Voisine directe de Bruxelles, Vilvorde a longtemps été l'une des plus grandes zones industrielles et économiques autour de la capitale. Sa position au bord de la Senne lui a en effet permis de devenir dès le 14e siècle une ville importante, où le commerce et l'industrie textile battaient leur plein. Ensuite, dès la fin du 19e siècle, elle fut parmi les premières cités européennes à entrer dans la nouvelle ère industrielle grâce à sa localisation et ses facilités de transports - dont le canal de Willebroek et le chemin de fer. Durant plusieurs décennies, Vilvorde a ainsi fourni de l'emploi à des milliers de travailleurs dans des secteurs aussi variés que la chimie, l'alimentaire, la construction, la transformation du bois ou encore l'automobile. Beaucoup de ces industries ont petit à petit disparu à partir des années 1970 à cause de la récession économique mais, plusieurs décennies après leur disparition, leur empreinte est toujours présente. La tristement célèbre fermeture de l'usine Renault en 1997 reste en effet gravée dans la mémoire de beaucoup de locaux et de Belges, et l'histoire industrielle de Vilvorde marque encore son paysage aujourd'hui.
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Voisine directe de Bruxelles, Vilvorde a longtemps été l'une des plus grandes zones industrielles et économiques autour de la capitale. Sa position au bord de la Senne lui a en effet permis de devenir dès le 14e siècle une ville importante, où le commerce et l'industrie textile battaient leur plein. Ensuite, dès la fin du 19e siècle, elle fut parmi les premières cités européennes à entrer dans la nouvelle ère industrielle grâce à sa localisation et ses facilités de transports - dont le canal de Willebroek et le chemin de fer. Durant plusieurs décennies, Vilvorde a ainsi fourni de l'emploi à des milliers de travailleurs dans des secteurs aussi variés que la chimie, l'alimentaire, la construction, la transformation du bois ou encore l'automobile. Beaucoup de ces industries ont petit à petit disparu à partir des années 1970 à cause de la récession économique mais, plusieurs décennies après leur disparition, leur empreinte est toujours présente. La tristement célèbre fermeture de l'usine Renault en 1997 reste en effet gravée dans la mémoire de beaucoup de locaux et de Belges, et l'histoire industrielle de Vilvorde marque encore son paysage aujourd'hui. Cependant, la ville est loin d'être restée figée dans le passé ! Vilvorde a en effet entamé une mutation et change petit à petit de visage. Ces dernières années, l'industrie a par exemple laissé place à une économie davantage orientée vers les services et les médias, et beaucoup de zones sont ou vont être affectées au logement. Vilvorde est en effet une ville très prisée pour l'habitat. Selon les chiffres de Statbel, la population de la ville flamande a progressé de 14,81 % entre 2010 et 2020, contre seulement 7,33 % pour le Brabant flamand et 6,02 % pour la Belgique. Cette croissance est un peu inférieure à celle de voisines telles que Bruxelles et Machelen (plus de 17 %), mais bien supérieure à celle des autres communes limitrophes comme Grimbergen (8 %), Steenokkerzeel (7,4 %) ou encore Zemst (6 %). " La proximité du ring, de l'aéroport et de Bruxelles font de Vilvorde un endroit stratégique pour y habiter. Depuis peu, le territoire est aussi desservi par un trambus fréquent qui va de Jette à l'aéroport de Zaventem, explique Charles de Ruydts, notaire dont l'étude est installée à Vilvorde. Les bords du canal sont des lieux plutôt attrayants pour vivre mais la ville est assez étendue, avec des zones plus campagnardes notamment à proximité de Zemst, des quartiers limitrophes de Neder-over-Heembeek et Laeken qui sont surtout recherchés par les francophones, et un centre très prisé pour ses facilités. "Bruno Haquin, agent immobilier chez Centuy 21 Berthouts, souligne quant à lui les initiatives menées par la ville pour améliorer son cadre de vie et son attractivité : " Beaucoup de projets ont été menés et se poursuivent, notamment pour créer de nouvelles zones d'habitat et des infrastructures ( la Grote Markt a entièrement été refaite en 2018, Ndlr). Il y a aussi des initiatives mises en place pour attirer les entreprises et la zone est assez active économiquement, donc c'est intéressant d'y habiter en tant que travailleur. " Proximité, cadre de vie et facilités sont autant d'arguments qui jouent en faveur de Vilvorde et y attirent notamment de nombreux Bruxellois. Selon un rapport de recherche sur les migrations interrégionales en Belgique publié en 2019 par l'Iweps, l'Ibsa et Statistiek Vlaanderen, Vilvorde a attiré plus de 22.000 habitants bruxellois sur son territoire entre 1997 et 2016. Cela représente 5,9 % des migrations entre la Région de Bruxelles-Capitale et la Flandre durant cette période, et cela place Vilvorde comme deuxième destination la plus prisée au nord du pays derrière Dilbeek et devant Leeuw-Saint-Pierre. Vilvorde est aussi la quatrième ville de Flandre à connaître le plus de migrations vers la capitale, mais les sorties enregistrées entre 1997 et 2016 sont nettement moins nombreuses que les entrées : environ 10.600 départs contre 22.000 arrivées. " Bien que Vilvorde se trouve en Région flamande, beaucoup de Bruxellois vont s'y installer en raison des prix de l'immobilier, observe le notaire Charles de Ruydts. Ces dernières années, la ville a donc tendance à de plus en plus se 'francophoniser', mais aussi à s'internationaliser. " Le rapport de recherche 2019 sur les migrations interrégionales en Belgique révèle en effet que Vilvorde fait partie des trois destinations flamandes les plus prisées par les étrangers non européens qui ont quitté Bruxelles durant la période 2012-2016. " La ville attire notamment beaucoup de Marocains, Turcs, Africains, Polonais et Roumains, observe Charles de Ruydts. Ils acquièrent souvent des maisons moins chères qu'à Bruxelles et dont les Belges ne veulent pas, puis les revendent quelques années plus tard. " La croissance et les mouvements de population se ressentent au sein du marché immobilier local, avec un nombre de transactions assez soutenu. Lors de la dernière décennie, plus de 300 maisons s'échangeaient en moyenne chaque année à Vilvorde, et la ville a connu un pic de 452 ventes en 2019. Au niveau des appartements, les chiffres tournaient autour de 150 en 2017 et 2018, et un record a été battu en 2019 avec 193 transactions. Vilvorde se place ainsi devant ses voisines flamandes Grimbergen et Machelen pour ce qui est des transactions, mais elle reste par contre en-deçà au niveau de ses prix médians. Avec 190.000 euros pour les appartements et 280.000 euros pour les maisons, la ville est en effet assez proche des prix médians de Machelen (respectivement 200.000 et 285.000 euros), mais plus éloignée de Grimbergen où la médiane est assez similaire pour les appartements (205.750 euros), mais nettement plus élevée pour les maisons avec 330.000 euros. " Le marché à Machelen est assez comparable à celui de Vilvorde, même s'il n'y a pas tout à fait le même attrait, souligne le notaire. Grimbergen est par contre différente et est notamment prisée par des Vilvordois qui déménagent pour acquérir une villa au calme. Pour cela, il leur faut souvent débourser au moins 500.000 ou 600.000 euros. " Si les tarifs de Vilvorde restent globalement abordables par rapport à Bruxelles et sa périphérie, ils ont néanmoins augmenté ces dernières années. Le prix médian des maisons est par exemple passé de 220.000 euros en 2010 à 280.000 euros en 2019 et, comme le souligne Charles de Ruydts, " il n'est plus rare que de petites maisons ouvrières atteignent les 260.000 euros, même s'il y a des travaux à prévoir ". Bruno Haquin constate cette évolution, " mais elle n'est pas forcément plus importante que dans d'autres communes, ajoute-t-il. Les prix restent assez réalistes et si les tarifs sont trop élevés, les biens ont plus de mal à se vendre ". L'agent immobilier souligne aussi le fait que Vilvorde possède une offre immobilière assez variée, tant en termes d'environnement que de type de biens et de budget. " Le cadre de vie est assez différent selon que l'on se trouve à Peutie, Koningslo ou dans le centre de Vilvorde, mais il n'y a pas forcément une zone plus prisée ou coûteuse qu'une autre. Les tarifs dépendent plutôt du genre de logement, car on peut aussi bien trouver à Vilvorde des maisons de maître que des villas à plusieurs millions d'euros, ou encore des appartements et petites maisons à rénover pour 150.000 à 170.000 euros. " Le prix médian des appartements est cependant un peu plus élevé : de 154.000 euros en 2010, il est passé à 190.000 euros en 2019, notamment sous l'influence des projets neufs où les prix sont plus soutenus. " Ces biens sont prisés, mais les budgets sont tout autres, précise le notaire Charles de Ruydts. Pour un appartement neuf de deux chambres, il faut souvent compter environ 380.000 euros. " Ces 10 dernières années, Vilvorde a délivré des permis pour 100 à 250 nouveaux logements en moyenne par an, dont en grande majorité des appartements. Les projets neufs prennent souvent place dans d'anciennes usines ou sites industriels parfois reconvertis en lofts, mais plus souvent détruits et assainis avant d'être reconstruits. Dans les prochaines années, un peu plus de 220 logements devraient par exemple voir le jour sur l'ancien site de Kodak à Koningslo. D'autres projets de grande ampleur sont par ailleurs déjà en cours et développés grâce à des partenariats entre des acteurs privés et les autorités locales. C'est notamment le cas d'un site de plus de 100 hectares le long du canal, face au Domaine des Trois Fontaines. L'endroit a été baptisé Watersite et deviendra à long terme un véritable nouveau quartier, comme le prévoit une étude urbanistique réalisée en 2006. Les premiers logements, ceux de KanaalPark, ont vu le jour sur le site au début des années 2010 et un bâtiment supplémentaire d'un peu moins de 50 appartements viendra s'ajouter prochainement à l'ensemble. D'importantes constructions sont également en cours un peu plus loin le long du canal, où Matexi co-développe le projet 4 Fonteinen. Au total, il y est question de plus de 1.000 appartements, 176 maisons, une école, des commerces, des bureaux et de la restauration. Ce véritable nouveau quartier sera aussi équipé d'espaces verts et de places, ainsi que d'un pont pour piétons et cyclistes qui enjambera le canal et permettra rejoindre le parc des Trois Fontaines. En attendant que la zone soit complètement développée, des installations et occupations temporaires ont été prévues pour animer le Watersite. La Kruitfabriek, une ancienne usine d'explosifs, est par exemple devenue un lieu culturel accueillant des événements, expositions, conférences ou encore marchés. La ville encourage également les activités éphémères sur d'autres sites désaffectés, comme l'ancienne implantation militaire Asiat. De l'avis de Bruno Haquin, ces projets neufs sont positifs pour Vilvorde et son marché immobilier car ils s'intègrent dans la ville et sont attractifs pour plusieurs profils d'acheteurs. " Ils permettent, par exemple, à des personnes plus âgées de vendre leur maison mais de rester à Vilvorde, tout près des facilités et dans un environnement agréable. Ces appartements sont également intéressants pour les investisseurs car ils n'impliquent pas de frais de rénovation à court terme et leur mise en location se passe bien. Les locataires sont en effet demandeurs de logements en bon état et peu énergivores. "