Le principal réseau d'agences immobilières belges, Trevi, a passé au crible le profil de ses investisseurs dans le cadre d'une grande enquête réalisée sur ses dernières ventes. Soit un échantillon de 311 transactions en 2019. Qu'en retenir ? Tour d'horizon des principaux enseignements.
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Le principal réseau d'agences immobilières belges, Trevi, a passé au crible le profil de ses investisseurs dans le cadre d'une grande enquête réalisée sur ses dernières ventes. Soit un échantillon de 311 transactions en 2019. Qu'en retenir ? Tour d'horizon des principaux enseignements. La proportion d'investisseurs sur le marché ne cesse de grimper. Ils grappillent chaque année davantage de parts de marché, avec une augmentation annuelle de 2 %. En 2019, on en dénombrait 59 % pour 49 % d'occupants. " La vague positive de l'immobilier résidentiel concerne toutes les communes aujourd'hui, sans exception, estime Olivier Peters, directeur du département immobilier neuf chez Trevi. Et cette tendance va se confirmer avec le coronavirus. Les gens investissent dans ce qu'ils connaissent, donc l'immobilier. Et à proximité de chez eux, dans leur quartier. Mais il y a une condition pour qu'un bien se vende sans encombre : que le prix fixé soit justement calibré et prenne en compte tous les éléments. Surévaluer un bien coûtera au final beaucoup plus car la durée d'acquisition sera bien plus longue. " La décision d'acquérir un bien est plus rapide pour les investisseurs que pour les acheteurs occupants. Et plus l'appartement sera abordable, plus l'acquéreur se décidera tôt dans le processus de construction. Ils sont 18 % à acheter un bien par le biais d'une vente sur plan lorsque l'appartement coûte moins de 2.500 euros/m2. Alors que cette proportion diminue à 9 % lorsque le bien dépasse les 4.000 euros/m2. L'appartement deux chambres reste la locomotive du marché. Il concerne près d'une vente sur deux. Une vente sur trois a trait aux appartements une chambre. " Ce sont les biens qui sont les plus accessibles financièrement pour effectuer son premier investissement immobilier, lance Olivier Peters. D'où leur attrait puisqu'ils coûtent moins cher. Sans parler du fait que c'est sur ce segment qu'il est le plus aisé de trouver un locataire. " Reste que la baisse du nombre de ventes de studios a une explication, alors qu'il s'agit toujours d'un type de bien particulièrement attractif pour un investisseur. " Cette tendance est liée à la diminution de la production de ce type de logement et non pas à une baisse de la demande. Même s'il ne faut pas produire des logements uniquement en fonction des investisseurs mais d'abord en pensant aux occupants, il y a un manque criant de studios et d'appartements une chambre sur le marché. " Ajoutons que l'âge des investisseurs est de plus en plus bas. " Mais ils ne sont pas nécessairement déjà propriétaires d'un bien. Ils louent, par exemple, une chambre dans une colocation et veulent y rester. Mais ils réfléchissent quand même à ne pas garder leur capital sur leur compte d'épargne. " L'investisseur bon père de famille ne veut pas s'encombrer de la gestion de son appartement. Il s'agit d'ailleurs parfois d'un pur investissement, l'acquéreur n'ayant même jamais mis les pieds dans son bien. Dans certains cas, il a uniquement regardé quelques lignes d'un tableau Excel, de quoi analyser de près son rendement. " L'investisseur exige un service intégré qui comprend la vente, la location et la gestion, explique Olivier Peters, qui rappelle que Trevi gère actuellement 1.300 biens. Cela concerne la grande majorité des ventes, une proportion qui grimpe à 82% pour les investisseurs. Car il faut rappeler que ceux qui investissent sont loin de tous posséder la fibre immobilière. " En 2019, ils n'étaient que 12 % à acheter un appartement neuf et à s'occuper eux-mêmes de la gestion de leur bien. Le confort d'un investissement dans l'immobilier neuf plombe bien évidemment les possibilités d'avoir un rendement élevé. Il est possible d'obtenir 3,75 à 4,5 % brut pour un appartement existant mais il faudra alors quelque peu se retrousser les manches. " La diminution continue des rendements locatifs n'effraie pas le marché, tempère Olivier Peters. Alors que le rendement que nous offrions en 2017 était de 3,5% acte en main, il était de l'ordre de 3,2% en 2018 et inférieur à 3% en 2019. L'investisseur obtenait une moyenne de 2,8% acte en main. Mais cela ne l'inquiétait pas. "