Acheter un bien en Italie : une véritable course d’obstacles

Depuis des années, l’Italie occupe la troisième place des destinations les plus prisées pour les résidences secondaires. Les candidats acheteurs étrangers doivent néanmoins être attentifs à plusieurs points.

Le plus grand défi pour l’achat d’une propriété en Italie est ce qu’on appelle la conformità, un concept qui domine le mar­ché immobilier italien. “Il s’agit de la conformité qui doit exister pour un bien immo­bilier entre l’état réel, l’état décrit dans le registre foncier et l’état autorisé selon le dossier d’urbanisme”, explique Nicolas Dewulf, directeur général d’Advitalia, agence immobilière qui accompagne ses clients dans leurs recher­ches et leur achat.

Dans 80% des cas…

“Supposons que vous soyez attiré par une ferme rénovée dotée d’une grange séparée qui a été transformée en trois cham­bres à louer séparément avec des salles de bains privées et une belle piscine dans le jardin. Il se peut que cette grange soit encore décrite au cadastre comme une grange ordinaire, et non comme un espace de vie, et qu’aucun permis n’ait été demandé pour la piscine. Dans ce cas, la propriété n’est pas conforme”, explique-t-il.
 Ce problème est important en Italie. “Environ 80 % des maisons sont non conformes”, expli­que l’agent belge. Mais cela ne signifie pas que ces maisons ne seront pas vendues.

“Le notaire ne peut que décrire la propriété dans l’acte en fonction du regis­tre foncier. A cet égard, les notaires en Italie ont un rôle plus limité qu’en Belgique. Ici, ils ne décrivent les biens que d’après le registre foncier, ce que le vendeur déclare et ce que l’acheteur accepte. Il ne fait pas ses propres recherches pour établir l’état réel. Ce faisant, ils transfèrent la responsabilité aux vendeurs et aux acheteurs.”
Cela ne facilite pas toujours l’évaluation par les candidats acheteurs de la valeur réelle d’un bien immobilier. “Dans l’exemple ci-dessus, le notaire ne peut décrire la grange que comme une remise, et non comme des unités d’habitation distinctes. Si vous achetez de cette manière, vous ne pouvez pas non plus louer officiellement cette grange. Et vous pouvez l’acheter au prix que vous pensez correct, mais si vous voulez la revendre plus tard, vous courez le risque que les acheteurs potentiels ne veuillent pas payer le prix fort parce que, par exemple, la grange n’est qu’une grange sur le papier”, prévient l’agent immobilier.

En retard dans l’action

L’idéal, bien sûr, est de pouvoir acheter un bien doté d’un dossier de conformité. “Je conseille toujours aux vendeurs de présenter un tel rapport préparé par un architecte ou un ingénieur, mais peu le font. Il n’est obligatoire qu’en Toscane et en Ligurie. En outre, en tant qu’acheteur, vous pouvez demander et payer un tel rapport, mais le vendeur doit alors coopérer. S’il ne le fait pas, vous savez déjà que quelque chose ne va pas.”
Les chasseurs de maisons en Italie doivent donc quelque peu ajuster leurs attentes. “Il ne faut pas s’attendre à ce qu’un achat se fasse automatiquement ici, explique Nicolas Dewulf. En même temps, il y a suffisamment de flexibilité pour que la vente de toutes ces propriétés non conformes se réalise de toute façon. Dans la grande majorité des cas, cela fonctionne. Il s’agit d’une course d’obstacles dans laquelle, en tant qu’acheteur, vous devez en quelque sorte suivre le courant.”

“Les vendeurs ne commencent à régulariser leur bien qu’à partir du moment où une offre arrive sur la table.”

Nicolas Dewulf (Advitalia)


Sauf qu’en Italie, cela ne se fait pas de manière proactive. “Les vendeurs ne commencent à régu­lariser leur bien qu’à partir du moment où une offre arrive sur la table. Supposons qu’il s’agisse d’une piscine qui n’est pas autorisée, le vendeur peut encore demander rétroactivement un permis pour celle-ci et le payer”, explique le Belge expatrié.
Il en va de même pour les agents immobiliers. “Ils ne savent pas tout sur les maisons qu’ils vendent. Ils ne font des recherches sur ce qui doit être rectifié que lorsqu’il y a une perspective de vente”, ajoute-il.
Il y a une autre raison pour laquelle les maisons en Italie res­tent souvent à vendre plus longtemps qu’en Belgique. “En Italie, une maison est rarement vendue parce qu’elle doit l’être, affirme Nicolas Dewulf. En général, il y a plusieurs maisons dans la famille et il n’est jamais nécessaire de ven­dre quoi que ce soit. Ici, une maison peut parfaitement rester en vente pendant un an. Les Belges pensent alors qu’avec une offre inférieure de 30 % au prix demandé, ils sont assurés de mordre, mais ce n’est pas le cas. Bien qu’il soit encore courant ici d’offrir environ 10 % de moins que le prix demandé.”

N’envoyez pas de mails

Outre le notaire, les agents immo­biliers ont également un rôle différent en Italie. Ils agissent en tant qu’intermédiaires et sont donc rémunérés à la fois par le vendeur et par l’acheteur. En règle générale, ils perçoivent une commission de 3 % de la part des deux parties, soit 6 % au total. Cela peut entraîner des surprises désagréa­bles. “Pour avoir droit à ces 3 % de la part de l’acheteur, le courtier doit simplement prouver qu’il a mis un acheteur en contact avec un bien particulier. Ainsi, si vous envoyez un courriel à un agent immobilier pour lui poser quelques questions sur une maison, par exemple, cet e-mail est une preuve suffisante pour obtenir une commission de 3 % de votre part si la vente a lieu”, explique Nicolas Dewulf. C’est pourquoi il n’est pas conseillé d’envoyer soi-même des courriels, mais de confier cette tâche à un intermédiaire tel qu’un chas­seur immobilier.

Taxes


Outre les frais de commission, il y a aussi des taxes. “Sur la valeur de la maison, vous payez 2 % de droits d’enregistrement s’il s’agit de votre première résidence et 9 % s’il s’agit d’une résidence secondaire. Et cela sur la valeur cadastrale de la maison, et non sur le prix de vente comme en Belgique. Il n’y a donc aucun intérêt à payer une somme en noir”, dit-il. “En outre, vous payez également 15 % de droits d’enregistrement sur la valeur fis­cale du terrain. Si vous cherchez une propriété avec quelques hectares de vignes à 40.000 euros/ha, cela peut vite chiffrer.”
Enfin, les résidences secondaires sont soumises à une taxe sur les plus-values. “L’impôt sur les plus-­values est de 26 % si vous vendez dans les cinq ans. Vous pouvez déduire de cette plus-­value les éventuels frais de rénovation et de notaire, et les prix de l’immobilier n’augmentent pas aussi fortement qu’en Belgique, de sorte qu’elle est souvent négligeable à court terme”, conclut Nicolas Dewulf.