Verviers, opération survie en centre-ville

L’ancienne cité lainière aligne les contrastes. Les difficultés économiques et sociales de son centre-ville font le bonheur des villages avoisinants. Les prix bas permettent à son marché immobilier de ne pas s’écrouler. Reste que tous les efforts se concentrent désormais vers la redynamisation de son centre-ville. Avec ou sans grand centre commercial ?

Sur les berges de la Vesdre, au pied de l’église Notre-Dame des Récollets, deux jeunes filles profitent des quelques rayons de soleil estival qui donnent à la rivière des airs de vacances. Assises sur un banc, leurs regards semblent vaciller d’un quartier à l’autre. En face, une rue Spintay sinistrée, où toutes les boutiques ont tiré leur volet. Quand celui-ci tient encore debout. Tags, vitres brisées et portes défoncées y sont légion. De l’autre côté, au rond-point de la place du Martyr, l’immense toile publicitaire du futur centre commercial Oquai accrochée en façade donne à rêver aux Verviétois.

Regards croisés entre passé et futur. Un centre commercial de 90 enseignes et 74 appartements qui doit redonner son lustre d’antan à la cité lainière. Un phare dans le désert commercial local où l’on retrouve près de 200 cellules vides sur les plus de 500 que compte le centre-ville. Un phare qui pourrait toutefois rester éteint, selon les dernières rumeurs qui circulent en ville. Trop de cellules commerciales vides, trop de chômage, trop peu d’attractivité pour séduire des enseignes, trop peu de pouvoir d’achat. Il semble que l’on se dirige vers un nouvel échec dans une cité qui les collectionne ces dernières années. Et un double panorama qui illustre bien le défi et la nécessité d’une revitalisation d’envergure pour Verviers. Histoire de ne pas donner des envies d’ailleurs à la jeunesse locale. ” Cela tombe bien, ma stratégie territoriale figure sur cette pile, lance l’échevin de l’Urbanisme Freddy Breuwer (MR), en déposant un dossier de plusieurs dizaines de pages sur la table de son bureau. La dynamique est multiple. Elle est nécessaire pour redonner aux gens l’envie d’habiter dans le centre-ville et ses alentours.

Verviers a un vrai potentiel immobilier. Le balancier ne sera pas renversé en deux ans. Cela prendra une décennie mais il faut l’actionner maintenant. Tout comme il faut prévoir un plan B si le projet de centre commercial ne se concrétise pas, comme cela semble être le cas. Ou du moins avec un projet qui prend davantage une orientation résidentielle que commerciale. ”

Des habitants à séduire

Deuxième ville de la province pour ce qui est de la population, Verviers reste, malgré ses difficultés, la troisième entité concernant les transactions immobilières (366 maisons et 128 appartements vendus en 2019), derrière Liège-Ville et Seraing. Une preuve de son dynamisme ? Une confirmation, en tout cas, que ses prix bas font tourner le marché. Le prix médian d’un appartement était de 128.000 euros en 2019, celui d’une maison de 158.000 euros (deux, trois et quatre façades), selon les chiffres du SPF Economie. ” Verviers dispose aujourd’hui d’un marché immobilier à deux vitesses, fait remarquer le notaire Renaud Chevalier. C’est ce qui lui permet de maintenir son taux d’activité. La différence de dynamisme entre le centre-ville et les villages avoisinants comme Heusy est très importante. Tout comme la différence entre le marché ancien et le marché neuf, ce dernier étant particulièrement plébiscité. ”

Il suffit de se balader dans le centre de Verviers pour découvrir la dichotomie qui existe entre l’image qui transparaît de la ville et la qualité de son patrimoine architectural. Une entité qui dispose également d’une multitude de services mais qui ne parvient pas à rebondir depuis son déclin industriel, accentuant à la fois sa fracture sociale et géographique.

” La croissance de notre population est actuellement bien trop faible, regrette Freddy Breuwer. Elle est de 3% sur 30 ans alors que la moyenne wallonne est de 12%. Sans parler que l’évolution de la population n’est pas favorable puisque la part de personnes à bas revenus est en hausse. Ce qui freine nos capacités d’investissements. Ce contexte fait que notre stratégie territoriale est simple : attirer une population active qui possède des revenus plus élevés. De quoi permettre à Verviers de retrouver son rang. Idéalement, notre population devrait être de 70.000 habitants ( contre 55.000 aujourd’hui, Ndlr). ”

De son côté, l’architecte-urbaniste Bénédicte Dawance, du Centre de recherches et d’études pour l’action territoriale (CREAT) de l’UCLouvain, qui travaille par ailleurs sur le Guide d’urbanisme local, estime que les enjeux sont multiples. ” La ville connaît une paupérisation et des difficultés sur le plan immobilier et économique. L’objectif est donc d’attirer des familles en centre-ville. Car quand on observe l’évolution démographique, on voit clairement qu’elle est en berne, avec une population qui se rajeunit et une présence de population étrangère plus importante, avec des effets de ghettoïsation, comme on le voit à Hodimont. Ce qui est rare en Wallonie. Mais je pense que Verviers dispose d’un vrai potentiel de par, notamment, son patrimoine architectural. Le projet de ‘Verviers ville conviviale’, qui vise à travailler sur les espaces publics, est une première étape intéressante. L’enjeu est de retrouver un centre-ville attractif. A ce titre, je ne suis pas certaine que, à long terme, l’arrivée d’un centre commercial soit bénéfique. Il y a des paris plus intelligents à effectuer. Dans tous les cas, que ce projet se concrétise ou non, l’important est maintenant qu’une décision soit prise de manière à ce que Verviers puisse avancer. ”

L’objectif de 500 logements par an

Un renouveau du centre-ville qui passera également par l’arrivée d’investisseurs privés, histoire de financer cette mutation. Les promoteurs semblent encore présents et frappent à la porte de la ville. Avec, étonnamment, de nombreux Anversois.

” Verviers a traversé une période de déclin, ce qui fait que les prix ont été à la baisse ces dernières années dans le centre-ville, lance Renaud Chauvin. Un appartement y coûte 100.000 euros alors que les maisons de type ancienne bourgeoise (deux à trois chambres) sont vendues entre 120.000 et 150.000 euros. Cette situation a attiré le regard d’investisseurs. La différence entre un immeuble de rapport situé dans le centre de Liège et un autre situé à Verviers est énorme. Les investisseurs se disent que les prix pourront difficilement descendre plus bas et qu’ils ne pourront que faire une bonne affaire. ” Un constat partagé par Freddy Breuwer, qui ajoute que ” le regard des investisseurs extérieurs est différent de celui des investisseurs locaux. Ils voient davantage le potentiel, la capacité de renouveau de cette ville. Ils n’ont pas l’historique des difficultés locales, ce qui peut freiner certains investisseurs de la région. L’idée, dorénavant, est de faciliter le travail des promoteurs en leur donnant un cadre précis “. A ce titre, les révisions du Schéma de développement communal et du Guide communal d’urbanisme sont en cours et devraient aboutir en 2021.

Si une centaine de logements sortent de terre actuellement chaque année, le collège communal ambitionne d’arriver à un rythme de 500 logements par an à partir de 2024. Et ce, même s’il n’a jamais réussi à atteindre les 330 unités annuelles fixées en 2011 dans le Schéma de structure communal… ” Il faut un mix d’appartements et de maisons de deux, trois ou quatre façades, espère l’échevin de l’Urbanisme. Cela passe par une densification du centre-ville, par l’aménagement des intérieurs d’îlots et par les démolitions/reconstructions, que ce soit, par exemple, à la rue du Brou ou à la rue de l’Harmonie. Il faut tenter de rendre cette ville beaucoup plus conviviale. Dans le centre-ville, il y a près de 1.000 logements qui sortiront de terre d’ici quatre à cinq ans ( dans le cadre des projets City Mall et sur les sites Pauly-Andrianne, de l’ancienne imprimerie Lens, de la caserne ou à la rue de Dinant, Ndlr). ” Parmi les quelques projet en cours, relevons également la démolition de l’ancien bâtiment Belgacom qui est en cours. La Ville cherche un promoteur puisqu’elle n’y installera pas sa cité administrative, trop onéreuse. Les services administratifs seront rassemblés dans le Grand Bazar, Crapaurue, qui sera rénové.

L’attraction Heusy

Dans les localités avoisinantes qui surplombent la ville (Ensival, Heusy, Lambermont, Petit- Rechain et Stembert), le potentiel foncier reste par contre particulièrement important. On y retrouve une population plus aisée. ” Il y a près de 350 hectares de terrains à bâtir dans ces villages, précise Freddy Breuwer. Il faut les valoriser. Sans parler des 450 hectares qui sont en zone d’aménagement communal concerté, dont nous pouvons libérer une partie. Pour le moment, nous n’avons pas vocation à refuser des projets. Beaucoup de jeunes de 25 à 45 ans quittent l’entité. Il faut pouvoir les retenir. ” Notamment par le biais de projets tels que la reconversion du site des anciennes usines textiles Houget-Duesberg-Bosson (HDB), à Ensival, en un quartier résidentiel de 240 maisons.

C’est également dans ces entités que se concentre l’activité immobilière. ” Heusy attire tous les regards pour le moment, explique Marie-Pierre Ortmans, la gérante de l’agence immobilière l’Immobilière Verviétoise. C’est là que sont développés la plupart des projets d’appartements neufs. Ils se vendent très bien, autour de 300.000 euros. Il y a une vraie demande pour ce type de bien, surtout de la part des personnes âgées. Les maisons anciennes se vendent également très rapidement dans ces villages, surtout depuis le confinement. Que ce soit des deux, trois ou quatre façades. Le public qui cherche de l’immobilier neuf est en tout cas très différent de celui qui achète en centre-ville. Les acquéreurs disposent de davantage de moyens alors que le centre-ville est plutôt réservé aux investisseurs. Il y a pourtant des maisons magnifiques dans le centre mais elles ne trouvent pas pour le moment leur public. Il faut redonner aux gens l’envie d’habiter en ville, ce qui ne sera pas une mince affaire. ”

Enfin, l’un des autres principaux enjeux concerne l’avenir des villas remarquables Art déco du début du 20e siècle que l’on retrouve sur les hauteurs de Verviers, à Heusy et dans le quartier des Boulevards. Ces grandes propriétés spacieuses et énergivores attirent l’appétit des promoteurs. Ces dernières années, ce type de bien a connu d’importantes baisses de prix, alors qu’ils étaient bien trop élevés. Ces bâtisses retrouvent aujourd’hui un certain attrait. En témoigne la rénovation de la villa Desoer. “