Développements immobiliers : un nouveau droit plus adapté

Ces dernières années, le législateur a (enfin) entrepris de moderniser la législation civile et fiscale applicable aux développements immobiliers. Ariane Brohez et Julien Lecler, avocats spécialisés chez Loyens & Loeff, font le point sur l’évolution de la réglementation.

” La pièce maîtresse de cette modernisation législative est la refonte du droit des biens “, entame Julien Lecler. ” Le double objectif était d’intégrer dans un seul livre différentes législations éparpillées et de moderniser le droit des biens, certaines lois ayant peu évolué depuis le code napoléonien de 1804. Ce long travail législatif est désormais finalisé. Le nouveau droit des biens s’appliquera à partir du 1er septembre 2021. “

Droit des biens et régime TVA

Ce nouveau droit des biens permettra globalement de faciliter et de sécuriser les développements immobiliers selon Julien Lecler. ” La réforme du droit de superficie était devenue indispensable afin de répondre aux besoins actuels. La durée maximale est ainsi prolongée de 50 à 99 ans. Le droit pourra même être perpétuel en cas de division en volumes d’un ensemble immobilier complexe et hétérogène, tel qu’un centre commercial avec un parking souterrain. En outre, le nouveau droit des biens reconnaît désormais que le droit de propriété s’entend en termes de volume. Un droit de superficie peut ainsi être octroyé sur un volume en sous-sol. “

Ce nouveau droit des biens va permettre de repositionner la Belgique en matière de développement immobilier. ” Il complète l’instauration du régime optionnel de TVA pour les baux d’immeubles commerciaux “, embraie Ariane Brohez. ” Auparavant, la TVA de 21% due sur les coûts de construction constituait une véritable charge pour les porteurs de projets. Désormais, ils peuvent la récupérer en soumettant les loyers à la TVA. Le régime optionnel étant réservé à l’immobilier commercial (bureaux, commerces, hôtels, …), cela n’engendre généralement pas de surcoût pour le preneur de bail s’il est assujetti à la TVA. “

Structuration et rôle des autorités

La modernisation de la législation civile et fiscale n’a toutefois pas réglé tous les problèmes. ” Une bonne structuration demeure primordiale pour les projets complexes “, insiste ainsi Ariane Brohez. ” La constitution de différentes sociétés par type de fonction permet un meilleur phasage du projet, en ce compris dans le scénario de sortie. Les risques sont également mieux répartis. Dans le contexte actuel, cela permettrait par exemple d’isoler le risque lié à un hôtel qui ne trouve pas d’exploitant. Cela permet également une plus grande flexibilité au moment de la sortie (du développeur) du projet “.

” Par ailleurs, les porteurs de projets doivent rester très attentifs à leurs relations avec l’autorité, partenaire obligé de tout développement immobilier “, poursuit Julien Lecler. ” Il est important de les rencontrer et de collaborer, afin de faciliter l’obtention des autorisations nécessaires. Prendre le pouls auprès de l’autorité dès le début du projet permet de s’assurer que l’on ne part pas dans une mauvaise direction. Plus formelles, les réunions de projet permettent de réunir toutes les instances appelées à se prononcer. Ces avis ne sont toutefois pas contraignants. En cas de changement de majorité politique, mieux vaut retourner voir l’autorité, chacun ayant sa propre vision en matière d’urbanisme. “

Prévenir les conflits

” Les relations entre partenaires d’un projet sont aussi déterminantes “, souligne Ariane Brohez. ” Au début d’un projet, les partenaires sont très optimistes, mais il est indispensable d’anticiper la survenance de scénarios moins joyeux. Les quatre points cruciaux sur lesquels les partenaires doivent s’accorder sont la gouvernance, notamment en cas de conflit d’intérêts, le financement, les méthodes de résolution de conflit afin d’éviter un blocage et enfin, les possibilités de sortie, chaque partie n’ayant pas forcément les mêmes intérêts. “

Envie d’en savoir plus ?

Contactez Ariane Brohez sur ariane.brohez@loyensloeff.com ou Julien Lecler sur julien.lecler@loyensloeff.com ou visitez le site www.loyensloeff.be.