Trevi dévoile une étude sur les attentes des acquéreurs, leur profil, leurs envies et leurs besoins. L’investisseur sera de plus en plus jeune, plutôt pressé d’acquérir un bien, privilégie les petits logements et ne veut pas s’encombrer d’une quelconque gestion.
Le principal réseau d’agences immobilières belges, Trevi, a passé au crible le profil de ses investisseurs dans le cadre d’une grande enquête réalisée sur ses dernières ventes. Soit un échantillon de 311 transactions en 2019. Qu’en retenir ? Tour d’horizon des principaux enseignements.
1. Des investisseurs toujours plus présents
La proportion d’investisseurs sur le marché ne cesse de grimper. Ils grappillent chaque année davantage de parts de marché, avec une augmentation annuelle de 2 %. En 2019, on en dénombrait 59 % pour 49 % d’occupants. ” La vague positive de l’immobilier résidentiel concerne toutes les communes aujourd’hui, sans exception, estime Olivier Peters, directeur du département immobilier neuf chez Trevi. Et cette tendance va se confirmer avec le coronavirus. Les gens investissent dans ce qu’ils connaissent, donc l’immobilier. Et à proximité de chez eux, dans leur quartier. Mais il y a une condition pour qu’un bien se vende sans encombre : que le prix fixé soit justement calibré et prenne en compte tous les éléments. Surévaluer un bien coûtera au final beaucoup plus car la durée d’acquisition sera bien plus longue. ”
2. Des investisseurs pressés
La décision d’acquérir un bien est plus rapide pour les investisseurs que pour les acheteurs occupants. Et plus l’appartement sera abordable, plus l’acquéreur se décidera tôt dans le processus de construction. Ils sont 18 % à acheter un bien par le biais d’une vente sur plan lorsque l’appartement coûte moins de 2.500 euros/m2. Alors que cette proportion diminue à 9 % lorsque le bien dépasse les 4.000 euros/m2.
3. Des investissements sans surprise
L’appartement deux chambres reste la locomotive du marché. Il concerne près d’une vente sur deux. Une vente sur trois a trait aux appartements une chambre. ” Ce sont les biens qui sont les plus accessibles financièrement pour effectuer son premier investissement immobilier, lance Olivier Peters. D’où leur attrait puisqu’ils coûtent moins cher. Sans parler du fait que c’est sur ce segment qu’il est le plus aisé de trouver un locataire. ” Reste que la baisse du nombre de ventes de studios a une explication, alors qu’il s’agit toujours d’un type de bien particulièrement attractif pour un investisseur. ” Cette tendance est liée à la diminution de la production de ce type de logement et non pas à une baisse de la demande. Même s’il ne faut pas produire des logements uniquement en fonction des investisseurs mais d’abord en pensant aux occupants, il y a un manque criant de studios et d’appartements une chambre sur le marché. ” Ajoutons que l’âge des investisseurs est de plus en plus bas. ” Mais ils ne sont pas nécessairement déjà propriétaires d’un bien. Ils louent, par exemple, une chambre dans une colocation et veulent y rester. Mais ils réfléchissent quand même à ne pas garder leur capital sur leur compte d’épargne. ”
4. Des investisseurs qui délèguent
L’investisseur bon père de famille ne veut pas s’encombrer de la gestion de son appartement. Il s’agit d’ailleurs parfois d’un pur investissement, l’acquéreur n’ayant même jamais mis les pieds dans son bien. Dans certains cas, il a uniquement regardé quelques lignes d’un tableau Excel, de quoi analyser de près son rendement. ” L’investisseur exige un service intégré qui comprend la vente, la location et la gestion, explique Olivier Peters, qui rappelle que Trevi gère actuellement 1.300 biens. Cela concerne la grande majorité des ventes, une proportion qui grimpe à 82% pour les investisseurs. Car il faut rappeler que ceux qui investissent sont loin de tous posséder la fibre immobilière. ” En 2019, ils n’étaient que 12 % à acheter un appartement neuf et à s’occuper eux-mêmes de la gestion de leur bien.
5. Des rendements à la baisse
Le confort d’un investissement dans l’immobilier neuf plombe bien évidemment les possibilités d’avoir un rendement élevé. Il est possible d’obtenir 3,75 à 4,5 % brut pour un appartement existant mais il faudra alors quelque peu se retrousser les manches. ” La diminution continue des rendements locatifs n’effraie pas le marché, tempère Olivier Peters. Alors que le rendement que nous offrions en 2017 était de 3,5% acte en main, il était de l’ordre de 3,2% en 2018 et inférieur à 3% en 2019. L’investisseur obtenait une moyenne de 2,8% acte en main. Mais cela ne l’inquiétait pas. “
Les banques resserreront-elles la vis ?
Le nombre de transactions qui ne sont pas réalisées suite à un refus d’obtention d’un crédit hypothécaire ne représente que 0,3% du département ” neuf ” de Trevi. ” Soit le plus faible taux de tous nos départements, relève Olivier Peters. Cette constatation prend évidemment tout son sens quand on sait que les banques belges devront se montrer plus sévères sur les conditions d’emprunt. Nous estimons donc que cette sévérité accrue ne devra pas avoir d’impact négatif sur la dynamique du marché. ”
Qu’attendre des prochains mois ?
Si le marché immobilier a connu une reprise très dynamique après deux mois d’arrêt complet, les incertitudes restent de mise à moyen terme.
Pour Trevi, dans les prochains mois, étant donné l’introduction probable des intérêts à taux zéro dans les grandes institutions belges, ” il semble cohérent de voir arriver sur le marché une nouvelle vague d’investisseurs ou un renforcement de ceux qui avaient déjà entamé cette démarche. ” On assistera également au renforcement du service tout compris, pour que l’expérience de l’acquéreur ou de l’investisseur soit ressentie comme positive. ” Trevi offre déjà cette possibilité et a même renforcé cette offre grâce à l’adoption d’une garantie sur les loyers impayés à tous nos services de gestion privative “, explique Olivier Peters. Si l’offre suit, les petits appartements continueront à être le bien qui attire le plus. ” La demande pour les petites unités de logement, qui concernent notamment les nouveaux acquéreurs potentiels à plus faible pouvoir d’achat, va encore augmenter. On tend vers une diminution des surfaces sur l’ensemble des appartements offerts, quel que soit le nombre de chambres, afin de ramener des rendements acceptables pour l’investisseur. ”
Vers 65 % d’investisseurs
Si certaines banques ont évoqué une baisse des prix en 2020, d’autres observateurs estiment que le marché tend vers une stabilisation. ” Nous avons observé que, durant les cinq dernières années, le marché du neuf a connu une croissance de prix plus rapide que le marché secondaire : + 30% entre 2014 et 2019 pour une hausse de 18 % sur la même période pour le secondaire. ” Cette distorsion entre les deux marchés nous paraît trop importante et devrait entraîner un ralentissement voire une stabilisation du prix de vente du neuf en 2020 “, estime Olivier Peters.
Enfin, la proportion d’investisseur, dont le taux moyen est d’environ 60 %, sera probablement en légère augmentation (65%). ” Les conditions plus strictes d’octroi de crédit par les autorités bancaires belges n’auront que peu d’impacts négatifs et entraîneront une nouvelle demande complémentaire sur le marché de l’investissement résidentiel. ”
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