L’Autriche, avec ses majestueuses Alpes et ses villages pittoresques, n’est pas seulement un spectacle visuel, c’est aussi un lieu attrayant pour investir dans une résidence secondaire. “Mais il est crucial de vérifier si le bien peut effectivement être utilisé comme résidence de vacances”, conseille l’avocate Evelyne Van der Elst.
La combinaison de quatre saisons bien marquées, d’une tradition culturelle riche et d’une haute qualité de vie fait de l’Autriche un choix populaire pour ceux qui rêvent d’un pied-à-terre à l’étranger. Mais ce que beaucoup de candidats-acheteurs ignorent, c’est que l’Autriche applique des règles strictes concernant l’usage de l’immobilier. “Notamment dans les régions touristiques, les biens peuvent être affectés au statut de résidence principale. Si vous procédez malgré tout à une location de courte durée, vous risquez de lourdes amendes”, avertit Evelyne Van der Elst, avocate chez Legacy, spécialiste de la planification patrimoniale internationale.
Il est donc essentiel de vérifier avant l’achat si le bien peut être utilisé comme résidence secondaire ou résidence de vacances. Elle constate que cela se passe souvent mal : “Certains acheteurs pensent acquérir une charmante maison de vacances, mais découvrent par la suite qu’elle ne peut être utilisée que comme résidence principale, pas pour la location touristique. Alors on est dans une impasse.”
Réglementation locale
Quiconque achète une résidence de vacances en Autriche est aussi confronté à une multitude de dispositions locales. “Tout ce qui concerne les permis est soumis à la région”, explique Peter Antonissen, gérant du promoteur immobilier néerlandais Sparcs BV, fort de plus de 25 ans d’expérience dans ce marché de niche. “L’Autriche a aussi freiné le développement des résidences de vacances, et les communes disposent d’une grande autonomie dans l’application des règles. Ce qui est autorisé à Montafon peut être tout à fait différent à Salzbourg.”
Les candidats-acheteurs doivent donc faire contrôler correctement les aspects juridiques. Disposez-vous bien du bon titre de propriété ? La location est-elle autorisée selon le plan d’affectation ? “Ce sont des éléments qui posent souvent problème quand des personnes achètent un bien sans connaissances suffisantes”, entend-on. De plus, les autorités autrichiennes peuvent imposer des exigences concernant l’usage du logement. Dans certaines zones, par exemple, il peut y avoir une obligation de louer son logement pendant une période déterminée chaque année. “Les avocats locaux, qui sont familiers avec la réglementation d’une zone particulière, sont indispensables”, souligne Peter Antonissen.
5 points d’attention lors d’un achat en Autriche
• Vérifiez le statut du bien : résidence de vacances ou résidence principale.• Achetez de préférence en nom propre, pas via une société.
• Vous louez le bien ? Déclarez les revenus en Autriche.
• Effectuez la déclaration obligatoire en Belgique dans les quatre mois.
• Pensez à la planification successorale, surtout au vu du régime favorable en Autriche.
Hypothèque et fiscalité
Pour les acheteurs belges, le financement est également un point d’attention. “Une banque autrichienne accorde beaucoup plus facilement une hypothèque sur un bien local qu’une banque belge, explique Peter Antonissen. Si le bien est mis en location, il est même possible d’obtenir jusqu’à 70% de financement du prix d’achat. C’est intéressant pour les personnes à la recherche d’un bon potentiel de rendement.” Les frais d’acquisition sont similaires en Autriche et en Allemagne. “En moyenne, vous payez 4,5% de droits d’enregistrement (une combinaison de taxe de mutation et de frais d’inscription), contre environ 3,5% en Allemagne, indique Evelyne Van der Elst. En Autriche, vous devez toutefois payer une taxe foncière annuelle avec un taux maximum de 1%, calculé sur la valeur historique du bien. Cette valeur historique est souvent bien inférieure à la valeur réelle du marché immobilier.”
Les revenus locatifs doivent être déclarés en Autriche et sont imposés de manière progressive. Il existe toutefois un avantage surprenant à investir en Autriche. “Le pays ne connaît ni droit de succession ni droit de donation. Cela le rend particulièrement intéressant pour ceux qui réfléchissent aussi à leur planification successorale”, affirme Evelyne Van der Elst.
4 étapes obligatoires lors d’un achat en Autriche
Quiconque achète un bien en Autriche – qu’il s’agisse d’un bien existant ou d’un bien neuf – doit suivre quatre étapes légales pour faire enregistrer officiellement la propriété.• Attestation du service de l’urbanisme et de l’habitat (Bescheinigung der Baubehörde) : l’autorité locale confirme que le bâtiment a été construit conformément aux règles et qu’il peut être habité.
• Détermination de la valeur d’usage (Nutzwert : chaque logement reçoit une valeur d’usage, basée sur la superficie. Celle-ci détermine la quote-part en copropriété dans l’immeuble (par exemple, 102/1.346 = 7,58 %).
• Contrat de propriété (Wohnungseigentumsvertrag) : l’acheteur et le vendeur signent un contrat dans lequel la quote-part de propriété est officiellement transférée. Celui-ci contient également une liste de tous les copropriétaires.
• Enregistrement au cadastre (Grundbuch) : ce n’est qu’après l’enregistrement au cadastre autrichien (Verbücherung) que l’acheteur devient juridiquement propriétaire du logement.
Enfin, pensez à la planification successorale, surtout au vu du régime favorable en Autriche.
Marché stable
L’Autriche est une destination pour toutes les saisons. En hiver, les stations de ski comme le Tyrol, le Vorarlberg et le land de Salzbourg attirent des milliers d’amateurs de sports d’hiver. Tandis que l’été invite à la randonnée, au vélo et à la détente en pleine nature. Mais le message de Peter Antonissen reste clair : quiconque envisage une résidence de vacances en Autriche doit bien se préparer. “Vous n’achetez pas simplement une résidence secondaire, vous entrez dans un système complet de législation, de location, de gestion et d’obligations fiscales. Mais si tout est bien en ordre, c’est un investissement stable et rentable.”
“Vous n’achetez pas simplement une résidence secondaire, vous entrez dans un système complet de législation, de location, de gestion et d’obligations fiscales.” – Peter Antonissen (Sparcs BV)
Selon Evelyne Van der Elst également, le marché immobilier autrichien est relativement solide et sérieux. “Je constate de plus en plus d’investissements de grande envergure, parfois dans des chalets ou des appartements de luxe. L’Autriche a gagné en attractivité ces dernières années.” Elle conclut par un avertissement clair. “Acheter une résidence de vacances en Autriche n’est pas difficile. Mais ce n’est en aucun cas un copier-coller d’un achat en Belgique. Un accompagnement fiscal et juridique est indispensable.”
Notre dossier complet “Secondes résidences à l’étranger”
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– Louer sa résidence aux Pays-Bas: proche, mais avec une réglementation stricte et une fiscalité complexe
– Louer sa résidence allemande : un investissement stable, mais avec des règles strictes
– Acquérir une seconde résidence en Autriche : “Ce pays n’applique pas de droit de succession”
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