Seraing et Herstal s’envolent

L’offre d’appartements neufs reste très élevée dans le centre-ville liégeois. Une tendance qui devrait encore se renforcer dans les prochaines années. Même situation dans les communes de la proche périphérie. Cette nouvelle donne s’accompagne d’une nette hausse des prix (+ 7,5% en un an).

L’embellie se confirme. Le marché liégeois de l’appartement neuf a amorcé son changement de division il y a deux ans. Et depuis lors, il navigue dans d’autres sphères. Un retour en arrière semble d’ailleurs illusoire vu les nombreux projets qui sont dans le pipeline aux quatre coins de la province.

Cet emballement se traduit par une importante hausse des prix (+ 7,5%) par rapport à l’an dernier, et de 11% par rapport à 2018. Le prix d’un appartement type de 98 m2 (superficie moyenne) s’élève à 247.450 euros. Les prix restent très homogènes dans toute la province.

Si l’offre en centre-ville reste dynamique, le principal enseignement des derniers chiffres livrés par le bureau de Crombrugghe & Partners est à trouver dans les entités de la proche périphérie liégeoise, à savoir Ans, Seraing, Herstal ou Chaudfontaine. Le stock d’appartements en cours de commercialisation s’envole, passant en quelques mois de 265 à 362 unités. Parmi les projets mis en vente, citons notamment La Folie Douce (Solico) et Les Vergers du Bay Bonnet (Horizon Groupe) à Fléron, Le Préale (General Construction), Les Jardins de Stéphanie et la Résidence Gabriel (B4Home) à Herstal, les résidences du Bol d’air (Hobeco), La Roche (Wust), Churchill (Proconcept), Oxygène, La Résidence du Parc (Bim) et La Roche (Wust) à Seraing, Les Vals de Wegimont (Thomas & Piron) à Soumagne, la Résidence du Parc (Hobeco) à Blégny ou encore le domaine de Calidis (Eiffage) à Chaudfontaine. Les prix sont en hausse de 8% par rapport à l’an dernier (2.380 euros/m2). A Liège même, l’offre est stable avec 421 appartements neufs mis en vente. En termes de mètres carrés commercialisés (37.993 m2), l’offre n’a jamais été si élevée. Ce chiffre n’était encore que de 18.650 m2 en 2017. Les nouveaux projets font grimper les prix (+ 7,5% en un an, + 12% en trois ans). Parmi les projets en cours, relevons notamment Bavière (Thomas & Piron, UrbaLiège et BPI), Rives Ardentes (Neolegia), Clos Vertbuisson (Horizon Groupe), Les Terrasses de l’Heliport (Diade), la résidence Asklépios (Immobilier Concept), Les Jardins du Val Benoit (Concept Confort), Haut Jardin (Batitec), le Pont d’Embourg et Yust Liège (Yust).

Verviers concentre les projets

Dans la région de Verviers (Herve, Visé, etc.), les promoteurs multiplient également les développements immobiliers. On dénombre près de 308 appartements dans 33 projets différents. Verviers concentre de nombreux dossiers. Une hausse de l’offre qui se traduit toutefois par une hausse des prix (+ 6,5%) dans la lignée de celle constatée pour toute la province. Rayon projets, relevons le Parc de l’Auca (Thomas & Piron), 10 Saint-Hadelin (Perspective Groupe Immobilier), le Domaine des Vergers (Habitat) et Meuseview (Perspective Groupe) à Visé, Verviers Student, les Prés Carats (Gehlen Immo), la résidence Phoenix (Green Construct), le domaine Bonvoisin (Gehlen Immo) et Tilleuls 33 (Bernard Construction) à Verviers de même que le Clos du nouveau Chêne à Herve.

Stabilisation de l’offre également du côté de Spa, Sprimont et Aywaille. Parmi les projets spadois, citons principalement les Villas de Balmoral (Horizon Groupe), les Crêtes de Balmoral (Diversis) et la Résidence Hyven à Spa (Eiffage), la Résidence des deux Frères (Acabit) et celle de l’Amblève à Aywaille de même que la Résidence du Parc et la Résidence Séquoia Tulipier (Eloy) à Sprimont. Les prix connaissent une hausse de 18,5% par rapport à l’an dernier. Ils sont tirés vers le haut par les projets situés à Spa, dont les prix moyens sont affichés à 3.040 euros/m2, bien plus haut que la moyenne de ce district (2.580 euros/m2).

Dans les cantons de l’Est, l’offre se concentre toujours sur Malmedy et Eupen. Les prix sont en recul (- 2,6%) par rapport à l’an dernier et n’ont pas évolué en deux ans. La production se concentre dans des projets tels que l’écoquartier NEO (Thomas & Piron), Die Berggärten (Pierre et Nature) et Lotenpark à Eupen, Opwydo (Eiffage) à Saint-Vith de même qu’à Malmedy dans la Résidence Corneille (Wust), Hêtres de Préaix (Gehlen) et la Résidence du Nouveau Pont (Paul Zanzen et GS Construction).

L’avis de l’expert

Quel regard portez-vous sur le marché?

Les promoteurs sont passés à la vitesse supérieure à Liège et sa périphérie, c’est évident. Nous sommes sollicités pour effectuer la commercialisation de nombreux dossiers. Cela concerne le centre-ville liégeois mais également Seraing, Oupeye ou Herstal.

Quel impact pourrait avoir cette nouvelle offre?

Le premier, c’est une hausse des prix. On y assiste d’ailleurs actuellement. Il faut dire que l’offre en matière de neuf était assez faible et qu’il y avait peu d’éléments de comparaison. Reste que la concurrence entre les projets pourrait entraîner une stabilisation des prix à un moment.

Que penser de la demande?

Les mois de juillet et août ont été très calmes, comme d’habitude. Mais j’ai des craintes pour l’écoulement du stock en 2022 car le marché n’est pas habitué à devoir absorber une telle quantité d’appartements.

Quels conseils pour un investisseur?

Je conseille d’éviter les produits sans terrasse et de privilégier les investissements dans les petites copropriétés. J’observe d’ailleurs une nouvelle tendance d’investisseurs qui souhaitent acheter l’ensemble d’un projet neuf, jusque six à huit unités en un coup.