Comment ont évolué les prix de l’immobilier en 2023 ? (infographies)

Les crises successives et la montée des taux d’intérêt ont fortement impacté le secteur immobilier. Et cela se ressent dans les prix: si ceux-ci continuent d’augmenter, la hausse est en revanche bien plus faible qu’auparavant, selon les derniers chiffres d’Immoweb. Mais pas de quoi améliorer le pouvoir d’achat des Belges… pour l’instant!

En ce début d’année, le prix moyen de l’immobilier est de 2301€/m² en Belgique. L’année dernière, il s’élevait à 2.234€, soit une hausse d’à peine 3% en un an. Un ralentissement significatif, a contrario du boom ressenti sur le marché ces trois dernières années. C’est d’ailleurs l’évolution la plus basse jamais enregistrée depuis 2018, selon une étude d’Immoweb.

Il faut dire: la montée des taux d’intérêt a exercé une pression palpable sur le pouvoir d’achat immobilier des Belges. En janvier 2022, les emprunts sur 20 ans se faisaient à un taux avantageux de 1,5% en moyenne. L’année dernière, ce taux a plus que doublé, atteignant jusqu’à 3,9%. En conséquence, les candidats-acheteurs ont dès lors été forcés de viser plus petit, ou en tous cas moins cher, obligeant les propriétaires à revoir les prix de leurs biens à la baisse. “Aujourd’hui, le pouvoir d’achat d’un couple belge est tombé à 105m² en moyenne, représentant une baisse de -17% (soit -22m²). Cette perte de pouvoir d’achat a engendré un ralentissement sur le marché immobilier”, explique Piet Derriks, Managing Director d’Immoweb.

Un pic qui retombe aussitôt

Un contraste significatif par rapport à la situation sur le marché immobilier en 2020. “Depuis 2017, la tendance ascendante des prix avait constamment gagné en intensité, passant de +2,3% à un pic de +6,1% en 2020”, peut-on lire dans le rapport. Les taux extrêmement bas durant la période Covid et la volonté des Belges de vivre dans de grands espaces verts, ont encouragé un boom des transactions dans les secteurs plus ruraux. Résultat des courses: les prix de l’immobilier ont eux aussi explosé.

Mais en 2022, le conflit en Ukraine, responsable d’une crise de l’énergie sans précédent ainsi que de l’inflation, a indirectement provoqué l’arrêt brusque de cette hausse des prix. Et l’année 2023 confirme davantage cette perte de vitesse: de +6%, on est redescendu à +3% à l’échelle nationale.

Bruxelles est la Région la plus touchée

Ce phénomène de ralentissement touche l’ensemble du pays, mais c’est bien la Région de Bruxelles-Capitale – où les prix sont les plus élevés en Belgique (3300€/m²) – qui est la plus touchée. Les prix y stagnent voire montrent des signes de baisse, avec une diminution de -0,1% au cours des 3 derniers mois de l’année 2023. La hausse est de seulement +0,7% en un an, alors qu’elle était de +3,1% en 2022.

En Wallonie (1718€/m²), la hausse des prix s’est également modérée, passant de +3,8% en 2022 à seulement +2,3% en 2023. Voici le détail province par province.

Notons tout de même la surperformance des villes d’Anvers (2639€/m²) et de Charleroi (1382€/m²) qui résistent en conservant le même rythme en 2023 qu’en 2022 (resp. +3,9% et +3,3%).

Des espoirs sur le marché immobilier en 2024?

Malgré tout, une lueur d’espoir se dessine petit à petit, selon les experts d’Immoweb. La récente baisse des taux ainsi que la traditionnelle indexation des salaires offrent un répit aux ménages, qui voient leur pouvoir d’achat légèrement augmenter (+4m² en moyenne). Si tant est que les prévisions de la Banque Centrale Européenne se vérifient et qu’aucune nouvelle hausse des taux directeurs ne soit annoncée dans les mois à venir, il est probable que les taux d’emprunt redescendent autour de 3% au cours de l’année 2024.

De là à espérer un retour aux taux exceptionnellement bas de début 2022? “Une baisse des taux d’intérêt à 2% serait nécessaire, éventualité qui semble peu probable en 2024”, conclut Piet Derriks.