Si vous achetez une maison, vous devez payer un droit d’enregistrement sur la “valeur vénale”. Mais de quoi s’agit-il précisément ? Et que se passe-t-il si vous faites une bonne affaire ?
A l’achat d’une maison de par exemple 350.000 euros, vous devez en principe payer 12,5% de droit d’enregistrement à Bruxelles et en Wallonie et 10% en Flandre.
Mais imaginons que vous avez fait une bonne affaire et que la maison a en fait une valeur vénale de 400.000 euros. Dans ce cas, vous devez payer ces 10 ou 12,5% de droit d’enregistrement non pas sur les 350.000 euros du prix d’achat mais sur 400.000 euros. Le législateur prévoit en effet, pour les 3 régions, que ce qu’on appelle “valeur vénale” du bien immobilier acheté sert de base minimale de calcul du droit d’enregistrement.
Par conséquent, si vous faites une bonne affaire, comme dans notre exemple, il vaut mieux introduire une “déclaration pro fisco” dans l’acte de vente, dans laquelle vous indiquez spontanément la valeur vénale plus élevée (400.000 euros) et sur laquelle vous payez donc le droit d’enregistrement. Si vous ne le faites pas, le fisc peut, en faisant des comparaisons dans le quartier, juger que la valeur vénale est plus élevée que le prix.
Vous recevez dans ce cas un avis qui constate que le prix mentionné est inférieur à l’estimation de la valeur vénale du bien, dans lequel il vous est demandé de payer un droit d’enregistrement complémentaire sur la différence entre les deux montants.
Si la différence dépasse certaines limites, vous recevez en outre une amende, et ce dans les 3 régions.
Quelle est la valeur vénale correcte ?
Un notaire ou un agent immobilier peut bien sûr vous aider à la déterminer, sur base de propriétés similaires vendues dans le quartier. Mais il est utile de savoir que pour déterminer la valeur vénale, on ne doit pas tenir compte des éléments “subjectifs”.
Mais vous pouvez tenir compte des facteurs “objectifs“. Il s’agit par exemple des possibilités limitées d’affectation d’une propriété, de sa situation géographique, d’exigences (défavorables) en matière d’aménagement du territoire, de l’existence de servitudes légales, d’un contrat de bail en cours défavorable et que le nouvel acquéreur doit respecter, …
Vous avez donc le droit de porter ces éléments en compte pour déterminer la valeur vénale.
