C’est désormais dans les communes les plus abordables de Bruxelles que l’offre d’appartements neufs est la plus fournie. Les promoteurs enchaînent les projets à Molenbeek, Forest et Anderlecht, histoire de redynamiser des pans entiers de quartiers. Un fossé se creuse toutefois en termes de prix par rapport aux autres communes de la capitale.
Une perte de 20% en un an. Le nombre d’appartements neufs mis en vente à Bruxelles a connu une chute vertigineuse en quelques mois. Pas d’inquiétude toutefois : le pic de septembre 2018 n’avait jamais été atteint (2.508 unités en vente) et aucun élément n’indique qu’il s’agit d’une nouvelle norme. Avec 2.000 appartements en vente, et une superficie totale en cours de commercialisation de 202.673 m2, les standards actuels restent très élevés. Il faut remonter à 2015 pour retrouver une offre similaire. Quand on jette un oeil sur les données livrées par le bureau de Crombrugghe & Partners, qui recense en exclusivité pour Trends-Tendances le nombre d’appartements neufs actuellement commercialisés, on peut dire que le marché du neuf respire toujours la santé. Et ce d’autant que les prix ont peu augmenté en un an (+ 1,5%). Si on regarde à un horizon de cinq ans, on voit par contre que le marché a flambé avec une hausse des prix de 17%. Mais l’enseignement le plus important est que l’on assiste désormais à l’émergence d’un marché à deux vitesses, où les extrêmes se renforcent.
Ceux qui ne disposent pas d’un portefeuille bien fourni doivent mettre le cap sur les communes du nord de Bruxelles (Berchem-Sainte-Agathe, Koekelberg, Laeken, etc.) ou de l’ouest (Anderlecht, Forest et Molenbeek). Ce sont les seules entités où le prix moyen ne dépasse pas les 2.700 euros/m2. A contrario, les autres districts se rapprochent de la barre des 4.000 euros/m2 en moyenne, à l’exception du district de Bruxelles Est, un marché (Evere et Schaerbeek) qui est néanmoins en pleine croissance. Le contexte actuel ne fait en tout cas qu’accentuer les différences, ce qui n’est pas nécessairement bon signe.
Le prix de référence pour un appartement de 80 m2 (l’étalon de comparaison du bureau de Crombrugghe & Partners) s’élève à 268.000 euros, en hausse de 1,5% par rapport à l’an dernier. Le prix moyen réel, si on prend en compte la superficie moyenne des appartements mis en vente (95 m2), est quant à lui de 318.250 euros.
Le nord de Bruxelles en vogue
Le district le plus fourni en termes d’appartements actuellement mis en vente est toujours celui rassemblant les communes d’Anderlecht, Forest et Molenbeek. On y retrouve un quart du stock bruxellois. Les abords du canal n’étant pas étrangers à cet attrait. ” Les projets dans les beaux quartiers de Molenbeek se vendent très bien, explique Lauren de Crombrugghe, du bureau d’expertise immobilière de Crombrugghe & Partners. Et de nombreux autres projets apparaissent dans le reste de la commune. C’est vraiment une entité à suivre. ” Une situation encouragée par le fait que les prix sont toujours les plus abordables de la capitale. Le bien type, un appartement neuf de 92 m2, est vendu à 239.200 euros/m2. Notons que les prix y sont en recul de 1,9% par rapport à l’an dernier, ce qui est plutôt rare sur le marché bruxellois. Parmi les projets en cours dans ce district, citons la Laiterie (Cores Development), Atlantis (Eaglestone) et Erasmus Gardens (BPI et Belfius Immo) à Anderlecht, Emaillerie (Belgian Land) et Jardin Maritime (Lean Developments) à Molenbeek et les projets Les Sources (Belgian Land) et Résidence Alida (Bostoen Groep) à Forest.
Le district de Bruxelles Nord (Laeken, Haren, Jette, etc.) connaît les mêmes caractéristiques : un pipeline plein et des prix abordables. ” Les principaux développements se concentrent à Tour & Taxis et dans le quartier de la tour Upsite “, précise Lauren de Crombrugghe. Ajoutons que les prix évoluent peu, avec une hausse de 2% en un an et de 12,5% en cinq ans. Une croissance dans la lignée de la moyenne régionale.
Pour le reste, les belles communes du sud de la capitale (Uccle, Auderghem, Watermael-Boitsfort et Woluwe-Saint-Pierre) continuent d’être les principaux viviers d’appartements. Même si l’offre est en baisse, il reste quand même encore 383 appartements à vendre. Uccle étant toujours la locomotive de ce district. ” Cette baisse est notamment liée à la diminution des ventes de projets à Auderghem, qui contribuait en grande partie au stock “, lance Lauren de Crombrugghe. Les candidats acquéreurs peuvent trouver leur bonheur dans des projets tels que Les Promenades d’Uccle (Matexi et Besix Red), Tree (Eaglestone), Moulin Blanc (Thomas & Piron et Codevim) et Cavell Court (Burco et AG Residential) à Uccle, Oxygen (Besix Red) à Auderghem ou encore Chien Vert (Dare2Build & Verstraete Development) à Woluwe-Saint-Pierre.
Les prix s’envolent à Ixelles, restent stables à Etterbeek
Sans surprise, Ixelles, Etterbeek et Saint-Gilles tiennent toujours le haut du panier. Les prix y ont encore augmenté de 9,5% en un an. Le prix moyen est affiché à 4.325 euros/m2, en hausse de 11,5% par rapport à 2014. L’attractivité du district Bruxelles Centre ne se dément donc pas. Rayon projets, relevons Jourdan Garden (Zabra Real Estate) à Etterbeek ou encore le Royal Louise (Immobel), Le Bailli (Goplus) et Ernest The Park (Immobel et BPI Real Estate) à Ixelles.
Après une belle hausse du nombre de projets en vente ces derniers mois, le district Est, principalement dynamisé par Evere, respire quelque peu. Les prix sont en hausse de 4% par rapport à l’an dernier alors que 377 unités composent son offre d’appartements. Parmi les projets en cours, relevons l’Evergate (Thomas & Piron), le Colonel (In Red) et le Leopold Views (Matexi) à Evere, l’Axo 118 (Bouygues Immobilier Belgium), The Edge (Camille) et Voltaire (BPI) à Schaerbeek.
Enfin, à Bruxelles-Ville, le pipeline s’érode toujours plus. Si les prix connaissent une belle hausse en un an (+ 8,5%), c’est surtout lié à la localisation de certains projets dans le haut de la ville et aux fins de commercialisation. Le prix moyen est désormais de 3.750 euros/m2, en hausse de 17% en cinq ans. Mercator Garden (Cofyna), Canal Wharf (AG Residential & Vooruitzicht), Théâtre 41 (Candor) et Urban Court (AG Residential) sont quelques-uns des projets en cours, principalement des fins de commercialisation.
Zoom sur un projet : Les Émeraudes
Situé en plein centre de Woluwe-Saint-Pierre, avenue Parmentier, ce projet de 15 appartements de luxe développé par Antonissen Development Group vise notamment à répondre aux besoins de ceux qui souhaitent quitter une villa devenue trop spacieuse pour rejoindre un appartement plus fonctionnel. ” A Woluwe-Saint-Pierre, un quart des habitants ont entre 45 et 64 ans, explique Sven Potvin, CEO Antonissen Development Group. Les demeures seigneuriales ou les villas spacieuses dans lesquelles ils vivent actuellement sont devenues trop grandes et exigent souvent beaucoup d’entretien. C’est pourquoi ils choisissent souvent d’échanger leur villa contre un nouvel appartement de luxe. ” Le permis a été obtenu, la prévente des appartements est en cours. Le prix de vente varie de 340.000 euros pour un appartement d’une chambre à 848.000 euros pour un penthouse avec trois chambres. La livraison est prévue au printemps 2022.
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