À Liège, des investisseurs immobiliers ouverts et prudents

Les candidats à l’investissement liégeois ont diversifié leur portefeuille, se tournant vers les kots, les garages et les chambres d’hôtel. Pourvu que le risque encouru soit minime.

Les Liégeois qui souhaitent accéder à la propriété ciblent systématiquement les maisons 2 et 3-façades. ” Ils se mettent généralement en quête d’un bien dans un état général… effroyable ou, au contraire, impeccable, avance Renaud Grégoire, notaire à Wanze. Le premier cas de figure s’observe surtout en milieu rural, vers l’est de la province. Les jeunes couples achètent des biens qui nécessitent beaucoup de travaux, sachant qu’ils ont le soutien de leur famille, qui les aidera à bricoler et retaper les lieux petit à petit. Au contraire, en milieu urbain et périurbain, les acquéreurs auront tendance à préférer les biens neufs ou rénovés, dans lesquels ils n’ont qu’à poser leurs valises. ” De nombreux promoteurs se sont lancés dans la brèche, qui proposent des petits lots de trois ou quatre maisonnettes clé sur porte. ” Ce sont deux profils de candidats acquéreurs tout à fait différents, mais ce sont les plus répandus “, assure Me Grégoire.

Mutualisation des risques

Les scénarios acquisitifs sont plus variés sur le plan de l’investissement pur et dur, sans objectif d’occupation propre donc – dans un horizon à court terme, à tout le moins -, mais bien de mise en location du bien. Et ce, ” pas tant au niveau du profil des investisseurs, qui ont bien souvent entre 50 et 60 ans et placent leur argent dans la brique en bons pères de famille, nuance Pierre Govers, notaire à Liège-Ville. Mais plutôt en ce qui concerne les objets de leurs convoitises. ” Parmi lesquels débarque un nouveau venu qui rencontre déjà un franc succès : le kot ou le studio étudiant neuf, ” envisagé comme un produit d’investissement sans souci, c’est-à-dire gestion locative comprise “, précise le notaire liégeois. Celui-ci évoque l’exemple de Meuse Campus, complexe de 235 kots de standing aménagé par le groupe Eckelmans Immobilier en septembre 2013 dans l’ancienne résidence André Dumont, place du Vingt-Août. ” C’est le projet qui a véritablement lancé le phénomène, inspirant d’autres promoteurs à faire de même. ” Comme Laurent Minguet (SA Mimob), qui crée dans la foulée le concept Chic&Kot et implante une première résidence de vingt kots rue Hors-Château en 2013 également, puis, plus récemment, une seconde sur le boulevard de la Sauvenière. ” Il s’agit de l’ancien service de l’enregistrement du ministère, qui a déménagé en 2015 dans la tour des Finances, décrit Me Govers. La résidence compte 34 kots, qui ont trouvé preneurs en à peine six mois – les derniers actes de vente sont en train d’être signés. ” Et ce, principalement auprès de parents achetant au nom de leurs enfants en nue-propriété, se réservant l’usufruit. ” L’un d’eux a acquis dix kots d’un coup ! ” s’exclame-t-il.

Le principe est le même que celui qui a porté le succès d’Eckelmans : la mutualisation des loyers et donc, des risques. ” Si vide locatif il y a, il est réparti sur l’ensemble des copropriétaires, ce qui réduit son impact financier. ” Sans compter que la gestion est assurée par Chic&Kot : ” Les investisseurs n’ont rien à faire si ce n’est percevoir leur rendement. ” A des prix dépassant les 3 000 euros du mètre carré, soit de l’ordre de 90 000 à 100 000 euros (hors frais) pour un studio de 28 mètres carrés, le retour sur investissement promis est de 4 %. ” Soit un peu plus de 3 % en réalité, compte tenu des charges et du précompte immobilier “, estime le notaire.

Chambre d’hôtel à vendre

Cette forme d’investissement en a inspiré d’autres. Ainsi, ” la tendance est la même pour les appartements 2-chambres “, poursuit Pierre Govers. Chouchou des investisseurs et des locataires potentiels, ce type de bien commence à faire mousser les Liégeois pourvu qu’il soit commercialisé clé en main et gestion locative comprise. De nombreux projets fleurissent à Liège-Ville et dans sa périphérie. ” En matière de loyers, les candidats à l’investissement peuvent tabler sur 400 euros mensuels pour un studio, 500 à 600 euros pour un 1-chambre, 800 à 900 euros pour un 2-chambres, estime Me Govers. Dans les résidences les plus haut de gamme, à Embourg notamment, les prix montent à 900-950 euros avec parking. Mais c’est un maximum. ” Liège n’est pas Bruxelles et les locataires ne sont pas prêts à mettre plus de 1 000 euros pour se loger. ” Ils basculent vers l’achat si le loyer dépasse un certain plafond psychologique. C’est normal, les prix de vente des biens sont moins élevés ici que dans la capitale et le calcul est vite fait “, ponctue le notaire.

Autre produit qui a le vent en poupe : la chambre d’hôtel. ” L’Ibis de Boncelles a été revendu chambre par chambre à des particuliers en septembre 2017, à des tarifs évoluant entre 122 500 et 142 000 euros, pointe-t-il. Comme pour les kots étudiants, la formule s’appuie sur la mutualisation des risques puisque le rendement promis est calculé en fonction du taux de remplissage de l’hôtel. L’investissement repose par ailleurs sur la notoriété de l’enseigne qui gère les lieux et donc, une certaine sécurité. ”

Le fiasco des maisons de rapport

Très populaires avant 2016, les ventes de maisons de rapport ont connu un net ralentissement – pour ne pas dire un arrêt complet – lors de l’entrée en vigueur de la montée des droits d’enregistrement de 12,5 à 15 % pour la troisième habitation. Une mesure uniquement d’application en Wallonie ” qui a eu un effet très négatif, grevant fortement le marché “, déplore Pierre Govers. Et ce d’autant plus que la province de Liège jouxte la Flandre et son taux attractif de 10 % de droits d’enregistrement ” seulement “. ” La suppression de cette taxe supplémentaire a été annoncée tardivement. Si bien que, même si elle n’est plus d’actualité depuis le 1er janvier 2017, le marché a peiné à se reprendre et on espère une amélioration pour 2018 “, confie le notaire.

Les garages et emplacements de parking complètent la liste des biens d’investissement en vogue en 2017, qui se sont négociés aux alentours de 27 000 euros dans la région de Seraing, quelque 40 000 euros à Liège-Ville. ” Beaucoup de transactions se sont concrétisées à des prix intéressants “, commente Me Govers, qui justifie cet engouement par les problèmes de mobilité et de parking, mais aussi par l’absence d’entretien et les facilités de gestion (pas de préavis nécessaire pour donner un renon, etc.) de pareil bien.