contre en hausse de 11% en un an, une augmentation à relativiser fortement vu la faiblesse de l’échantillonnage. Il ne reste que des fins de commercialisation dans des projets tels que Greenside (JP Seven) et CityKot (Bouygues) à Ixelles de même que Tervuren Corner (Inside Development) à Etterbeek.

Le district Est, qui rassemble Evere, Schaerbeek et Woluwe-Saint-Lambert, connaît également une offre à la baisse avec 210 unités à vendre. Parmi les projets en cours, citons Les Jardins de la Paix (Jazy) et Everast (Bouygues) à Evere, G-House à Schaerbeek, Inwo (Wilink), So Stockel (Belgian Land et Besix Red), Vancouver (Antonissen), Woluwe Valley (Urbicoon), The W (Eaglestone) et Youwo (Eiffage) à Woluwe-Saint-Lambert. Les prix sont en augmentation de 5%.

Dans les communes huppées du sud de Bruxelles, le stock fond allègrement. Les prix sont en hausse de 9,5% par rapport à avril dernier, à 4.550 euros/m2. Parmi les projets encore à la vente, on retrouve Artemis (Matexi), Les Hauts prés (BPI et Belgian Land), Les Promenades d’Uccle (Matexi et Besix RED) et Moulin Blanc (Thomas & Piron) à Uccle, Delta View (IPM), Jade (Codic) et Serenity Valley (BPI) à Auderghem de même que Chien Vert (Dare2Build et Verstraete Development) à Woluwe-Saint-Pierre.

Enfin, l’offre diminue à nouveau du côté de Molenbeek, Anderlecht et Forest. Parmi les principaux projets en cours dans ce district, citons Motown Parc (Motown), (FMG Belgium), Erasmus Gardens (BPI Real Estate et Belfius Immo) et Erasme (Fonds du logement) à Anderlecht, MSquare (Thomas & Piron Bâtiment et Burco) et Les terrasses Parc Scheutbos (D&M) à Molenbeek de même que Forest Village (Bouygues) et Les Saules (Fonds du logement) à Forest. Les prix y sont toujours les plus abordables de la capitale (+ 4% en un an).

L’avis de l’expert

Le stock d’appartements se vide de plus en plus. Quelle est votre analyse de la situation?

C’est inquiétant. L’offre que nous proposons à nos clients est clairement à la baisse. De nouveaux projets apparaissent mais ils sont très vite absorbés par les acquéreurs. La crise du covid n’a fait qu’accentuer les problèmes structurels qui existaient auparavant en matière de délivrance de permis. Nous avons clairement besoin de nouveaux projets. Et rapidement.

Y a-t-il un impact sur les prix?

Les appartements se vendent très bien, et ce même si les prix sont à la hausse. Des dossiers que nous estimions affichés à des prix élevés ont été vendus sans problème. C’est une nouvelle donne.

Cette situation a-t-elle une influence sur vos ventes?

Nous restons en avance par rapport à nos objectifs annuels. Mais cela diminue.

Un conseils pour les investisseurs?

Cela dépend toujours de leur profil. Ceux qui apprécient le risque tenteront d’acheter un appartement dans les communes du nord ou de l’ouest de Bruxelles. Les autres privilégieront le sud de Bruxelles. Il y a une balance à trouver entre risque et rendement. Aller vers des petites unités, studio ou une chambre, est une bonne idée. D’autant que la taille des ménages diminue et qu’il y aura davantage de locataires à l’avenir.