À quoi faut-il être attentif quand on investit dans du neuf?

« Le marché de la construction neuve entame l’année 2025 sur une hausse des prix ». Tel est le constat du nouveau Baromètre de la construction neuve réalisé conjointement par Matexi et Realo. Mais quels facteurs interviennent dans l’achat de neuf?

Est-ce le moment d’investir dans l’immobilier? Faut-il opter pour de l’ancien ou plutôt du neuf? Le premier trimestre 2025 a été marqué par une hausse des prix des maisons et des appartements neufs en Belgique, et en particulier en Wallonie. « L’évolution des prix reste donc dans la tendance haussière qui se dessine à long terme », prévient le secteur. Malgré cette tension sur les prix, de nombreux candidats acquéreurs continuent de privilégier le neuf. Voici ce qu’il faut absolument savoir avant de se lancer.

Une offre de logements neufs insuffisante face à la demande

En Belgique, le secteur de la construction rencontre d’énormes difficultés ces dernières années. Au cœur du problème? Le goulot d’étranglement des permis de bâtir et la complexité administrative.

En raison de ces difficultés administratives, l’offre de biens neufs est aujourd’hui trop faible par rapport à la demande. «  Les permis de bâtir ont encore baissé de 13,2% en 2024 », pointe le Baromètre. « Cette situation exerce principalement une pression sur l’accessibilité financière et sur l’offre de logements écoénergétiques. »

• Pour en savoir plus à ce sujet, lisez notre interview d’Isabelle De Bruyne, Chief Sustainability Officer chez CFE, qui explique en détails toute la problématique.

Choisir un promoteur fiable et vérifier la qualité de construction

Vous avez repéré quelques options qui vous semblent intéressantes? Renseignez-vous sur le promoteur et sur ses différents projets. Celui-ci est le garant du bon déroulement des travaux et de la qualité des biens construits.

Pour évaluer la qualité de la construction, intéressez-vous aux matériaux utilisés, aux normes de construction… En résumé, assurez-vous que le bâtiment est réalisé selon les normes en vigueur et qu’il utilise des matériaux durables et de qualité. À long terme, si on mise sur le coût plutôt que sur la qualité, cela peut entraîner des problèmes de structure, des fuites, des fissures… De quoi engendrer des surcoûts inattendus et déséquilibrer votre budget.

Vérifiez également que le projet est bien autorisé (permis d’urbanisme délivré).

Vous achetez un bien immobilier sur plan? Les choses se corsent davantage. Signer un compromis de vente pour un bien immobilier qui n’est pas encore bâti ou qui est en cours de construction peut en effet susciter quelques inquiétudes. Faillite, annulation de l’achat… On vous détaille tous les éléments à prendre en compte dans cet article.

Les différents coûts liés à l’achat

Certains comparent l’achat d’un bien immobilier à un iceberg: en surface, il y a la valeur du bien (construction et terrain compris). Et puis sous l’eau, de nombreux coûts cachés viennent alourdir davantage l’investissement.

À savoir que le coût de base est déjà conséquent. « Depuis le premier trimestre 2020, les prix des appartements neufs et des maisons neuves ont respectivement augmenté de 23,9% et 31,3% », dévoile le Baromètre. « La capacité d’emprunt des ménages n’a augmenté que de 9,9% au cours de la même période, principalement en raison de la hausse des taux d’intérêt. »

Lors de l’achat d’un appartement, des frais et des taxes s’appliquent également. Acquérir un « terrain », par exemple, est soumis aux droits d’enregistrement. Ces droits varient d’une région à l’autre, en fonction de votre situation personnelle (primo-acquéreur ou non). La vente d’une construction, elle, est soumise à la TVA, qui s’élève à 21% pour les bâtiments neufs. Si certains promoteurs dissocient la vente du terrain (sous droit d’enregistrement) et de la construction (sous régime TVA), ce n’est pas toujours le cas. Or, cela permet parfois d’alléger la taxation fiscale. Faites-y donc attention.

À cela s’ajoutent les frais et honoraires du notaire, chargé de l’acte d’acquisition. Ces frais couvrent la rédaction de l’acte, les honoraires du notaire, les recherches administratives ainsi que d’autres coûts. On pense notamment aux frais d’inscription hypothécaire relatifs à l’acte de crédit hypothécaire.

Et enfin, si vous contractez un prêt hypothécaire, cet acte engendre lui aussi certains coûts supplémentaires. Vous devrez sans doute payer des frais de dossier, une assurance solde restant dû…

Copropriété: des frais et règles spécifiques à connaître

Être propriétaire d’un immeuble en copropriété ou investir dans un bien individuel n’est pas un choix anodin. Chacune de ces options présente des avantages et des inconvénients, auxquels il faut tenir compte.

« Être propriétaire d’un appartement signifie être seul propriétaire de certains locaux d’un immeuble, mais aussi être partiellement propriétaire d’une partie de l’immeuble qui appartient à la collectivité », précise la Fédération des Notaires. Il faut donc diviser le bien en déterminant ce qui appartient personnellement à chaque copropriétaire et ce qui appartient à la communauté. C’est ce qu’on appelle la « répartition des quotités » et ces différentes quote-parts sont repris dans l’acte de base.

Ainsi, le propriétaire d’un très grand appartement aura une quote-part bien plus élevée que le propriétaire d’un studio. Or, une quote-part plus importante signifie une plus grande participation aux frais des parties communes. Parmi ces charges mensuelles typiques, on retrouve notamment le fonds de réserve, les frais d’entretien, la maintenance de l’ascenseur, le coût de l’électricité des communs… Bref, autant de dépenses supplémentaires sur le long terme.

Outre l’acte de base, on retrouve également le règlement de copropriété. Celui-ci fixe les droits et obligations de chaque copropriétaire, ainsi que d’autres éléments liés à la gestion de cette copropriété. Tant l’acte de base que le règlement de copropriété doivent faire l’objet d’un acte notarié qui doit être retranscrit intégralement au bureau Sécurité juridique. Cela entraîne donc des frais supplémentaires.

Hausse continue des prix, complexité des procédures administratives, diversité des frais annexes et risques liés aux projets vendus sur plan. On le voit: investir dans un bien neuf est loin d’être un long fleuve tranquille. Soyez donc rigoureux et n’hésitez pas à vous faire encadrer par des professionnels avant de signer un compromis.