Jamais l’offre d’appartements neufs n’a été aussi faible. La descente continue. Et aucun élément ne permet d’indiquer que la courbe va s’inverser. Il faut aujourd’hui se tourner vers les communes du nord de Bruxelles ou aller du côté d’Evere et de Woluwe-Saint-Lambert pour trouver une certaine offre. Les prix ont augmenté de 10% en un an.
A chaque trimestre, le même constat. On pense que le nombre d’appartements neufs mis en vente ne descendra pas plus bas, vu son niveau plancher et sa chute continue depuis 2018. Et à chaque fois, on est surpris qu’il soit possible de descendre encore d’un cran. Selon le bureau d’analyse immobilière de Crombrugghe & Partners qui compile ces chiffres en exclusivité pour Trends- Tendances, on dénombre 956 appartements neufs actuellement mis en vente. Alors qu’il y en avait 2.300 en 2019… Cela représente un stock actuel de 94.809 m2. A titre de comparaison, il était de 125.150 m2 en 2021, de 183.927 m2 en 2020 et de 221.720 m2 en 2019. Une chute vertigineuse.
Et une confirmation donc: la délivrance de permis d’urbanisme reste en rade à Bruxelles, au grand dam des promoteurs immobiliers et de ceux qui défendent la théorie que la hausse des prix s’atténuera avec une offre plus importante. Autre confirmation: aucun signal positif permettant de croire que cette courbe négative pourrait s’inverser n’est à relever ces derniers mois. La situation risque donc d’encore empirer.
Dans ce contexte de raréfaction de l’offre, les acquéreurs se pressent au portillon, faisant grimper les prix. Ils ont augmenté de 5,5% par rapport à septembre dernier et de 9,5% en un an. Par rapport au début de la pandémie, en mars 2020, ils ont grimpé de 20,5%!
Etterbeek et Ixelles à sec
Aucune commune n’échappe à ce recul. Dans le centre-ville, qui avait connu un rebond ces derniers mois (383 unités en vente en septembre dernier), il n’y a plus que 120 appartements à vendre. Des fins de commercialisation pour Urban Court (AG Residential), Catedra (Bouygues), Mercator Garden (Cofyna) ou encore Utopia by Godin (Gamma immobilier). Et aucun nouveau projet. Les prix grimpent par rapport à l’an dernier (+ 6,5%), essentiellement car les dernières unités à vendre sont les plus chères.
Le stock des communes du nord de Bruxelles (Laeken, Neder-Over-Heembeek, Jette, Koekelberg et Ganshoren) reste le plus fourni, même s’il est en baisse (265 unités pour 421 en septembre). Dans des projets tels qu’Ananda (DCB) à Neder-Over- Heembeek de même que Steyls (Fonds du logement via Antonissen) et Laurelle (Antonissen) à Laeken, Canal Wharf (AG Residential) le long du canal, et Résidence Concept à Jette (Immo Concept). Les prix se sont envolés en un an (+ 11,5%), poussés dans le dos par la commercialisation de Park Lane à Tour & Taxis.
Le nombre d’appartements mis en vente à Etterbeek, Ixelles et Saint-Gilles se vide complètement (50 unités), bien loin de ce que l’on retrouvait il y a deux ans (254 unités). Les prix sont par contre à la hausse par rapport à l’an dernier (+ 5%). Mais vu la faiblesse du stock, c’est relativement insignifiant. Il ne reste que des fins de commercialisation dans des projets tels que Greenside (JP Seven) et CityKot (Bouygues) à Ixelles de même que Tervuren Corner (Inside Development) à Etterbeek. Le seul nouveau projet est Ocadia (Matexi) à Ixelles.
Uccle et Auderghem les plus chères
Le district Est, qui rassemble Evere, Schaerbeek et Woluwe-Saint-Lambert, est le seul qui voit son offre légèrement à la hausse avec 230 unités à vendre. Parmi les projets en cours, citons Admiral’s Court (CIGI), Le Jules (Ciril) et Evereast (Bouygues) à Evere, G-House (Houyoux et Sandstone) et Le François à Schaerbeek, Inwo (Wilink), Vancouver (Antonissen), Woluwe Valley (Urbicoon) et Youwo (Eiffage) à Woluwe-Saint-Lambert. Les prix sont en augmentation de 6,5% en un an.
Dans les communes du sud de Bruxelles, le stock reste réduit (146 unités). Les prix sont en hausse de 14,5% par rapport à avril dernier, à 4.950 euros/m2. Un nouveau record. Parmi les projets encore à la vente, on retrouve Artemis (Matexi), Les Hauts Prés (BPI et Belgian Land), Les Promenades d’Uccle (Matexi et Besix RED) et Moulin Blanc (Thomas & Piron) à Uccle, Delta View (IPM), Jade (Codic) et Serenity Valley (BPI) à Auderghem de même que Chien Vert (Dare2Build et Verstraete Development) à Woluwe-Saint-Pierre.
Enfin, l’offre diminue également du côté de Molenbeek, Anderlecht et Forest. Parmi les principaux projets en cours dans ce district, citons Motown Parc (Motown), City Dox (Atenor), Erasmus Gardens (BPI Real Estate et Belfius Immo) et Erasme (Fonds du logement) à Anderlecht, Iconic One (Iconic Immo) et Les Terrasses Parc Scheutbos (D&M) à Molenbeek de même que Paville (Bostoen) à Forest. Les prix y sont toujours les plus abordables de la capitale (+ 13,5% en un an), même s’ils se rapprochent des communes du nord de Bruxelles.
L’avis de l’expert
Le stock d’appartements se vide de plus en plus. Quelle est votre analyse de la situation?
Elle est clairement inquiétante. Le trajet pour l’obtention des permis est la principale source du problème car il y a suffisamment de potentiel, tant en termes de projets que de terrains.
Cette situation a-t-elle une influence sur vos ventes?
Evidemment. Il y a une vraie ruée sur les bons projets. Nous sommes par exemple actuellement dans une phase de pré-commercialisation de la phase 2 du projet Park Lane à Tour & Taxis: 40% des appartements sont déjà vendus. L’engouement est énorme. C’est lié à la qualité du projet mais aussi au déficit de produits mis en vente.
La hausse du prix des matériaux vous inquiète-t-elle?
Les prix de vente sont régulièrement revus à la hausse par les promoteurs. Ils ont déjà été augmentés deux fois dans un projet récent que nous commercialisons. Les promoteurs se posent beaucoup de questions. Dans les compromis de vente, certains prévoient que les prix peuvent encore augmenter jusqu’à la livraison. La loi Breyne le permet mais ce n’est clairement pas une bonne nouvelle. Ces augmentations de prix ont peu d’impact pour les investisseurs pour le moment. Pour les acquéreurs-occupants, c’est plus délicat.
Un conseil pour les investisseurs?
Quand on regarde le potentiel en matière de plus-value, il faut aller voir dans les quartiers montants. Le quartier Heyvaert est un très bel exemple. Les prix seront beaucoup plus abordables. Du côté de Molenbeek, derrière le parc de Tour & Taxis, il y a également différents projets. Il y a de bonnes affaires à effectuer.
Vous avez repéré une erreur ou disposez de plus d’infos? Signalez-le ici